扬州别墅竞争市场分析
别墅市场宏观分析
中国现代别墅的发展大致经历了三个阶段
第一阶段：上世纪80年代末至90年代初，主要以上海外销花园别墅的发展为代表，其建设带动了中国别墅市场的发展，揭开了别墅开发的序幕。1991年至1993年各地别墅普遍热销。
第二阶段：1993年，受政府的限制高档住宅建设用地审批规定的制约以及宏观经济调控政策的影响，别墅市场从1993年底至1997年陷入了低谷。
第三阶段：1998年下半年开始，随着各大城市经济的复苏，在交通便捷的地区出现了排屋，联体别墅等经济别墅为主的内销型别墅，新一轮的中国别墅市场发展开始了。
近期国内市场别墅开发复苏
目前中国经济正处于高速发展时期，在房地产业发达城市，人们的居住理念已经起了很大变化，居住郊区化，二次置业的观念已经深入人心。GDP的快速增长，民营经济的长足发展，为消费市场储备了相当一批具有极强的消费能力的群体。另外，市政建设的逐步完善，互联网的发展，居家办公的兴起，也为住宅郊区化提供了客观条件。
住宅的发展从满足人们最基本的居住要求到舒适的需求再到品质和身心 追求，它经历了低层、多层再到小高层、高层，甚至超高层住宅的物业形态，然而这里面将居住的品质提高到最高境界的应该属回归自然的别墅，目前扬州的房地产正在进行着这场新的竞争。
宏观政策对别墅市场的影响
⊙ 2002年5月国土资源部颁布第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，从2002年7月1日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让，明确要求各地政府加强国有土地资产管理，规范土地市场，实行招标拍卖挂牌交易。某种程度上说对土地的供应源起了一定的抑制作用。2003年，国土资源部发布国土资源2月8日出台45号文件"停止别墅用地供应"。2003年6月5颁布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对别墅    
2、南浦花园一期  
开 发 商：扬子江集团花园置业发展公司  0514-784122  7841333
策划顾问：南京好利意顾问有限公司
楼盘位置：在邗江工业园内，广陵学院正对过
项目情况：总套数约100套（联排）。
一期联排10套，250平方米，价格4000元/平方米；单体24套，300平方米，4500元/平方米。
销售率95%，总销售面积30500平方米。
物业管理0.9元/平方米/月。
小区内部有一人工水系，规划没有特色，唯一卖点就是靠近广陵学院，单体之间距离非常小，约1米左右；
别墅物业与多层在一起建设显得不协调。
主    题：水岸别墅  江南人家-观水 观景 观自在
辉煌人生   超凡享受
外部环境：周边有大量已开发和即将开发的土地未来配套将逐渐跟上
客群情况：以中小老板为主另有部分政府公务员
3、淮左郡庄园 
开 发 商：江苏新能源置业集团有限公司 0514-7963270  7969600
项目位置：扬瓜路东侧 顺达路南侧 
项目概况：占地133亩、容积率0.99、绿化率42.9%，总建筑面积22741平方米。
一期联排别墅86套，销售26套。 面积范围260-330平方米；
建筑特色为徽派风格，建筑物进深大，为解决采光问题在客厅后面的卫生间后有一采光井；
南面有约30平米的院子，整个建筑的门窗均为双层中空型（进户大门为铝材双层，其他为塑钢双层窗）保温、隔热效果好（节能），内部的冷热导管深度大为日后装潢带来不必要的麻烦；
楼间距较大（不考虑院子的距离），同幢的邻里影响较大。
产品价格、面积、层高及得房率：
多    层：面积81.33-134.86平米,均价3609.99元/平米
联排别墅：面积238.33-346.21平米,均价5739.32元/平米
小 高 层：面积85.73-181.89平米,均价4000元/平米
物 管 费：1元/平米
优惠方式：无
产品特色：别墅版多层、小高层，三联供系统
配    套：29路、30路从旁经过
物管公司：新能源物业管理有限公司
项目定位：高档住宅
定 位 语：前庭后院 闲适世家
开盘时间：05年1月
媒体投放：电视广告、晚报、广电报、户外
4、海德公园 
开 发 商：扬州海德地产有限公司   扬州凯莱房地产开发公司  0514-7639881
项目位置：邗江大道北段
物管公司：上海上房物业管理有限公司
项目定位：高档住宅
定 位 语：新城生活典范/扬州城西别墅级景观住宅
项目概况： 
别    墅：面积140-400平米，均价10000元/平米，最高价13000元/平米,最低价7000元/平米
联排别墅：面积160~220平米，均价4000元/平米，最高价6000元/平米，联排300多套，1-3F，面积280平方米，总价130-140万元/套；以十幢为一个组团，建筑配合露台、天井，楼间距非常小；车库门口空间较小进入车库难度大；
客户购买此处物业是身份的象征，户型的实用意义不大，楼间距较小；
叠加别墅：max.book118.com,1~2层面积190平米,总价92万,3~4层面积225平米,总价96万叠加100多套，1-2F，价格4500-4800元/平方米；
独立别墅：max.book118.com,均价7000元/平米
商    铺:：面积30-3500平米，均价6000-9000元/平米
优惠方式：商铺，低首付，百万旺铺只需10万首付，低风险，5年委托经营，即买即赚，经营收益一次性提前回馈。住宅一次性付款优惠50元/平米，按揭优惠30元/平米。
产品特色：1、周边配套齐全：餐饮、教育、金融、娱乐、购物等
2、内部配套齐全：900米的英伦风情商业街，内规划有3500平米的大型净菜超市，扬城首家五星级标准酒店
开盘时间：05年3月19日
现    状：一期交房，但却人入住，小区乱；二期也已交房，但道路，绿化均未搞好，且水，电，气均未通，无法居住，物管费；
5、玫瑰香榭（叠加别墅）
开 发 商：扬州英华房地产开发有限公司 0514-7638666、7638190
项目概况： 叠加复式别墅总共186套，12栋；
2003年11月28日开盘，价格开盘均价3300元/平方米—3700/3800元平方米，总价70-80万：
A户型，1-2F，180平方米；3-4F，226平方米；
B 户型1-2F，209.18平方米；3-4F，255平方米；
X 、Z 景观房1-2F，250平方米；3-4F295平方米；
B#户型1-2F，204.52平方米；3-4F，250平方米；
前期车库赠送—车库25-30平方米，1000元/平方米。
1-2F客厅错层层高4米3-4F客厅挑高5.8米。
主    题：明月扬州第一楼
购买人群：以政府机关公务员为主
房屋问题：外立面色彩与整个环境难以配套、门窗质量差、下水管道在梁以下给装潢造成困难
6、新港名城花园（叠加别墅）
开 发 商：苏州新港建设集团有限公司
营销策划

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