塔楼市场形势危难，在建筑形式上突破的实验之后，开发商开始实行市场定位的突破，其中，小户型社区的定位，奋力一博为挽回塔楼的市场地位。  2001年，面对塔楼项目的滞销，绿景苑将其规划完成的塔楼二期改为全小户型（18-70平米）社区。为其命名Solo，寓意单独、自由，目标细分人群直指20几岁的年轻人。 Solo的热销，掀动北京住宅市场小户型风浪，非常男女、炫特区、夏都盈座、东方银座等３０余个楼盘打出了小户型概念，供应面积超过１００万平方米。其中炫特区也取得非常好的市场销量。  小户型社区长短处： 从建筑形式而言，小户型社区，通常表现为同层楼7、8户甚至10户以上的单位，使塔楼的劣势更加突出。 小户型以总价低吸引消费者，实际上单价的性价比较高。 小户型社区的成功来源于细分市场定位，准确地抓住目标消费者的心理，可以称得上是以小博大的市场推广典范。         非典，不仅对房地产项目的促销活动或施工计划产生暂时性影响，但对于建筑类型的消费却可能产生长远影响。         随着被媒体广为关注的香港陶大花园的疫情爆发、政府对屋内通风条件的强调，板楼通风好、人口密度低、环境通透的卖点又被赋予新的意义。?　　以中国建筑技术研究院国家住宅与居住环境工程技术研究中心为代表的业内人士认为，非典的突如其来，让人们重新审视住宅的健康要求。         非典给社会带来的看待问题的新方式方法，促进买房人造对健康住宅的需求，住宅品质竞争势必加强。板楼在新一轮竞争中又具备了新的砝码。? 全板楼社区使每栋住宅楼都能够享有充分的采光权和景观权，使用户四季都能享受阳光和通透的感觉。  解决方案：　1.园区整体采用板式楼设计，呈北高南低的阶梯状布局。　2.一梯两户、一梯四户的户型，户户朝南。精品户型更是所有房间都朝阳。 板楼社区，全部以围合式板楼组成；在满足板楼户性特点的基础上，减少建筑面积的占用。 户型面积从74.04—217.81不等，满足各种人群、家庭的需要。   宝星园采用香港名师设计的蝶式建筑风格，做到了户户朝阳，而且保证了室内通风效果；各单元布局合理，使用率高，令住户充分享受舒适的空间感。  ?????  别墅、Townhouse、板楼、塔楼，在自然与经济地理位置的条件中，谁拥有良好的交通环境，就赢得竞争的先机。   塔楼基本形式 传统的塔楼形式：十字型、方形塔楼 改革的塔楼形式：蝶型塔楼  与传统塔楼相比，蝶塔的建筑特征： 外形轻盈 蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，户户紧密相连，像没有张开翅膀的蝴蝶，改变了传统塔楼外观体态的臃肿，体态轻盈秀丽，外观比较新颖。 朝向、采光、通风上有突破 蝶形建筑设计还有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡的弊端，使多数单元都是南北朝向，实现了在采光、通风性能上的突破。 斜角存在成为新问题 但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密，户与户之间的相互影响、相互依赖还比较大，所以产生出很多在户型设计中难以避免的斜角问题，这既是蝶式建筑的“标签”之一，也是蝶式建筑为寻求突破而必须跨越的障碍。  与传统塔楼相比，蝶塔的市场适应性： 平衡成本与建筑形式 板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本与户型的平衡。 板、塔之争 楼市兴起板楼之热 板风盛行由南而来，上海等地板楼已成主流，占到整个市场的80％－90％。 2000年开始，从市场供应上看，板楼投放量呈喷井效应，成为楼市的异军，一改塔楼一统天下之势。但是板楼最直接的表现是，对看重朝阳的北京居民而言，户户朝阳的建筑形式对消费者的诱惑难以抵挡。 板楼开发商热炒概念 随着众多开发商转投板楼项目，市场宣传多围绕板楼与塔楼之争——板楼胜出展开；开发商不惜重金炒作概念，如第三代板楼、小高层，媒体为板楼叫好之声不绝于耳，虽然时有塔楼的声音冒出，但很快便淹没与板楼声之中。 板楼优势地位确立 通过市场教育，板楼在消费者心目中树立起高塔楼一等的形象。同一社区中同等档次的板楼与塔楼，市场定价之差可高达1000元/平方米。虽然如此，消费者仍极力追捧，成就了板楼的优势地位。 塔楼突围之举 为了扭转不利局面，塔楼开始尝试两个方面的突围： 建筑形式突围，蝶塔的出现； 市场定位突围，面向细分人群的小户型社区。  板、塔优劣势集锦 塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成公摊面积高 高 低 销售分摊 常有无采居室 户户朝阳 朝向 高度问题较不容易受遮挡 高度问题较容易受遮挡 低 塔楼户型的使用率常不足70%；受不规则空间局限很难设计高使用率 高 存在灰色空间 不畅 高 小 高* 高 塔楼 不直接构成优劣势；但高层建筑有利于观景、不容易受遮挡，间接有利。 低* 建筑平均高度 塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。 低 户型灵活程度 低 建筑密度 大 出入空间 低 容积率 好 通风 同层分布不同的户型单位，单位之间互为遮挡对采光有负面影响；户型难以全面照顾每间居室的采光设置。 户户朝阳，南北通透 采光 使用率越高，空间使用程度越高，价格成本越低。 板楼户型的使用率平均达到80%；最高可达90% 使用率 单价 比较角度 牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建筑成本远远低于板楼 高 备注 板楼 （绿色表示优势；灰色表示劣势；空白背景表示中性） 小户型——塔楼突围 板、塔之争的后sars情结 板楼精选之风林绿洲 ——概况 8080元／平方米 售价 全板楼社区，包括高层、小高层、多层 社区布局 规划 全板楼社区；热炒板楼概念的主力队员 占地面积 朝阳区北沙滩 板楼 距北四环不足2公里，项目东侧1公里处是中轴线延伸路 地理位置 案例特色 项目类型 板楼精选之风林绿洲 ——设计 板楼精选之嘉铭园 ——概况 6380元／平方米 售价 ７个组团有机衔接而又各自独立，由以板式小高层为主的建筑围合而成 社区布局 规划 第三代板楼概念的始作俑者；热炒板楼概念的主力队员 占地面积 朝阳区北苑发起路 板楼 占地28公顷，总建筑面积为60万平方米 地理位置 案例特色 项目类型   ?????????????????????????????????????   板楼精选之嘉铭园 ——设计 塔楼精选之现代城 ——概况 9500元／平方米 售价 一期，6栋28层塔楼，总建筑面积27万平米，公寓总套数为1385套；二期，4栋联体楼，总建筑面积22万平米，其中SOHO公寓512套 社区布局 规划 北京首屈一指的高知名度楼盘；建筑形式的炒作是焦点、建筑设计颇受争议。 占地面积 国贸商圈 朝阳区建国路88号 塔楼 占地面积7.3万平米，总建筑面积：49 万平米 地理位置 案例特色 项目类型 塔楼精选之现代城 ——设计   ????????????????????????????????????????????????????????? 高密度排列的传统方形塔楼。 建筑立面突出，更借soho现代城收获之名气，实行高价策略。 塔楼精选之 ——概况 5580元／平方米 售价 一期15万平方米建筑将于今年底全面竣工 社区规划 规划 蝶塔项目，在设计上进行了避免斜角问题的革新 建筑面积 望京地区中心区域 别墅 总建筑面积40万平方米 地理位置 案例特色 项目类型 塔楼精选之万科星园 ——设计  消费者角度的项目类型比较 消费者的项目类型偏好 北京住宅建筑类型受欢迎程度调查：高达59.08％的购房者选择多层板楼，有17.46％的购房者选择小高层板楼，选择塔楼的为14.9％，选择Townhouse的为8.57％。                                                             资料来源：焦点房地产网? 排除一定范畴内价格的影响因素，较理想状态下，普通北京市民的对住宅项目类型的消费心理是：首选多层板楼，然后是小高层板楼、塔楼与townhouse。 定价比较 最低 蝶塔 传统塔楼 塔楼 以总建筑面积论 次高 单价比较：独栋 双拼 叠拼〉联排 Townhouse 最高 平均总价 高于板楼 单价比较：多层 小高层 高层 最高 平均单价 价格比较 （同档次同条件） 板楼 别墅 * 房地产项目类型基础概念 传统的项目类型 我们通常以别墅/公寓/普通住宅的划分标准看待不同的项目类型。 这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。 别墅代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形； 公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究； 普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。  传统的项目类型 别墅 公寓 普通住宅  项目类型的发展与丰富 北京的住宅市场上，概念与新品迭出，项目类型随着丰富：  经济适用房概念的提出与实施，以政策性因素界定项目类型，一小部分普通住宅分离而出。 经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。  板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。 板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。  公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。 随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。  城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。 Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何从，业界还在摸索中。 在概念的变化与形式的丰富中，我们用更清晰的界定方法看待住宅的项目类型： 项目类型的新界定 别墅 Townhouse 联排别墅 板楼 塔楼 传统的别墅项目 独栋 联排 双拼 叠拼 高层、小高层、多层 传统

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