重庆云飞公司项目规划及销售价格建议 盛世大唐(重庆)地产顾问有限公司 2005年4月6日 一、项目规划建议 (一)、原有规划点评 商业部分: 1、商业临街面长度较短,进深较大; 项目 按照实际覆盖率可以推算出底层商业面积应在3000平米左右,商铺的进深须保证21米,才能实现商业的最大面积摆放,为项目的销售带来了潜在的威胁。 2、商业面过于简单,无法实现人流的引入以长时间停留; 项目商业临街面设计为直线,使人流停留时间较短,不利于商业的经营;同时直线商业无法实现人流的长时间停留,使得项目商业氛围难以形成,影响到项目的销售。 住宅部分: 1、塔楼并排摆放,楼间间距较小,业主生活品质有所影响; 项目三栋塔楼临南面街道并排摆放,使得楼与楼间距离变小,私密性差,影响到住户的生活的质量,降低了项目的综合品质。 2、景观不平衡,不能保证大多数单位景观的营造; 住宅景观面过于集中,不同朝向景观不平衡,容易形成销售的阴阳房,成为影响项目销售的不稳定因素。 3、户型面积配比 户型面积偏大,使得总价增加,加大了项目销售的难度。 (二)、调整思路 需思考的问题: 1、如何在市场接受的前提下,实现项目的利润最大华? 2、如何将项目商业部分进深进行调整,同时保障商业面积? 3、如何吸引人流、营造商业氛围、提升商业价值? 4、如何提升项目住宅部分的综合品质,实现产品价值的最大化? 5、如何解决项目商业部分对住宅部分的影响? 调整思路: 1、通过将商业直线排列改为U字型排列,增大商业昭示面,增加临街底层商铺数量,实现项目商业部分利润的最大化; 2、通过设立前庭广场吸引人流,聚集人气,便于商业氛围的培养,有利于项目的招商与销售,同时解决住宅部分景观不平衡的问题; 3、通过将中间一栋塔楼向北推移的办法,增加楼间距离,以提升项目的综合品质; 4、通过将住宅入口与商业昭示面分离的办法,降低临街商业对住宅的影响; 5、采用点式布局,实现户型的合理化,减小户型面积,降低客户购房门槛。 (三)、规划调整建议 注: ① 1号楼: 楼层数:20F/+1 (1—2F为商业;3-21F为住宅) 每层户数:每层6户 电梯数:2部电梯 户型面积:两房(建面80-95㎡);三房(建面100-140㎡) 户型配比:两房:三房=3:2 ② 2号楼: 楼层数:20F/+1 (1—2F为商业;3-21F为住宅) 每层户数:每层6户 电梯数:2部电梯 户型面积:两房(建面80-95㎡);三房(建面100-140㎡) 户型配比:两房:三房=1:1 ③ 3号楼: 楼层数:20F/+1 (1—2F为商业;3-21F为住宅) 每层户数:每层6户 电梯数:2部电梯(建议品牌电梯) 户型面积:两房(建面80-95㎡);三房(建面100-140㎡) 户型配比:两房:三房=3:2 ④ 商业部分: 商业摆放:整个商业西面部分沿红线摆放,南面部分凹退40—50米,在原有商业的基础上增加了214米的商业临街长度。 商铺进深:8-12米 商铺层高:4—4.5米 群楼部分商业:商业部分超出住宅部分2米,实现建筑覆盖率的合理使用。 ⑤ 前庭广场: 广场面积:在4000平米左右 设施配置:露天停车场地、大众健身休闲设施、音乐喷泉、露天休闲座椅等 ⑥ 小区入口: 小区入口共三个,项目西面为住宅主入口,同时也是车行入口,东面为次入口,也是车行出口,南面开辟购物通道,将小区与自身商业相联,最大满足小区内自身消费需求。 小区入口装饰:建议在保障安全性的前提下,突出大气、精致的特点,提升项目品质。 ⑦ 水景: 主要以人造溪流,瀑布为主。 ⑧ 小区车行道: 为单向一车道,主要满足,小区内业主车辆出入。 ⑨ 地下车库: 地下车库面积为车位面积的90%,以保障项目有限土地的合理使用。 ⑩ 小区景观及小品: 景观小品主要以雕塑与景观石为主,以提升项目品质。 ⑾、小区绿化: 采用高大灌木与低矮乔木相结合的方式,实现绿色景观的多元化、立体华、多层次化,以提升项目的综合品质。 ⑿、小区人行道: 充分考虑人流活动的线路,使项目的设计更具人性化。 总结: 通过对本项目规划进行修改,将大大的提升项目的综合品质,同时也使商业更具可操作性。 住宅部分:通过减小项目户型面积,项目较以前市场风险得到了降低;通过将中间塔楼后移使得项目三栋塔楼间间距增加,保障了项目住户生活的私密性,较规划调整前更加合理;通过前后庭院的设计使得项目住宅的景观面更加丰富,解决了景观视线不平衡的特点,避免了阴阳房的出现。 商业部分:通过增加商业昭示面的长度,降低了商业进深的长度,提升了商业的综合品质;通过设立广场增加了人流停留的时间,为项目商业氛围的培养提供了机会,更加有利于项目的销售;通过对商业的规划的调整,使得整个商业更具有可操作性,项目商业的销售将更加益于销售。 二、项目住宅定价: (一)、周边项目情况 项目名称 开发商 地址 规划 技术指标 交通 项目配套 套内售价 围城 清木房地产 红黄路黄泥磅 高层单体楼 总建面:2.8万㎡ 总户数:192套 绿化率:0 物管费:未定 405、461、108、120、138、601、125、465 蜂巢式青年会馆 3400元 北部尚座 三祥物业 红石路5# 超高层 总建面:3.6万㎡ 总户数:600套 绿化率:0 物管费:1.4元/㎡ 611、181等30条线路 双会所、 游泳池、 儿童游乐场 3000元 南方上格林·蓝天苑 南方集团 江北大湾 高层、小高层 总建面:共40万㎡ 总户数:112套 绿化率:40% 物管费:1.2元/㎡ 421、210、319、181 羽毛球场、乒乓球场、幼儿园、 商场、医院 3500元 (二)、项目的价格评定综合参考以下因素,初评 比 较 因 素 权重(%) 围城 北部尚座 南方上格林·蓝天苑 交通(3%) 道路状况 1 1 1 1 出行线路 2 2 2 2 周边配套(12%) 生活设施 3 1 2 2 医疗设施 3 2 2 3 教育设施 2 1 1 2 餐饮娱乐 2 2 1 2 休闲购物 2 2 1 2 项目自身配套(7%) 生活设施 2 1 2 2 医疗设施 1 0 0 1 教育设施 1 0 0 1 娱乐设施 3 2 2 3 发展商实力(9%) 资金实力 3 2 2 2 信誉度 3 2 2 3 专业化 3 2 2 3 位置(7%) 行政区位 3 3 3 2 周边环境 4 4 3 3 规模(8%) 占地 3 1 2 3 建面 2 1 1 2 规划形态 3 3 2 2 建筑造型 (9%) 外立面 5 5 3 3 建筑形态 4 4 3 4 户型(10%) 配比 2 2 2 2 面
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