目 录
一．徐州市宏观环境	3
1.徐州市概况：	3
（1）徐州市行政区划：	3
（2）徐州市地理位置：	3
（3）徐州市交通运输：	4
（4）徐州人口构成及发展：	4
（5）徐州市经济发展情况：	6
2.徐州市城市规划	7
3.徐州市房地产市场发展概况：	10
（1）固定资产：	10
（2）土地供应情况：	11
（3）商品房供应量	11
（4）商品房需求量	12
（5）商品房价格	12
（6）徐州市房地产市场总体分析：	13
二．市场分析	13
1.区域板块的划分：	13
2.中心板块：	13
（1）中心板块介绍：	13
（2）可比典型楼盘分析：	14
（3）中心板块总结：	14
（4）典型个案分析：	15
3.城东板块：	18
（1）城东板块介绍：	18
（2）可比典型楼盘分析：	19
（3）城东板块总结：	19
（4）典型个案分析：	19
4.城南板块：	21
（1）城南板块介绍：	21
（2）可比典型楼盘分析：	22
（3）城南板块总结：	22
（4）典型个案分析：	23
5.城西板块：	25
（1）城西板块介绍：	25
（2）可比典型楼盘分析：	25
（3）城西板块总结：	25
（4）典型个案分析：	26
6.城北板块：	32
（1）城北板块介绍：	32
（2）可比典型楼盘分析：	33
（3）城北板块总结：	33
（4）典型个案分析：	34
三．徐州市房地产市场调研总结	37
四．徐州市区商圈的分布	38
五、徐州商铺特点分析	40
六、徐州写字楼特点分析	43
徐州房地产市场调研报告
一．徐州市宏观环境
1.徐州市概况：
（1）徐州市行政区划：
徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。
徐州市行政区划基本情况统计表（资料截止2005年1月）
区、市、县	镇	街道办事处	村民委员会	居民委员会	面  积（平方公里）	人  口（万人）		鼓楼区	/	8	8	57	69	27.9		云龙区	/	9	24	44	118	28.7		九里区	/	14	26	36	98	19.6		贾汪区	7	2	98	54	690	48.6		泉山区	/	10	/	77	62.7	42.7		丰县	14	/	360	8	1446	110.2		沛县	15	/	324	57	1349	120.3		铜山县	22	/	338	7	1999.6	129.2		睢宁县	16	/	386	15	1767	131.8		新沂市	16	/	254	18	1571	96.5		邳州市	24	/	462	22	2088	161.4		总    计	114	43	2280	395	11258.3	916.9		（2）徐州市地理位置：
?	 徐州市位于江苏省的西北部，华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。徐州东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里。地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北依齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，在全国生产力布局中具有承东接西、沟通南北、双向开放、梯度 推进的独特区位优势。
（3）徐州市交通运输： 
徐州历来都是兵家必争之地，素有五省通衢之称，是全国重要的交通枢纽。公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。陇海、京沪两大铁路干线在此交汇；京沪、京福和连霍三条我国重要的干线高速公路在此贯通；京杭大运河穿境而过；徐州观音机场为国家民航干线机场；鲁宁输油管道纵贯徐州，形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体交通体系。
2005年各种运输方式完成运输量
运输方式	货运量	客运量			绝对数(万吨)	比上年增长(%)	绝对数(万人)	比上年增长(%)		总 计
铁 路
公 路
水 运
民 航
管 道	14812
3035
5558
684
2.75
5532	17.6
9.2
6.4
3.3
27.1
40.9	8340
1119
7202
--
19.32
--	8.6
4.9
9.1
--
29.3
--		（4）徐州人口构成及发展：
根据徐州2005年11月1日零时人口普查显示，徐州大市常住人口为883万人，人员众多，规模庞大。其中徐州小市（狭义徐州）常住人口177.7万人，它包括：云龙区九里区贾汪区泉山区
徐州都市圈基本情况图
小结：
徐州大都市圈规划为徐州城市未来的发展奠定了良好的发展目标，徐州市的城市集聚能力进一步增强，必然带动更多的外地人口过来定居。
内部规划：
另一方面，根据徐州市的总体规划要求，徐州的东南部将建成一个全新的城区。徐州新城区位于徐州市城市的东南部，东起规划中的京沪高速铁路，西抵拖龙山，南临连霍高速公路，北接故黄河风光带，总规划用地50平方公里，建设用地38平方公里，规划期人口20万，远期可容纳40万人生活居住，其中大龙口水库周边地区10个平方公里为新区起步区。徐州新城区建设是为了落实省委、省政府提出的“三圈、五轴、四个特大城市”的发展战略、解决徐州市由“单核心、摊大饼”式的发展向“双核心、五组团”城市空间结构转变、迎接新的机遇和挑战并满足未来建设300万人口的特大城市的发展需求所作出的重大决策。在目前老城区已没有发展空间的情况下，发展新的城市中心，对于提高城市的区域服务功能、塑造现代化城市形象、加快城市化进程、实现跨越式发展，无疑将发挥重要的作用。徐州市具有良好的区位优势。徐州市是新亚欧大陆桥东端第一个区域性中心城市和淮海经济区中心城市，是江苏省重点规划建设的四个特大城市和三大都市圈核心城市之一，同时也是东陇海产业带的支撑点和陆港经济的产品集散地，必然需要一个能为整个区域提供强大的服务功能、区位优越、设施完备、环境优美的核心地区。新城区选址在京福高速公路和连霍高速公路两大交通干线的交汇点，通过城市快速干道将高速交通直接引入新区中心。新城区东北紧临规划中的京沪高速铁路客站，东南距观音民航机场仅20余公里，因而具有极为便捷的区域快速交通条件，这在当今飞速发展的汽车时代提高与周边城市的联系效率、构筑1小时紧密城市圈、发挥中心城市的辐射吸引作用都具有极其重要的意义，可以使徐州成为南、北、东、西大城市之间的“平衡点”和商务、会议活动的优选地点。由于距离老城中心仅8公里，可以借助老城以及北部的坝山片区和西部的铜山新区建立高标准的服务设施，尽快形成核心的服务功能。新城区依托大龙湖和故黄河风光带，西靠托龙山脉，东南紧临吕梁山风景区，可谓山水天全、自然风光秀美，可以建立起多层次、立体化、复合型的网络状生态结构，加上良好的地势和工程地质条件以及开阔的发展空间，将使其成为面向区域、服务周边、独具特色和魅力的现代化城市新中心。按照徐州市新城区发展目标

徐州市场调研报告.doc