低成本精装修提高产品性价比                                                                  主讲：李泽流    南国奥林匹克花园前广场 广场 销售通道 销售中心开盘热卖实景 销售中心开盘热卖实景 销售通道                      参观样品房  参观样品房 产品外观 产品外观局部 80平方两房 80平方上复式（130平方） 110平方三房 110平方复式上（180平方） 产品内部交房标准局部 产品内部交房标准局部 产品内部交房标准局部 物业配套延伸期望值 窗外延伸期望值 一   房地产实操三大核心思考        简单归纳为“三看” 1、如何让人来看？  2、来看什么？  3、看完买不买？               买不买根本就是“产品”是否合适  二   产品也是商品，它与         商业的共性  1、吸引顾客进入商店的原因     A、品牌(目的性强)     B、随意性(目的性弱)     C、寻找好的产品(目的性较强)  三  什么样的商店才是好的商店  1、有良好的商业氛围 2、有个性品味的店面 3、与品味相匹配的前台 4、综合质量高的产品 5、产品的形象  四   楼盘与商业的理解          产品是一个综合素质的体现  一个好的产品必须具备上述的硬件衬托         产品 —— 房子 市场两种产品:  毛坯收房 共同的展示手法“四觉” 现代与后代 细分            1、按风格划分                      a、中式                  b、中西合壁                  c、西式                  d、法式                  e、马来风格                  f、日式      2、按时代表现方法划分                 a、古典                 b、新古典                 c、现代、后现代                 d、概念前卫       3、按主题划分                 a、白色纯洁                 b、岁月情怀                 c、纹理相对                 d、情结马来         无论是示范单位，还是样板房，它的表现方法都是多样的。其目的是通过包装的手法，使原本生硬的水泥石灰空屋，使人们在空间中能找到与自己生活历程有共鸣的元素，勾起他对空间联系。 区别    示范单位                          样板房  五   如何设计示范单位 A、对楼盘的风格取向定位 B、对当地市场风格分析，了解当地最好的                示范单位(所谓知己知彼，百战百胜) C、对户型分析 D、锁定风格大胆构思 E、手法夸张，使用元素准确 六   如何设计样板房    “三三四”理论           设计30% 1、对当地市场了解和分析 2、户形的了解和分析 3、市场划分 4、材料成本、性能了解、对使用的可行性分析 5、设立造型产业化施工的可行性分析 6、对当地知名品牌信息收集 7、对材料大批量采购的分析 8、对当地大批量施工是否构成难度 9、结构简单，减少木作业，避免日后维修 10、销售员容易解说，客户容易理解   不是简单对美的把握，而是产品性价比的综合评分   现场30% 1、土建与装修图纸的差异 2、现场必须跟踪到位 3、共同研究在当地产业化施工的可能 4、监理好施工工艺 5、完成施工后，做好施工图       后期配饰40% 1、提前做好布饰方案 2、发展商配合设计师提前采购 3、找寻与设计风格相匹配并能引起与其生        活共鸣的元素 4、引起其对家的人性触觉和拥有的欲望 5、把握好美学原则和原理  和协、协调、平衡、夸张、创意、饱满             实操个案 —— 番禺金业别墅花园    实操个案 —— 广州奥林匹克花园           实操个案 —— 番禺奥林匹克花园           实操个案 —— 南国奥林匹克花园                 实操个案 —— 大连优豪斯  实操个案 —— 常州奥林匹克花园           实操个案 —— 南国奥林匹克花园                实操个案 —— 镇江恒顺翠谷            实操个案 —— 沈阳奥林匹克花园 不同楼盘不同的方法北京东一时区 八、成品房全程操作必须优化基因        — 以装修反推建筑 九、成品房全程操作五步走 分析楼盘，根据市场买家的状况，研造最适合市场的产品(提出做65%人的生意) 根据竟争对手况状，做好成本分析，只能走快半步 根据客户群的生活方式，设计最合适的板房风格，并找寻与之相对应的软装饰，做好后期布展 产品定形后，做好竣工图，重点水电 与施工图同步，必须完成收楼标准说明，统一口径，方便销售，避免后期交楼磨擦。  十、做好成本控制、拆分部件进行招投标 水电交由土建工程公司预理 装修工程公司接手时必须做好验收工作，解决漏水防水问题 整合资源做好招投标工作有多种方案可行      A  一个总承包公司(或甲供材料)      B  多部队作战(或甲供材料)      C  组合式混战(多项目分包)  十一、  成立交楼小组，统一培训、    统一口径 队员人员包括:          A  工程管理人员          B  物业管理人员          C  销售人员          D  工程施工公司现场管理员  我们的服务流程 广州某楼盘样板房 设计方案讲演                                                           目录 一、市场分析产品定位 二、分类方法 三、设计思路分析 四、本方案的构思  一、市场分析定位 1、单间户型 （炒家，或读书人士  35岁） 2、一房一厅 （投资或过渡型人士  30岁） 3、二房二厅 （第一次置业        35岁） 4、三房二厅 （第二次置业        40岁） 5、四房二厅 （第二、三次置业    45岁） 二、B2户型风格分类 1、单间户型（2个）  豪华酒店公寓（红樱桃） 2、一房一厅（1个）   前卫单身公寓（白色 ） 3、二房二厅（1个）  三口之家    （红樱桃） 4、三房二厅（1个）  新西方主意  （红樱桃） 5、四房二厅（1个）  简约中式    （黑斑马） 三、设计思路及交楼方案 一）无任何立面设计—— 精装标准交楼  二）无硬立面设计—— 但以涂料、墙纸方法处理，精装交楼（立面不列为交楼范围）  三）有硬立面设计——以产业化简单有效的立面、局部有天花设计（立面部份可送可不送）  四）夸张手法个性设计——夸张部份非交楼标准  案例 §详见次页 案例一   无立面 §凯旋新世界  §无立面 无立面 §凯旋新世界  案例二、无硬立面设计—— 但以涂料、墙纸方法处理 §无硬立面设计—— 但以涂料、墙纸方法处理 §无硬立面设计—— 但以涂料、墙纸方法处理 §无硬立面设计—— 但以

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