土地增值税清算鉴证实务讲义 郭洪荣 第一章 纳税主体资格的确认 1 第一节 房地产开发业务的证据资料和审核评价 1 1.1 房地产常规开发业务 1 1.2 房地产非常规开发业务 2 第二节 非从事房地产开发业务的证据资料和审核评价 2 2.1 证据资料 2 2.2 审核评价 3 第三节 确认纳税主体资格的税法依据 3 3.1 国家税务总局规定 3 3.2 北京市规定 4 3.3 广西壮族自治区规定 4 第四节 物权的常识 5 4.1 物权 5 4.2 完全物权和限定物权 5 4.3 自物权和他物权 5 4.4 动产物权和不动产物权 5 4.5 用益物权和担保物权 5 第二章 应税行为的确认 5 第一节 常规开发业务确认应税行为的证据资料和审核评价 6 1.1 确认应税行为的证据资料 6 1.2 确认应税行为的方法 6 第二节 非常规开发业务确认应税行为的证据资料和审核评价 7 2.1 确认应税行为的证据资料 7 2.2 确认应税行为的方法 8 第三节 非从事房地产开发性质销售转让业务 8 3.1 确认应税行为的证据资料 8 3.2 确认应税行为的方法 9 3.3 案说从事房地产开发与非从事房地产开发的确认方法 9 第四节 五项交易行为的审核评价 10 4.1 取得国有土地使用权后仅进行土地开发 10 4.2 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造再出让 10 4.3 确认视同销售行为 10 4.4 将已投入使用的房地产转让 11 4.5 房地产交换 11 第五节 不征税和免税的交易行为 12 5.1 房地产的继承 12 5.2 房地产的赠与 12 5.3 房地产出租 12 5.4 房地产抵押 12 5.5 房地产的联建 13 5.6 房地产的代建房 13 5.7 房地产的重新评估 13 5.8 国家收回、征用 13 第六节 确认应税行为的税法依据 13 6.1 确认应税行为的税法依据 13 6.2 确认视同销售行为的税法依据 14 6.3 确认不征税和免税行为的税法依据 14 第七节 房地产市场常识 16 7.1 房地产一级市场、二级市场和三级市场来源 16 7.2 土地一级开发市场和土地二级开发市场 16 7.3 房地产一级开发市场 16 7.4 房地产二级开发市场 17 7.5 房地产三级开发市场 17 7.6 房地产、土地使用权、建筑物和附着物的概念 17 7.7 销售方式的三种转让行为 18 第八节 土地储备制度 18 8.1 土地储备制度概述 18 8.2 土地储备制度的运作主体 19 8.3 土地储备制度的运行机制 19 第三章 土地增值税清算单位的确认 21 第一节 确认土地增值税清算单位的证据资料和审核评价 21 1.1 确认清算单位的证据资料 21 1.2 房地产开发项目的清算单位确认 21 第二节 确认土地增值税清算单位的税法依据 23 2.1 清算单位的税法依据 23 2.2 普通住宅认定的税法依据 24 2.3 不属于土地增值税清算范围的项目 26 第三节 与清算单位审核有关的常识 26 （1）单项工程 27 （2）单位工程 27 （3）分部工程、子分部工程 27 （4）分项工程 27 （5）检验批 27 第四章 土地增值税清算条件的确认和清算申请 27 第一节 确认土地增值税清算条件的证据资料和审核评价 27 1.1 确认清算条件的证据资料 27 1.2 确认清算条件的确认 28 第二节 确认土地增值税清算条件的税法依据 29 2.1 国家税务总局规定 29 2.2 北京市规定 29 2.3 广西壮族自治区规定 29 第三节 清算申请的期限和应报送的资料 32 3.1 清算申请的期限 32 3.2 税务机关受理清算申请的条件和处理方法 32 3.3 报送税务机关资料 32 3.4 委托鉴证应提供的资料清单 33 第五章 收入总额的确认计量 35 第一节 确认计量房地产开发项目收入总额的证据资料和审核评价 35 1.1 确认计量收入总额的证据资料 35 1.2 房地产开发项目收入总额的审核评价 35 第二节 确认计量房地产开发项目收入总额的税法依据 36 2.1 转让房地产收入的形式 37 2.2 按交易价格确认房地产转让收入 37 2.3 按评估价格确认房地产转让收入 37 2.4 视同销售收入 39 2.5 关联交易收入 39 2.6 纳税申报表收入项目的填表说明 40 第三节 房地产开发企业主营业务收入的核算 41 3.1 科目设置 41 3.2 销售收入的确认 41 3.3 开发产品销售收入的核算案例 41 3.4 分期收款销售收入的核算案例 42 第四节 非从事房地产开发项目的收入总额审核评价 43 4.1 填表说明 43 4.2 确认计量收入的证据 43 4.3 审核评价方法 43 第六章 扣除项目的确认计量 45 第一节 房地产开发项目扣除项目确认计量的证据资料和审核评价 45 1.1 扣除项目计量的证据资料 45 1.2 扣除项目确认计量的方法 45 第二节 扣除项目计量的税法依据 50 2.1 国家税务总局规定 50 2.2 北京市规定 53 2.3 广西壮族自治区规定 57 2.4 云南省规定 57 第三节 扣除项目的会计核算 58 3.1 科目设置 58 3.2 开发成本的构成 59 3.3 开发成本确认时间 60 3.4 土地开发成本的核算 60 3.5 房屋开发成本的核算 63 3.6 主营业务成本核算案例 66 3.7 竣工开发产品的核算案例 66 第四节 非从事房地产开发项目的扣除项目审核评价 69 4.1 填表说明 69 4.2 确认计量扣除项目的证据 69 4.3 审核评价方法 69 第五节 金融机构常识 71 第七章 税款计算与缴纳 72 第一节 税款计算与缴纳的证据资料和方法 72 1.1 税款计算与缴纳的证据资料 72 1.2 税款计算与缴纳的方法 72 1.3 有多个清算单位的，应分别申报 73 第二节 税款计算的税法依据 74 2.1 增值额的含义 74 2.2 应纳税额的计算方法 74 2.3 填报说明 75 第三节 土地增值税税款缴纳的税法依据 75 3.1 国家税务总局规定 75 3.2 广西壮族自治区规定 77 3.3 云南省规定 78 第四节 土地增值税会计核算 80 4.1 会计科目设置 80 4.2 应交土地增值税的核算 80 4.3 交纳土地增值税的核算 81 4.4 预交土地增值税的核算 81 第五节 税款计算案例 81 5.1 商品房整体销售 81 5.2 成片开发，分块销售 82 5.3 竣工前整体销售 83 第六节 清算审核案例：项目已竣工，已售面积超过
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