房地产估价理论与方法
　　一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
　　1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ 　）业务。
　　A．传统价值评估
　　B．价值分配来源建设工程教育网
　　C．相关经济损失评估
　　D．价值减损评估
　　2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（ 　）。
　　A．最高最佳使用原则
　　B．合法原则
　　C．替代原则
　　D．谨慎原则来源建设工程教育网
　　3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。该估价是因（ 　）的需要。
　　A．房地产作价入股
　　B．法院强制拍卖
　　C．房地产税收来源建设工程教育网
　　D．房地产征收补偿
　　4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（ 　）万元。
　　A．-40
　　B．400
　　C．1800
　　D．3600来源建设工程教育网
　　5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（ 　）元/㎡
　　A．98
　　B．102
　　C．108
　　D．116来源建设工程教育网
　　6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（ 　）元。
　　A．4296.96
　　B．5560.86
　　C．5839.91
　　D．30838.91
　　7、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（ 　）的结合体。
　　A．实体、权益、区位
　　B．实物、权益、区位
　　C．实物、权利、位置
　　D．实体、权益、位置
　　8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为（ 　）元/㎡。
　　A．4395
　　B．4486
　　C．4636
　　D．4850
　　9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ 　）万元。
　　A．370
　　B．385
　　C．420
　　D．550
　　10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：
　　（1）要求在成交日期一次性付清；
　　（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；
　　（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；
　　（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；
　　（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
　　上述情况中，存在名义价格的是（ 　）。
　　A．第（1）、（3）种情况
　　B．第（3）、（4）、（5）种情况
　　C．第（23、（4）种情况
　　D．第（2）、（4）、（5）种情况
　　11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ 　）。
　　A．上涨
　　B．下跌
　　C．保持相对稳定
　　D．先涨后跌
　　12、评估某套建筑面积为120㎡ 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（ 　）。
交易实例	建筑面积（㎡）	用途	价格（元/㎡）	成交日期	区位	正常情况		甲	120	居住	5800	2007年8月	同一供需圈	正常交易		乙	105	居住	6000	2008年6月	同一供需圈	正常交易		丙	140	办公	6500	2008年9月	同一供需圈	正常交易		丁	115	旅馆	6100	2008年7月	不同供需圈	正常交易		　　A．甲
　　B．乙
　　C．丙　　　　　　
　　D．丁
　　13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（ 　）。
　　A．区位因素
　　B．社会因素
　　C．实物因素　　　　　　
　　D．权益因素
　　14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ 　）。
　　A．配套设施建设的限制
　　B．房地产使用管制
　　C．房地产权利的设立和行使限制　　　
　　D．房地产相邻关系的限制
　　15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ 　）。
　　A．收益递增递减原理
　　B．均衡原理
　　C．替代原理　　　　　　  　
　　D．适合原理
　　16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ 　）。
　　A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
　　B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
　　C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
　　D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
　　17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ 　）的收益估计值。
　　A．较高
　　B．较低
　　C．最高　　　　　　
　　D．居中
　　房地产估价理论与方法试卷第3页（共12页）
　　18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（ 　）元/㎡。
　　A．3673.20
　　B．3673.68
　　C．3790.43
　　D．3790.93
　　19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ 　）万元。
　　A．40
　　B．48
　　C．50
　　D．60
　　20、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ 　）元人民币/㎡。（1平方英尺=0.0929 ㎡）
　　A．17484
　　B．

08年估价师真题房地产估价理论与方法.doc