提及外地 房地产 投资，就好像炙手可热的蛋糕，香甜美味，但又烫手。外地房地产市场有其自身总价上、自然资源上的优势，但是，作为外地项目，由于不够了解和熟悉，又存在较大的风险。这其中，选择怎样的城市进行投资，是最关键的第一步。　　上海荒岛房地产工作室全国市场部总监钱彦认为，从目前房地产市场的发展来看，选择经济比较发达、各种理念比较先进的二线地级市是很好的投资方向。钱先生指出，从中国房地产发展的历史来看，第一轮发展的城市首当其冲是沿海城市，如广州、海南、上海等；第二轮发展的城市就是目前投资价值正在逐渐显现和上升的重庆、天津、山 东胶东半岛的城市等，这些城市未来房价上升的空间和幅度会比较大。而第三、第四轮发展的城市，如广西的柳州、山东的临沂以及安徽、河南、湖北的城市，目前房地产发展还不够成熟，建议投资放缓。　　具体来看，钱先生重点推荐了山东省胶州半岛的小城市。这些城市也受到长三角地区的辐射，当地的房地产市场刚刚起步，同时，又拥有天然的海洋资源，当地的民风淳朴，最适合居住和投资。　　重庆、天津等直辖市也是这一轮房产投资的热点城市。据初步了解，目前，上海已经有12家大型房产开发企业进入重庆市场，可见当地的房地产还是普遍被业内人士 看好，尤其是江边的物业。而随着天津市“服务北京”的城市定位的明确，近一年来，天津的房地产市场也蓬勃发展起来，再加上天津尤其欢迎上海的房产企业去开发项目。所以，目前也会是一个进入天津市场的好时机。　　此外，长三角地区的小城市如浙江省的临安、桐庐、千岛湖都是不错的选择。这些城市经济发达，受到上海的影响比较大，生活理念也比较新。江苏省苏中地区的地级市如常熟投资环境不错，而前两年被上海市民看好的昆山已经处于“热过”状态，投资潜力不是很大。苏北地区的城市如东台、新化、盐城等目前则还不宜投资。　　选择好投资城市 只是走了第一步，第二步就是选择具体的项目，尤其要谨慎。在这一点上，主要应该从三个方面去衡量。第一，要选择真正拥有自然风景的物业。真正靠海、靠江、靠湖、靠山，交通便利的住宅永远不会落伍，而且投资潜力巨大。所以，旅游城市是外地房产投资的重点之一。但是，钱先生也告诫投资者，一定不要选择旅游城市的市中心住宅项目，而是要选择真正拥有自然风光的物业。　　第二，要选择当地还没有出现过的产品。投资需要有前瞻性。做市场的培育者虽然很难，但是如果选择的方向正确，将来的收益也是巨大的。上海的城市地位决定了其具有“领头羊”的优 势，所以作为上海的投资者，去外地投资，做市场的追随者是极不明智的。投资者应该选择外地没有的物业类型，如酒店式公寓、产权式酒店以及纯主题商业街等进行投资。　　第三，要选择当地政府支持的工程。如果一个项目在当地得到政府的大力支持，那么今后项目所在区域的前景看好，这就能保证项目本身的发展，这样的物业，投资回报率一定不低。一看投资区域目前对本市投资者来说，购买外地楼盘无非是以旅游地产或者商用地产为主。对此，中房指数系统办公室陈晟指出，本市投资者购买外地的旅游楼盘要有一个定向的区域，首先要分析这些区域的房产是否有 上涨空间，其次则要看当地的商业配套成熟情况。 　　业内专家表示，现在以下这些城市的机会比较大，包括重庆、武汉、海口、长春、嘉兴、无锡、九江、南昌等在内。而其它一些城市如西安、长沙等，投资者在下手之前则需要谨慎，前者对于老城区的保护将限制其发展，而后者因当地没有置业消费习惯，也将制约其房产发展。 　　同时对于一些新型投资产品，比如沿海岸线岛屿上的住宅和别墅，因为政府鼓励企业开发滩涂，往往收取极低土地费用或提供优惠政策，这类产品会为购买者创造一个全新投资体验。 　　二看有无担保机构承诺据了解， 作为异地投资的主要构成部分，旅游地产在前一段时间内曾是市场的热点，其最主要的产品就是分时度假，也就是把产权和时间分开经营的一种手段。不过由于国内还没有信誉评估制度，所以很难让投资者有一个明确的比较。同时因为国内信托和保险的发展还不足以适应旅游地产分时度假的经营要求，所以导致了前段时间旅游地产所出现的负面报道。 　　业内人士建议，投资者在考虑投资旅游地产时首先应该判断该项目是否有信托或保险给它支持，特别是广告中提到的回报率，如果没有相应的担保机构作出承诺，往往在最后会成为一句空话。 　　三看细节除 了区域和担保机构外，投资者在选购异地物业时还还需要注意一些细节问题，不能抱着外地房产主要是为投资不是为自住，就不注意具体的选房细节。其实这些细节会在一定程度上决定投资者所投资的房产是否能增值。 　　比如舟山最近所开发的岛屿旅游度假项目，那么投资者在购买之前，就应该先需要注意这个岛屿的气候情况、了解旅游的最佳时间段、了解当地政府对规划的支持力度，在这些基础上去评判该岛屿是否值得投资。 本期主人公：何先生，软件公司负责人。曾在杭州工作多年，最近两年回到成都发展。大多数投资都是身在外地时，通过网络信息和平面媒体投资成都房产。在外地工作时，每当回成都他就将所有精力用于踩盘。看准之后毫不犹豫，果断下手。不以价格衡量，只以产品价值衡量是否投资。曾组织朋友包机到重庆投资，结果不理想。
远
身在杭州投资成都房产
2003年底，春节渐近，在杭州上班的何先生回家度假。下飞机后他做了两件事情，首先是将成都市场上所有关于房地产的报纸和杂志全部买齐。然后放下行李，直奔正在销售的郁金香广场，这个项目他已通过网络事 先全面了解。匆匆赶到郁金香广场售楼现场后，何先生只花了不到半个小时和置业顾问交流，就直接下单买了一套面积58平方米，总价19万元的小户型住宅。去年上半年，这套房子以45万元售出。事实上，当初何先生通过按揭形式，只付出了不到6万元的首付，加上近几年的利息，他付出的成本大约10万元，按照溢价26万元算，何先生这笔投资获得了2.5倍以上的回报。
“投资这套房子，我有三个判断标准。第一、我对蓝光地产的品牌认可；第二，我对这个区域的认可；第三，我对价格的认可。”何先生说，在成都上学的四年时间，已让他对成都城市格局有了 大致了解。郁金香广场所在红星路步行街和东大街交汇处的价值，他非常清楚。蓝光地产的品牌价值他也早已进行了多方面了解。
“很多人认为，人没有在成都，就无法投资成都的房产，这是一种错误认识。”何先生说，只要对城市和区域了解，对开发商品牌熟悉，完全可以不纠结于细节。“当然，这种投资方法也有局限性，比如我只能投资新房，无法买二手房和商铺。因为二手房和商铺只有到现场才能去了解其投资价值。”
快
看准了，最快“看一眼”就下单
2005年底，何先生回家之后，第一时间到了翡翠城，当时翡翠城正好在销售二期。“这次投资比上次更快 ，只到现场看了一眼，就直接下单。”何先生说，当时翡翠城二期一套129㎡的房子，总价约58万元，单价4400元左右，而当时周边住宅楼盘价格仅3000多元/平方米。
“看到好东西不要犹豫，直接下单。”何先生说，匆匆购买翡翠城，是因为这个项目完全符合自己的投资标准。首先，当时翡翠城所在的东湖公园已经基本打造完毕并全面开放，这种城市内的自然资源很难复制。其次，华润在全国房地产市场品牌效应。第三，翡翠城是华润的第一项目。事实证明这种简单有效的决策是对的，2009年下半年，翡翠城二期的房子大多数单价都已超过11000元 ，而且成交率非常高。“在项目开发完之前，其价值还没有完全释放，因为开发商还会做推广，其知名度会进一步提升。”何先生说，一个知名社区只有等到完全入住两三年之后，才会达到价值巅峰，也就是最好的出手时机。
在同样的思维下，上个月28日何先生以7400元的单价买了凯德·风尚一套84.6㎡的住宅。“作为新加坡品牌房地产企业在成都市场第一个独立操作的项目，第一期房源肯定会有一定投资空间。”何先生说，作为一个外企，管理成本各方面都比较高，而且品牌形象非常重要，开发商肯定会盈利，这个有四期的项目，开发商自然会将价格推上去。 
熟
只在熟悉的城市投资房产
2007年6月，全国房地产市场一片红火，温州炒房团四处出击。在朋友的推荐下，何先生开始关注重庆房地产，按照一贯的投资思维，何先生选择了鹏润房产开发的一个项目，当时单价5000多元。投资原因第一是因为鹏润房产有国美投资背景，资金实力雄厚。第二是因为这个区域比邻重庆观音桥步行街，属于繁华地段。然而，直到现在，经过两年半时间，房价也仅6000元/平方米左右。
“这次投资不算成功。”何先生说，当时只看到同样是西部重点城市，规模相当，重庆房价又低于成都，但却忽略了其他因素，比如成都外地购 房者比例超过50%，而重庆却不到20%，需求结构完全不同，需求的活跃程度也相去甚远。这次投资之后，何先生在自己的投资标准中加了一条，绝对不在自己不熟悉的城市投资。
去年年初，何先生在老家遂宁投资了两套房产。当时成都各个主要二级城市市中心房屋均价都已达到四五千元，但遂宁市中心却没有比较好的社区，当时遂宁正好在市中心推出第一个带有退台式花园的住宅龙腾御景。在获得开发商优惠之后，单价约2300元左右。去年年底，其价格已经涨到4000元。
每一次买房都代表着一次投资,每一次都会有不同经历,每一个投资者的故事都不尽相 同。如果你在投资房产方面有独到的见解,有丰富的经历,遇到过成功或挫折,我们的投资客栏目将是你最好的讲述平台。请把你的经验,与大家一同分享!
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投资经验
千万不要到自己不熟悉的城市投资。
第一看开发商品牌，第二看项目卖点，第三才看价格和优惠政策。
投资房产面积不宜太大，也不宜太小，针对大众人群的房子更容易出手。
经典语录
“
品牌开发商的第一个项目第一期，最具投资价值。”
“好开发商的好产品，价格往往偏贵，但却具有 更大投资空间。”
“购买期房，开发商的品牌和口碑确实非常重要。”
“与温州、杭州等城市相比，关于房产投资炒作比例，成都房地产市场确实是小巫见大巫。”
“看到好东西，下单要果断。”
记者手记
不要“被投资”
近期，本报房地产投资沙龙群里一直在讨论关于房地产“被投资”的话题。投资者“沧海”说，自己2007年时做生意挣了100万元，在房地产一片红火的大势下身边所有人都在投资房产，“几乎是在毫无准备之下，就‘被投资’房产了。”
卷入房产投资之中后，“沧海”在自己完全对这个行业没有了解的情况下，投资了一套北湖印象的住 宅和兴元华盛的商铺。在房地产市场一片大好的情况下，什么房子都好卖。近两年他熟悉了房地产市场之后，他才认识到自己投资房产的鲁莽。
其实，在社会投资渠道单一的情况下，房产投资确实是大多数人的首选。何先生在接受采访时也曾说，他买房子第一是因为爱好，其次是因为自己必须通过房产进行资产保值和增值。
尽管大多数人都是在房地产市场快速发展之下“被投资”，但并不意味着不需要对投资对象进行筛选。正如何先生投资房产一样，设置的标准虽然简单却十分有用。第一、投资之前对城市和区域要了解；第二、对开发商品牌价值要了解；第三，主要投资 套一、套二，最多不超过130平方米的户型，因为这些中小户型更大众化，想出售时选择面更大。本报记者唐文超
 
 近日，记者与义乌市龙庭基业房地产营销策划机构策划总监曹雷以及部分城市的同行，讨论了有关义乌人投资异地房产的话题。在此过程中，他们提出了一些投资建议，现汇总如下，供投资者参考。
 1. 上海迪斯尼项目落地，海南国际旅游岛项目获批，天津滨海新区调整行政规划获批，北京出台加快南部地区发展计划……国内不少区域的企业投资及发展规划推出后，当地房地产市场也开始走热。不少专家指出，今年在房产调控政策影响下，义乌资本投资异地房产应充更加重视区域经济的政策性利好。
 2. 小规模投资可锁定二三线城市。短期看，二线城市的房价有望紧跟一线城市上涨，尤其在未来中国出口导向型经济模式逐步转向内需拉动型的过程中，中部地区中心城市的房地产可能具有更大的跃升潜力。
 3. 建议抱团投资。在国家出台相关政策调控楼市的背景下，降低房产投资风险显得十分重要，抱团投资可在一定程度上达到这一目的。抱团投资的好处在于争取到团队的最优惠价格、使投资眼光更加精准、为后期操作减少成本。
 4. 选择的地段要好，开发商、物业公司最好具备品牌。地段是房产投资的黄金法则，这自不必多说。开发商和物业的好坏在一定程度上也会影响房产的升值前景。毕竟，现代人买房买的不仅仅是砖瓦，更是一种服务。
 5.小商品批发市场可作为其中一种投资选择。现在，义乌正在力推“义乌市场万里行”活动，广东货也在积极北上，建有形市场，拓展新商机。多重因素之下，小商品批发市场的投资机会正在增多。
 6.旅游地产投资可以作为长期投资的考虑对象。对于一些想将手头资产交给子女管理的义乌人来说，投资旅游地产较为合适，可谓投资与旅游两不误。
 但投资此类房地产必须有所讲究，如投资的区域城市应是自己所喜好的；考虑到国内旅游物业的良莠不齐，投资者应对物业进行实地考察并细致了解等。
 7. 投资异地房产应考虑购房成本、精力耗损等因素，若投资者因工作繁忙无法到外地充分考察，不妨试试投资金华、义乌、东阳等地的本地楼盘。
 ☆北京
 楼市基本面
 刚刚过去的1月份，北京楼市的主基调为价升量跌，其中值得注意的是当地房产价格涨幅有所放缓。
 相关统计数据显示，1月份，北京共成交期房8732套，环比下降47.1%，但同比去年1月，上涨37%。现房成交2264套，环比减少43.5%，同比上涨82.1%。由此可见，北京楼市受部分房产刺激政策退出影响较大。
 当月，北京房地产市场开盘数量较往年同期多，当地开发商已在充分加强房产供应。但与此同时，当地楼盘开盘均价上涨幅度并不大。相关统计数据显示，当地整体开盘项目均价为20000元/平方米，环比去年12月，仅上涨1元。
 投资小建议
 听一些在北京投资的朋友说，当地楼市目前已出现去年年初时的打折销售现象，二手房成交的价格有微幅下降，一些投资客开始撤离京城转战二三线城市。在国家楼市调控政策此前相继出台的背景下，北京首当其冲，因此他们建议，2010年，北京楼市不太适合过多投资。
 “当然，今年该市部分区域的房产可能仍具一定投资价值，购房者应在多方比较和实地考察后再决定是否要进入北京楼市。”上述业内人士建议，目前北京已公布《促进城市南部地区加快发展行动计划》，未来3年内，当地政府投资将带动总额达2900亿元的社会投资，北京新南城房地产或有较大投资前景。
 ☆西安 
楼市基本面
 去年，和全国楼市出现火热局面一样，西安楼市一派红火。相关统计数据显示，去年西安新建商品房销售面积1291.40万平方米，销售金额657.42亿元，同比分别增长为110%、129%。
 今年1月，西安商品房销售面积为100.56万平方米，成交均价为5991元/平方米。据国家统计局西安调查队调查并得出的统计数据，当月，西安房价同比上涨10%。当然，当月西安商品房市场销售量环比有所下降，但房价仍是稳中有升。
 由于去年西安土地拍卖较多，今年其商品房供应量将超过去年。有专家认为，受国家楼市调控政策影响，该市房价涨幅可能受到影响。但据当地媒体报道，该市多数购房者及开发商认为今年西安房价仍会继续上行。
 投资小建议
 据部分投资者介绍，西安历史悠久，人文底蕴浓厚，又是黄河流域最大中心城市，经济增长较快，因此房产具有一定投资价值。
 当地媒体认为，西安城北区目前正在成为该市的行政中心及经济中心，其配套设施也在日渐完善，受到一些具有前瞻性眼光的投资者青睐，义乌投资者不妨加以考虑。
 据记者了解，西安当地不少投资者正在热议《关中—天水经济区发展规划》。所谓关中—天水经济区是指包括西安、咸阳、渭南、铜川、宝鸡、杨凌、商洛6市1区和甘肃省天水市在内，总面积6.96万平方公里的经济区域。未来这一区域将可能成为“全国内陆型经济开发开放的战略高地”，其中西安被定位为国际大都市。依托这一概念的西安房地产未来也值得投资者关注。
 ☆南宁 
楼市基本面
 南宁市是广西楼市的典型代表。去年当地楼市一派火热景象。据绿城人居网数据中心统计，去年，南宁新建商品房销售均价为5003.93元/平方米，环比增长21.91%；商品住房成交均价为4656.02元/平方米，环比增长22.03%。
 今年，尽管国家宏观调控政策直指部分城市房价上涨过快，但是南宁的楼市依然处变不惊。据《南国城报》记者吴天亮介绍，今年，南宁市要完成房地产投资工作目标250亿元左右，占该市总投资任务的16.7%，占广西房地产投资任务的23.8%。 而记者也在广西一些媒体上看到，目前南宁市不少楼盘开盘之后依然遭遇抢购。如上月底，位于广西大学东门正前方的天域香格里拉开盘，当时约有上千客户参与抢购190套新房。
 投资小建议
 当地《南国城报》一名叫王一纯的记者认为，中国—东盟自贸区的建成，给广西壮族自治区带来了新的发展机遇。广西壮族自治区党委书记、自治区人大常委会主任郭声琨也说：“广西作为中国唯一与东盟国家既有陆地接壤又有海上通道的省区，作为中国对东盟开放合作的前沿和‘桥头堡’，在中国—东盟自贸区建设进程中，既是自觉的参与者和推动者，同时也是直接的受益者。”
 那么，在中国—东盟自贸区建成后，广西一些“自贸区受惠楼盘”自然引起投资者注意。王一纯认为，南宁中国—东盟国际商务区内外的商业物业、南宁城市中心区域的住宅产品及当地交通要道附近楼盘值得异地投资者了解。
 ☆北海 
楼市基本面
 在广西，房价飙升的不止南宁一处，还有个地方值得投资者关注———北海。相关统计数据显示，5年前，北海多数楼盘价格仅为1000元~1300元/平方米，但去年以来，北海部分新建楼盘价格已涨至3500元/平方米。
 目前，江浙闽不少投资客已盯上北海楼市。他们到那里投资的理由是，北海占据着中国—东盟自贸区的一线席位，国家目前正大力推进北部湾经济区建设发展。据悉，自2008年国务院正式批准《广西北部湾经济区发展规划》后，北海发展还将受惠于去年10月国务院常务会议讨论并原则通过的《关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》、去年12月通过国家有关部门评审的《北部湾旅游发展规划》等。
 投资小建议
 本报2月4日曾推出《三个幸运的“海南梦”追逐者》一文，其中提到的义乌人老夏目前也已在北海投资了几套房产。据他描述，由于北海滨海，自然环境优美，气候与三亚类似，但房价比三亚低得多，因此当地房产颇具投资价值。他说，尤其是当地高端休闲度假物业，更值得投资者关注。
 ☆威海 
楼市基本面
 受海洋的气候调节作用，威海四季具有春冷、夏凉、秋暖、冬温，昼夜温差小、无霜期长等特点。这里成为不少休闲度假型房产投资者的乐园。
 威海的海景房项目在全国不少地方有销售点，一度较热，当地房价近年来也上涨较快。但去年，央视曝光山东省威海市下属乳山市境内的银滩海景房，这让一些义乌投资者放弃了去威海置业的想法。
 当然，威海当地不少业内人士认为，央视曝光尚不足以让威海楼市陷入低迷，目前仍有不少人看好威海适合人居的特点从而到当地买房。他们认为，今年威海楼市虽不会像去年那样火热，成交量可能进入盘整期，但房价仍会继续上涨。
 投资小建议
 春节过后，一批来自金华及义乌等地的投资者将赶赴威海买房。他们看中的楼盘是地处威海闹市区环翠楼公园附近的名流花园。听他们讲，这一楼盘的团购价目前约为6000元/平方米。
 曾多次在异地投资房产的老陈是这批投资者的一员。他说，之所以赶到威海投资楼盘，就是看好威海当地人居环境（威海是“中国优秀旅游城市”、“中国环境保护模范城市”，曾两次获联合国人居奖）。在此基础上，老陈认为，上述楼盘周边交通、商业、医院等配套设施相对完善，具有一定升值潜力。
 据他介绍，那些在投资房产过程中兼有休闲度假目的的投资者，较为适合到威海投资。此外，值得投资者注意的是，威海房产的租金回报率并不高，闹市区套房一般也只能以10000元~20000元/年的价格出租。投资者应综合考虑各方因素再下手，避免出现投资风险。
 ☆天津 
楼市基本面
 就上月而言，天津楼市成交量环比降幅明显。相关统计数据显示，1月份，天津市商品住宅成交面积86万平米，环比减少36.3%；商品住宅成交套数8515套，环比减少33.6%。但是，这两项数据同比分别增长200.7%、114.1%。
 2月份的第一周，天津楼市共成交商品住宅18.21万平方米，环比下降5.8%；成交均价为8749.35元/平方米，环比上周的10068.63元/平方米，有一定幅度的下降，降幅为超过13%。
 单就天津市内六个区而言，成交商品住宅面积为4.6万平方米，环比降幅高达40.8%。但这六个区的成交量涨跌情况不同，如河北区成交降幅接近70%，但河东区成交量却有所增加，幅度为30.56%。
 投资小建议：
 部分投资者表示，天津城铁、地铁边的楼盘较具投资价值。他们还说，随着天津地铁2号线、3号线的贯通，该市次中心区域的房地产也将进一步被激活，地铁沿线的楼盘将具一定投资价值。
 义乌市龙庭基业房地产营销策划机构策划总监曹雷此前曾赴天津考察。他说，去年国务院批复同意天津市撤销塘沽、汉沽、大港三个行政区，成立滨海新区政府。未来，这一区域若得到政策扶持并快速发展，当地房地产也将具较好投资价值。
 ☆上海 
楼市基本面
 上海楼市目前也面临着和北京差不多的问题，成交量减少，开发商开始打折促销。
 上月，上海楼市成交面积为68.76万平方米，环比下滑52%，平均成交价格为19545元/平方米，环比下滑3.2%。
 还有统计数据显示，上周上海市商品住宅新增供应面积为14.3万平方米，环比前一周大幅下降46%。除此之外，当地楼市成交量也大幅减少。上周，上海商品住宅成交面积15.2万平方米，环比上周下降两成。
 投资小建议
 尽管目前上海楼市暂时处于盘整状态，但部分温州投资客仍十分看好当地楼市。这些温州投资客认为，上海独栋别墅、轨道房等是具有投资潜力的物业。该市外滩、古北、徐汇滨江、佘山等地，则被认为是较佳投资区域。
 此外，有投资者认为，上海实际面临诸多政策及商业利好，如世博会，虹桥综合交通枢纽建设，城市轨道建设以及迪斯尼乐园修建等。围绕这些概念投资房产，或能让投资者受益。
 ☆海南 
楼市基本面
 今年开年没多久，海南房地产市场便迎来火热行情，该省不少城市楼市出现量价飙涨。有报道显示，受惠于国际旅游岛获批等因素，今年以来，海南住宅商品房价格上涨近30%。其中，三亚、海口、琼海等多个城市的房价出现大幅上涨。
 一位住在三亚并曾与记者连线的毛姓义乌人说，三亚房价可谓一天一个价，部分小区甚至出现了价格在10多万元/平方米的房子。当地不少开发商只需凭一个沙盘、甚至一张图纸便可将房子卖出去。
 当然，目前，尽管该省的楼市依然火暴，但相比国际旅游岛项目刚批复时略有降温，市场已出现部分观望型投资者。
 投资小建议：
 浙海房地产开发有限公司董事长毛应秀认为，目前海南房地产市场面临的外部环境，与上世纪90年代初房产泡沫破裂时不同。眼下，随着中国公民购买力的提高，以及越来越多的外国人到海南置业，当地房产成交量及价格将得到需求的较大支撑，为此投资者无须过多担心海南房产会二次泡沫破裂。
 当然，目前海南房产确实已在透支未来的升值前景。不少曾在当地投资房地产的业内人士建议，春节之后海南房产的涨幅可能不及1月份，若有投资者想去海南买房，须考虑投资回报的周期问题。
 记者一位同行目前也在海南投资了房产。他还建议，若有人想到海南投资房产，最好先去海口、三亚、琼海、文昌看看。这四个城市不仅具有美丽海景，而且分别具有省会城市、旅游城市、博鳌论坛、卫星发射基地等利好因素
 投资的方式多种多样，房产投资成为近年来非常受重视的一种投资，从全国的情况来看，2009年房产投资的回报率很高。有异地购房目标的投资者不妨了解一下中国银行理财专家提出的四点建议。 一是注意政策。房产价格与国家的宏观政策息息相关。投资者既然有意到外地投资购房，就应该进一步了解国家的相关政策，包括国家的房地产政策和对置业地区的定位，这些地区开发的近期、远期目标等，做到心中有数。 二是注意考察。不管房产是自用型房产还是投资型房产，投资者都应该到目标地现场考察一下，考察的主要内容包括当地房产的价格、房 产的地段、房产的具体位置、房产的质量等情况。 三是注意估算。购买房产前，先盘算一下手头的资金，看一下手中的资金是自有资金还是银行贷款，如果是自有资金不用说，如果用银行贷款购房那就存在一定的风险。因为房贷需要按月还款，会增加购房成本，建议在购房前先了解清楚当期的银行利率，算清应付的利息是多少，在此基础上判断一下利用贷款购买房产的获利空间有多大，如果得不偿失，就立刻放弃。 四是注意时机。凡是商品都有价格，有价格就会有波动，房产作为一种商品，自然也存在这个规律。影响房地产价格的因素很多，也就是房产 价格出现波动的情况时有发生，作为投资者，应该时刻注意这些波动，尽量选择房产价格处于低谷的时机才出手，这样投资获利的机会更大。沪上又掀异地投资热 原因及区域探秘 
http://news.dichan.sina.com.cn 2010-3-17 0:00:00  新浪房产 评论数：0 
　　提要：近日，上海市委俞正声表示，上海将进一步出台包括公共租赁房、经济适用房政策在内的综合性措施以遏制房价。而国务院总理温家宝则在3月5日说，2010年，中国将继续推进农村综合改革，推进户籍制度改革，放宽中小城市和 小城镇落户条件，这与其在去年底要求加快中小城市建设如出一辙。政策名感性较高、有独到眼光的投资客纷纷将眼光转向外地，相信一波异地投资风潮即将到来。
　　新浪房产讯：（文/马林）
　　近日，上海市委俞正声表示，上海将进一步出台包括公共租赁房、经济适用房政策在内的综合性措施以遏制房价。而国务院总理温家宝则在3月5日说，2010年，中国将继续推进农村综合改革，推进户籍制度改革，放宽中小城市和小城镇落户条件，这与其在去年底要求加快中小城市建设如出一辙。政策名感性较高、有独到眼光的投资客纷纷将眼光转向外地，相信一波异地 投资风潮即将到来。
　　投资异地投资、自住两相宜
　　异地置业作为一种新的投资及居住手段，存在着其优势。选择一些自身条件较好、房价相对便宜，发展潜力看好的城市，对该区域进行投资，获取房价升值的同时还可以作为自己在另一个城市的第二居所，享受一种不一样的生活方式，特别是环境资源、配套设施较好的区域闲暇时去度假，平时出租，作为你的第二居所，一举两得。异地置业已经越来越受到市场的关注。
　　异地投资标志着置业观念的进步
　　交通状况的改善、经济的一体化，使得人们置业观念也随之改变。房地产的地域性特征正逐步被冲淡，异 地自然置业风起云涌。据有关资料显示，杭州的房产已有一半归属外地人士；大连的高档住宅至少三分之一被外地人买走；南国宝岛海南今年约五成商品房卖给了异地购房者。在北京已售的高档商品房中，有近50％为异地置业者所购买，而上海在2000年至2002年三年间，外地人购房占上海全部销售面积的比重逐步提升，分别占11.7％、18.5％、25.8％。
　　投资的是身份、选择的是生活
　　商务人士是异地置业的第一主力。商务一体化，很多公司的业务遍布全国各地，作为企业主要领导层，经常在全国走动，处理各地业务，自己置业，方便舒适， 既经济又实惠。而且从理财角度来看，还方便为员工选择一个轮休的场所。
　　异地置业不只是一种投资，更是一种生活。有为自己在另一个城市选择一个心仪的第二居所，享受一种不一样的生活方式。在经历了城市浮华后，寻找一个安静又不偏僻的地方体味返璞归真的心灵净化，何乐而不为？同时，“异地置业热”反映出人们对我国地产市场的信心高涨，也有助于房地产市场的进一步活跃，促进消费。
　　嘉兴，下一个京都
　　在日本，在大阪和神户之间有一个京都府，它是两个城市，特别是大阪的居住居中地。不少人早上乘新干线去大阪工作，晚上回京都生活。轨 道交通也十分方便，5分钟一趟，间隔由常规地铁和直达地铁，京都的出现缓解了大阪的住房压力，也繁荣了自己。上海的发展很像当年的大阪，正在向世界金融、航运、贸易中心挺进。
　　而最有可能成为京都的则是嘉善，位居沪航之间，紧贴上海，沪杭高铁即将与之相连，俨然一个京都的翻版。然而，人流的导入和商业的发展随之而来的是要有大批商品房的供给，当然，需求旺盛必然导致房价上升，去年下半年还处于5000元/平方米的均价到现在7000-8000元/平方米的涨势便是前奏。
　　此刻无论是自住还是投资，出手正是时候，去年底中央政治局经 济会议上确定的“继续施行适度宽松的货币政策和财政政策”给了明年楼市一个乐观的预期，错过了三林、错过了虹桥、再错过了华侨，不能再错过嘉兴
与外省、外籍人士在上海置业的热潮相反，上海投资者在近期开始纷纷走出家门去外地投资买房。在上周房展会和住交会上，异地楼盘纷纷来沪吆喝，吸引了不少上海购房者的眼球，同时最近舟山地区的HaSa雅墅以及第三届中华分时度假－产权酒店论坛的亮相，从另一方面也显示出异地物业已经越来越受到本地投资者的关注。　　　　据了解，在外地置业的上海投资者一般手上资金不是特别充足，所以在选择项目时 会显得比较理性，尤其对于投资的回报率和风险性非常看重。一般来说，风险较小、投资回报率在6%－8%之间的中长期投资最受本地投资者青睐。而且，这类投资者只会拿出身边一部分流动资金作为首付，投资的房型多以小面积为主，一方面因为其总价较低，从另一方面这类房型也比较容易出租和抛售。　　　　江浙区域：投资者一半以上是上海人　　　　总的来说，上海人在外地置业的区域相对来说比较集中，周边江浙一带城市是投资者的首选。其中，旅游城市格外受到上海投资者的关注，由普润地产、21世纪翊博店等中介代理的外地楼盘成交活跃。据了解 ，在嘉兴、南京某些投资项目中，投资者中有近一半以上都是上海人，其中又有8成以上为年龄层次在30－45岁左右的商人和白领，首次投资房产的占35%左右。　　　　业内人士表示，一般首次投资外地房产的客户都比较谨慎，不仅对于挑选的楼盘、层面都会在事先再三研究，而且大多数在看过现场后才会决定是否最终购买。至于那些一看模型、介绍和房型图等就付定金签合同的购买者，基本上都是之前就曾在房产投资上尝过甜头的投资客，所以下手往往会比新手显得更为果断。　　　　重庆楼盘：有山有水口碑好　　　　12月4日，重庆地产以整体 形象出击上海滩，7家最具潜质的投资物业楼盘———广厦城、海客瀛洲、晋愉·上江城、海棠晓月、东方港湾、东和湾、金砂水岸将与上海市民亲密接触。　　　　据悉，此次前往上海的7家楼盘，都受到上海投资者的青睐，他们不远万里自掏腰包到这些楼盘购房。这些楼盘因有稀缺的自然山水、有优美的环境、有房价巨大上升的空间，在上海市民中形成了良好的口碑，并因此在上海市民中悄然兴起了投资重庆的热潮。　　　　重庆历来以山水园林城市闻名于世，7大参展楼盘尽占稀缺的自然山水之利，也占据地段优势。海客瀛洲雄踞两江，离长江之水仅仅50米 之距离；东方港湾可观嘉陵江水，而50万平方米滨江英伦风情更具人文关怀；东和湾毗邻朝天门，临长江，与重庆著名的解放碑商圈仅一步之遥；晋愉上江城，站在其窗前或是阳台上，1200多米的江面就豁然呈现眼前；金砂水岸，不便可欣赏江景，还将江水引入社区的活水园林从而达到户户观水、近水、临水、亲水、戏水。重庆地产所具有的山水之美，对于江景稀有的上海的投资者来说都具有最强烈的吸引力。　　　　据了解，今年即有三批上海客人到重庆考察观光购房。　　　　海南区域：投资者年龄层两极分化　　　　在距离较远的旅游城市中，以海 南岛的酒店式公寓最受投资客瞩目，与江浙一带投资客不同的是，该区域投资客年龄两极分化明显。据上房置换相关人士介绍，前去海南咨询和购买的客户主要以30岁以下和45岁以上的人群居多。　　　　行家称，同一城市相似地段的楼盘，因景观、房型、物业性质、管理模式等的不同，售价上有很大差异。以海南为例，某个拥有三亚亚龙湾海滩的星级酒店挂牌出售的酒店式公寓均价约为30000元/平方米左右，而离公共海滩100米左右，眺望不到海景的酒店式公寓均价只在9000元/平方米左右。　　　　业内人士提醒，由于上海买家对于外地并不了 解，因此选择品牌开发商和代理公司是必要的。　　　　异地购房置业关注投资风险　　　　在异地购房置业，城市的经济、人口消费、人流量、人均可支配收入等若干要素均不可忽视。酒店式公寓以旅游业发达的城市为佳，最好该城市的旅游业没有明显的淡季旺季。而商铺则需要关注当地的人流量、人均可支配收入、消费能力等。此外，如果当地政府对于城市、景区未来有长远的建设规划，并能够保持持续的旅游热度，该物业价格将会上扬，反之投资风险较大。　　　　据悉，2004年全国的楼盘都有较大的涨幅。近1年中，海南酒店式公寓均价从6000 元/平方米升至如今的10000元/平方米左右。嘉兴从1200元/平方米升至3800元/平方米左右。鉴于一年中各地区都已经有不少的涨幅，想要投资外地房产的买家，下手之前还需慎重挑选、比较投资的地区和楼盘，不妨可以从投资项目的所在区域、有无担保机构以及细节方面入手。　　　　专家提醒：异地投资要"三看"　　　　一看投资区域目前对本市投资者来说，购买外地楼盘无非是以旅游地产或者商用地产为主。对此，中房指数系统办公室陈晟指出，本市投资者购买外地的旅游楼盘要有一个定向的区域，首先要分析这些区域的房产是否有上涨空 间，其次则要看当地的商业配套成熟情况。　　　　业内专家表示，现在以下这些城市的机会比较大，包括重庆、武汉、海口、长春、嘉兴、无锡、九江、南昌等在内。而其它一些城市如西安、长沙等，投资者在下手之前则需要谨慎，前者对于老城区的保护将限制其发展，而后者因当地没有置业消费习惯，也将制约其房产发展。　　　　同时对于一些新型投资产品，比如沿海岸线岛屿上的住宅和别墅，因为政府鼓励企业开发滩涂，往往收取极低土地费用或提供优惠政策，这类产品会为购买者创造一个全新投资体验。　　　　二看有无担保机构承诺据了解，作为异 地投资的主要构成部分，旅游地产在前一段时间内曾是市场的热点，其最主要的产品就是分时度假，也就是把产权和时间分开经营的一种手段。不过由于国内还没有信誉评估制度，所以很难让投资者有一个明确的比较。同时因为国内信托和保险的发展还不足以适应旅游地产分时度假的经营要求，所以导致了前段时间旅游地产所出现的负面报道。　　　　业内人士建议，投资者在考虑投资旅游地产时首先应该判断该项目是否有信托或保险给它支持，特别是广告中提到的回报率，如果没有相应的担保机构作出承诺，往往在最后会成为一句空话。　　　　三看细节除了区域 和担保机构外，投资者在选购异地物业时还还需要注意一些细节问题，不能抱着外地房产主要是为投资不是为自住，就不注意具体的选房细节。其实这些细节会在一定程度上决定投资者所投资的房产是否能增值。　　　　比如舟山最近所开发的岛屿旅游度假项目，那么投资者在购买之前，就应该先需要注意这个岛屿的气候情况、了解旅游的最佳时间段、了解当地政府对规划的支持力度，在这些基础上去评判该岛屿是否值得投资。今年以来，由于广州中心区域缺货、高涨楼价积压投资价值等因素，针对省外、郊外的异地投资反有越来越热的趋势。据中介人士透露，目前用十 多二十万元，选择在邻近的一些省外城市置业投资、或者在广州二级城市置业投资的人群越来越多，甚至有组织成立异地投资中介，组织投资客进行考察投资。专家指出，异地投资有风 
		险，投资客在看到当前利润的同时，也要谨防潜在的风险。 
不要盲目跟风 
如何才能把异地购房的风险降低?专家建议，首先不要盲目跟风，要多听、多看；其次，购房时最好聘请专业人士或律师同行，认真考察住房质量、推敲购房合同，还可以委托当地熟人、朋友代为访察，了解具体楼盘的开发状况、信誉程度。 
在异地购房置业，城市的经济、人口消费、人流量、人均可支 配收入等，若干要素均不可忽视。酒店式公寓以旅游业发达的城市为佳，最好该城市的旅游业没有明显的淡季和旺季之分。而商铺则需要关注当地的人流量、人均可支配收入、消费能力等。此外，如果当地政府对于城市、景区未来有长远的建设规划，并能够保持持续的旅游热度，该物业价格将会上扬，反之投资风险较大。 
谨防三大风险 
专业人士在此总结了一些有外地投资楼市经历的人士的看法，异地投资房产主要有三个风险值得买家注意： 
风险之一：辗转于各地的购房者对房地产业起到明显的拉动作用。一些人士批评异地购房热造成假象，使开发商失去理性，但 实际上，购房者恰恰可能是“非理性”的受害者。这些闯荡大江南北的外地购房者，都是由异地的媒体或民间人士组织，不少人对当地知之不多，从交通工具上一下来，就走马观花数小时，匆匆签下合同，少则一两套，多则七八套，连楼盘的方位尚未清楚，粗枝大叶就十几万元、数十万元，砸到一个人生地不熟的地方，风险显而易见。 
风险之二：现在房地产是公认违规操作较多的行业，消费者投诉不少，合同欺诈、延期交房、公摊不实、擅自改变规划、物业乱收费等。异地按揭固然便利，但异地维权却不那么简单，购房者对于当地的法律法规也缺少了解，甚至连有关部门 的办公地在哪里都不知道。到时候，“投诉无门”就能最好地形容购房者的窘境了。 
风险之三：作为异地购房组织者，行中介之事，却无中介之责。他们表面上与购房者是“老乡”，一起前来考察，实际上往往与开发商相串通，竭力推介某个楼盘，从成交额中抽取若干回扣。由于与开发商的“利益共享”，他们很难做到为购房者着想，甚至不排除为一些“问题楼盘”当说客。据了解，有些组织者和开发商事先将楼盘价格抬高，这些高出部分就是组织者的利益。这样一来，购房者的利益又有谁来保护呢。 
因此，异地投资者在赴外地投资前，应该对这些风险有所考虑，保 护自身权益。文/图记者　詹青
近日，记者与义乌市龙庭基业房地产营销策划机构策划总监曹雷以及部分城市的同行，讨论了有关义乌人投资异地房产的话题。在此过程中，他们提出了一些投资建议，现汇总如下，供投资者参考。
　　1. 上海迪斯尼项目落地，海南国际旅游岛项目获批，天津滨海新区调整行政规划获批，北京出台加快南部地区发展计划……国内不少区域的企业投资及发展规划推出后，当地房地产市场也开始走热。不少专家指出，今年在房产调控政策影响下，义乌资本投资异地房产应充更加重视区域经济的政策性利好。
　　2. 小规模投资可锁定二 三线城市。短期看，二线城市的房价有望紧跟一线城市上涨，尤其在未来中国出口导向型经济模式逐步转向内需拉动型的过程中，中部地区中心城市的房地产可能具有更大的跃升潜力。
　　3. 建议抱团投资。在国家出台相关政策调控楼市的背景下，降低房产投资风险显得十分重要，抱团投资可在一定程度上达到这一目的。抱团投资的好处在于争取到团队的最优惠价格、使投资眼光更加精准、为后期操作减少成本。
　　4. 选择的地段要好，开发商、物业公司最好具备品牌。地段是房产投资的黄金法则，这自不必多说。开发商和物业的好坏在一定程度上也会影响房产 的升值前景。毕竟，现代人买房买的不仅仅是砖瓦，更是一种服务。
　　5.小商品批发市场可作为其中一种投资选择。现在，义乌正在力推“义乌市场万里行”活动，广东货也在积极北上，建有形市场，拓展新商机。多重因素之下，小商品批发市场的投资机会正在增多。
　　6.旅游地产投资可以作为长期投资的考虑对象。对于一些想将手头资产交给子女管理的义乌人来说，投资旅游地产较为合适，可谓投资与旅游两不误。
　　但投资此类房地产必须有所讲究，如投资的区域城市应是自己所喜好的；考虑到国内旅游物业的良莠不齐，投资者应对物业进行实地考察并细 致了解等。
　　7. 投资异地房产应考虑购房成本、精力耗损等因素，若投资者因工作繁忙无法到外地充分考察，不妨试试投资金华、义乌、东阳等地的本地楼盘。
——在2005年中国房地产年会上演讲概要 
目前的中国的房地产，由于一、二线城市的竞争白热化和市场的结构性饱和，土地、金融、产品、市场和管理等门槛的抬高，正出现了一种梯次下移的开发趋势即上线城市的开发商向下线城市转移如一线向二线、二线向三线、三线向四线等。而在寻求专业服务商（规划和建筑设计，营销和销售代理和投融资顾问等机构）则呈现反向的梯次。这种非典型的异地开 发，与一、二线城市的典型开发有明显的区别： 
土地—政策 ： 
机遇： 
以各种开发区、园区和新区为名目，以招商引资和政绩工程、首长工程为主体，一些地方把招商引资量化到所有部门甚至检察院等非经济部门而且有重大奖励。只要与以上方式挂上钩，都可以拿到优惠甚至打包的优惠政策（土地相关费用、免（退）税、各种行政收费）和待遇（审批手续的便捷和相关部门大力支持）。即使在招牌挂的条件下，地方政府和国土部门也有相应的对策如缩短公示日期和交款时间，抬高交款额度甚至找几个托；而一般本土开发商的实力很难达到以上条件且知道内幕者一 般也不会凑这个热闹。例1某四线城市招标；例2李嘉诚与成都本地开发商联合体的竟拍。 
这无疑为外来投资者和规模品牌投资商提供了政策机遇，这种资源和权力的最优（大）利用是很多开发商赚钱和暴富的主要模式。正如中国房地产的市场英雄万科的王石先生所说，中国房地产的暴利主要是地产的暴利。在2004年中国十大暴利行业的排行榜上房地产行业又一次三连冠。有统计表明，如果说房产的平均利润率在30%，那地产最高可达其十倍。这也是中国房地产行业和房地产商一直惨遭社会各界诟病的主要原因，原因是中国的地产恰恰是官商结合和暗箱操作甚至是 官员腐败之源！尽管中国的房产已经相当市场化了。这也是中央和国土部推出招牌挂政策的主要动因之一。 
风险： 
A， 行政（首长）周期与开发周期的一致和错位；中国的官员定期轮流制和一朝天子一朝臣的官场内幕和习俗； 
B， 寻租效应、行贿受贿同罪与官员犯科的更大可能性； 
C， 敞开门招商关起门大狗； 
D， 案例：北派：沈阳慕马案；黑龙江官场大地震；南派：深圳王炬案；浙江组织部长案。 
今年国土部采取土地审批的垂直管理，审批权力上移；特别是出让金的先缴后退（30：70）以及土地督察制度的设想等；无疑缩小了地方政 府与中央政府的博弈空间。 
金融—资金： 
三四线城市的中小房企主要融资模式是国有商业银行+地方商业银行包括信用社+民间融资（据中央财经大学一份对全国20个省份的实地调查显示，到2003年底地下信贷的规模在7400亿至8300亿之间，与当年股市私募基金的规模相当。目前全国中小企业约有1/3的融资来源非正规途径，利率比银行官方利率高出50%—100%）。 
而一二线城市的融资体系远比三四线城市健全丰富，除了上述国有商业银行等外，还有商业银行以及信托、上市等非银行融资渠道，包括正在和未来要推出的资产证券化、债券 等和海外金融品种（基金和海外银行的进入）等多层次多品种。 
所以三四线城市除了要继续充分利用好国有商业银行的体制缺陷、寻租效应和人脉资源等庸俗社交手段外，一要主动转变观念，强化金融意识和储备专业人才，同时借助专业机构，更好地从正面性和前瞻性等方面，完成与传统银行和现代非银行机构的对接和跟进。二要积极运用好民间信用，同时借助专业机构的力量，设计和完善更接近法律的融资方式象股权融资、合作融资、期权融资和变相债权融资等。 
外来投资商除了要达到当地政府招商引资的底线外，如何用杠杆金融撬动当地的银行资金和民间资本， 最终全身而退，既为当地提供了超前和优秀的产品和服务，又赚得盘满钵满。 
121系列文件出台的背景（戴根有与吴晓灵）、意义（WTO与发达国家接轨）和趋势（国际金融模型—智囊团与中国现实—周小川）。 
产品—营销： 
机遇： 
三、四城市的产品在无论是品质还是价格与一、二城市比较都属于中低档。主流市场还是功能型和实用型产品。虽然从上限讲价格仍是最敏感的因素和瓶颈，但从下限的成本看弹性也较大。物美价廉依然是最形象的比喻。基本当地最高端的产品都是上线城市投资商操作的。 
上线城市开发商的优势就是可以几乎不用创新，基 本复制上线城市成功的产品就可以在当地领先，特别是提供出当地没有的硬件（规划设计、园林景观和小（社）区规模等）和软件（营销、服务和物业等），就几乎可以一网打尽当地的金字塔阶层，拉动价格上调10-15%甚至创造最新（高）价。 
风险： 
就是在营销和产品上如何做到适度超前和入乡随俗。要对当地的收入情况和阶层特别是风俗习惯有深刻的洞查和了解。（见《三四线城市操盘的四大俗》） 
市场—竞争： 
三四线城市的房地产市场还是一个正在成长和上升的市场，无论是开发商还是消费者都是不完全成熟的不象一二线房地产市场是一个基本成 熟的市场结构性饱和的市场竞争激烈的买方市场。正因为如此也充满了机遇。 
外来投资商与本土开发商的差异性竞争。外来投资商主要是针对当地的高端市场和金字塔消费群；而本土开发商主要面向中低端市场和主流市（平）民阶层。 
外来投资商如何能做出差异性和高端型的产品、服务和理念是成功的关键。也是所谓正规军与游击队（见《中小房企管理四大怪》——《重新想象》一书——冯仑关于特种部队与基地组织的高论 ）的对比优势所在。也是成本和利润高来高走的要求。 
人才—管理 
外来投资商不仅具有资金和品牌的优势，更重要的是具有人才、理念 和管理的优势。但是如何做到与本土人文（化）的适应，与当地政府管理部门和公司（项目）的本土人才的对接和融合，是投资主体能否正常运营和成功的关键。 
选择一个什么样的人才（组织）组合模式和构成是一个高屋建瓴和因地制宜的变化过程和渐趋稳定的势力。 
总部头脑输出与分部四肢协调的优化配比关系。关键是本土最高层的属地（派谴或选任）问题。万达的人才观（实用主义和职业化——社会意识）与万科的组织学（人文思想与专业化——北大情结）；中小企业案例。 
创新与传统，开拓与平衡，经验与误区，超前与代价等对应的词句永远是决策者激情 的计划