2005 中国房地产上市公司 10 强研究报告 
         2005 中国房地产上市公司 10 强研究报告  
                    中国房地产TOP10研究组  2005年5月  
    序言  
    2005 年 3 月至 5 月，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指 
数研究院三家国内专注于企业和房地产研究机构共同组建的“中国房地产 TOP10 研究组”， 
总结过去两年对“中国房地产上市公司 TOP10”和“中国房地产百强企业”研究经验的基础 
上，参照国际上流行的规范，结合中国房地产行业和证券市场发展现状，本着“公正、客观、 
准确和全面”的原则，进一步深化了对中国房地产上市公司的 TOP10研究。  
    在评价理论和方法体系上，TOP10 研究组继续沿用 2003、2004 年中国房地产上市公司 
TOP10 研究中反映上市公司规模实力和财富创造能力（EVA）的基本指标体系，并在此基础 
之上，从上市公司的经营特征、资本市场特征和财务特征三方面构建“2005 中国蓝筹地产 
上市公司研究方法体系”，对房地产上市公司进行全面综合评价；在研究对象的选取上，TOP10 
研究不仅涵盖了 79家中国沪深两市房地产上市公司，同时还包括 11家中国大陆在香港上市 
的房地产公司；在数据收集上，TOP10 研究组采集了 2002-2004 年沪深两市 79 家房地产上 
市公司年报、2002-2004 年 11 家中国大陆在香港上市的房地产公司年报和沪深两市、香港 
证券市场股市交易行情数据；据此，TOP10研究组评价产生了 2005中国房地产上市公司“综 
合实力 10强”、“财富创造能力 10强”和“最具投资价值的蓝筹地产股”。  
     “2005中国房地产上市公司 10强研究”报告，是 TOP10研究组第四次对中国房地产上 
市公司研究评价成果。TOP10研究组通过对中国房地产上市公司系统的研究来分析中国房地 
产领先企业在行业中的作用与地位，并且判断中国房地产行业发展的趋势。  
    中国房地产TOP10 研究组                                                          1 
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     一、2005中国房地产上市公司 10 强研究综述  
    中国房地产 TOP10 研究组 2005 年在对 79 家沪深两市房地产上市公司及 11 家中国大陆 
在香港上市房地产公司比较研究中发现：  
    中国房地产上市公司整体业绩大幅提升，10 强公司表现更加突出  
    2004 年房地产市场的繁荣，特别是房价的上涨导致房地产上市公司整体经营业绩大幅 
度增长，79 家公司中有 56 家实现了业务收入增长，实现主营业务收入总和 736.01 亿元、 
累计总资产达到 2260.06 亿元，分别较去年增长 21.93%和 11.10%。同时房地产市场的繁荣 
也带来了上市公司赢利质量的提高，2004年79家房地产上市公司平均每股收益为0.138元， 
同比增长 34.16%，平均净资产收益率达到 8.26%，同比增长 12.80%。10 强公司表现更为突 
出，综合实力 10 强公司主营业务收入、利润总额、总资产分别占 79 家房地产上市公司的 
35.90%、56.31%和 33.24%；平均每股收益为 0.379元，平均净资产收益率达到 9.76%，远高 
于行业平均水平，这表明 10强公司成为支撑地产股整体业绩的中流砥柱。  
    中国房地产上市公司财富创造能力明显增强，股东投资回报进一步提高  
    2004 年 79 家房地产上市公司中有 20 家真正为股东创造了财富，累计 EVA 值 17.35 亿 
元，较去年同比增长 90.75%，这部分公司的优势表现在税后经营净利润大幅上升，其增幅 
较资本成本增幅快 26.08 个百分点。利润的大幅增长促进公司现金分红能力和意识不断提 
高，2004年 79家房地产上市公司中有 38家提出现金分红方案，较 2003年增加 8家，拟分 
配的现金红利总额为 19.04亿元，占分配现金红利公司总体净利润的比例达到了 37.6%。股 
东投资回报进一步提高还表现在现金红利收益率的加大，2004 年分配现金红利公司平均现 
金红利收益率为 1.82%，较 2003年同比增长 31.1%。  
    中国房地产上市公司突显最具投资价值的蓝筹地产股群  
    蓝筹股在资本市场备受机构投资者和主流资本的长期关注，是最具有投资价值的股票。 
中国房地产上市公司经过十多年的上市历程，已经突显出一群最具投资价值的蓝筹地产股。 
蓝筹地产股群平均资产规模达到 86.15亿元，经营历史多在 20年以上，表现出资产规模大、 
    中国房地产TOP10 研究组                                                          2 
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经营历史悠久、市场份额高的经营特点；在资本市场方面，蓝筹地产股平均市值达到 47.01 
亿元，平均市盈率仅 18.34，股票年成交量占房地产股的 16.39%，表现出市值大、估价水平 
合理和交投活跃的特征；在财务方面，蓝筹地产股近三年平均现金红利收益率在 0.5%-2.6%， 
现金红利支付率在 20%-60%，平均净资产收益率达到 10.3%，都远高于行业的平均水平，表 
现出红利发放稳定、连续，赢利增长持久和财务政策稳健的特征。  
    中国大陆在香港上市房地产公司增长迅猛，与沪深两市房地产 10 强公司相比更具竞争 
优势  
    2004 年中国大陆在香港上市房地产公司综合实力和财富创造能力明显增强，统计数据 
显示，平均主营业务收入达到 24.52 亿元、平均利润总额为 5.63 亿元、平均总资产 82.08 
亿元、平均市价总值 25.72 亿港元，同比分别增长 19.23%、54.46%、24.86%和 43.71%。其 
中，其利润总额及总资产的增长速度已经整体超过沪深两市房地产上市公司，特别在市价总 
值方面，中国大陆在香港上市房地产公司增幅迅速，而沪深两市房地产上市公司受国家宏观 
调控影响，市值整体缩水 17.52%，表明沪深两市房地产上市公司股市表现的政策敏感度较 
高；从公司财富创造能力看，中国大陆在香港上市房地产公司整体实现了为股东创造财富， 
特别是在控制资本成本方面要优于沪深两市房地产上市公司，与沪深两市房地产上市公

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