江苏省扬州市
房地产市场投资环境考察报告
上海XX宏业投资（集团）有限责任公司
二00五年十一月
目录
目录	2
第一部分、扬州城市概况	5
一、地理位置	5
二、行政区划	5
三、交通情况	6
1、公路交通	6
2、铁路	6
3、航空	6
4、港口	6
5、交通直达情况	6
四、面积与人口	7
1、地域面积	7
2、人口现状	7
3、人口发展与城市化水平目标	8
4、简要分析	8
五、历史文化及习俗习惯	9
1、历史	9
2、文化	9
3、风俗	9
第二部分  城市投资环境分析	10
一、宏观经济发展状况	10
1、城市总体经济情况	10
2、历年GDP增长情况	10
3、扬州产业结构情况	12
1）、现状	12
2）、展望	12
4、扬州民营经济发展状况	12
5、扬州的外资企业发展情况	13
1）外资引进成果	13
2）、优越的投资环境	13
二、扬州居民生活水平	13
1、扬州居民生活水平概述	13
2、扬州居民收入情况	14
3、扬州恩格尔系数水平	15
4、城乡居民储蓄存款水平	16
5、扬州居民住房水平	16
三、城市规划及重大市政建设状况	17
1、扬州市总体规划 （2001年-2020年）	17
1）、城市布局	17
2）、城市发展方向	18
3）、城市交通规划	19
2、扬州规划发展目标	20
1）、人口	20
2）、用地规模	20
3、扬州市规划发展重点区域——沿江产业带	22
1）、产业带布局	22
2）、生态环境布局	22
3）、沿江开发现阶段重要成果	22
4）、沿江开发近期目标（摘略）	22
四、城市投资环境优劣势分析	23
1、投资优势	23
1）、区位优势	23
2）、自然环境、历史环境优势	23
3）、经济发展前景优势	23
4）、城市化进程加速、市区范围扩大、规划蕴藏投资机会	23
2、投资劣势	23
1）、工业基础较薄弱	23
2）、政府投资服务和优惠措施有所欠缺	24
3）、人力资源竞争能力较弱	24
4）、城市文化竞争力较弱	24
第三部分、扬州房地产市场发展情况	25
一、扬州房地产市场发展现状及特征概括	25
1、扬州房地产市场总体呈现供求平衡态势，市场发展比较健康；	25
2、扬州房价收入比较低（与苏州04年相），房价稳中有升泡沫较小；	25
3、扬州目前楼盘以多层小高层为主，品质一般，高端产品缺失；	25
4、居民购房偏好中等户型（90-120），户型功能实用性要求较高；	25
5、居民购房热情较高，楼盘去化能力较强，总价购买承受能力50万左右；	25
6、居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大；	25
7、扬州新建商品房市场受宏观调控影响较小，呈价平量微缩状态；	25
8、扬州市年土地供应量较小，土地价格相对比较低，有一定的增值潜力	25
9、二手房市场稳步发展，但近期受到宏观调控的一定影响	25
二、扬州土地市场交易情况	26
1、扬州市土地市场概述	26
2、扬州历年土地出让、开发情况统计	26
3、扬州土地价格情况	27
1）、市区一类建设用地	27
2）、开发区一类居住用地	27
4、扬州土地市场分析	27
1）、量	27
2）、价	27
3）、趋势	27
三、扬州固定资产投资及房地产投资情况	28
1、扬州固定资产投资情况	28
2、扬州房地产投资情况	28
四、扬州市房地产市场供求情况	29
1、历年扬州市商品房供求情况	29
2、扬州房地产市场价格情况	30
3、扬州市房地产历年供求价格综合分析	30
4、扬州房地产泡沫分析	31
5、扬州房地产市场受宏观调空的影响	32
6、扬州二手房市场	33
7、初步结论	34
五、扬州市别墅市场简要分析	34
六、扬州房地产市场发展前景预测	37
1、扬州房地产市场发展潜力较大	37
2、扬州房地产市场需要价值回归	37
3、扬州房地产市场供求变化预测	37
4、扬州房地产市场将出现“两极分化”	37
5、扬州房地产市场需求类型将呈现多样化趋势	38
第四部分、项目基本情况	39
一、项目简介	39
1、项目名称	39
2、项目位置	39
3、项目性质	39
4、项目技术指标	39
5、项目现状	39
二、项目初步经济效益估算	39
第五部分、初步结论	41
一、分析	41
二、初步结论	41
附录	42
一、2005年1-9月扬州土地成交情况	42
二、2003-2004年扬州土地出让统计	45
三、扬州市房地产开发相关规费	47
第一部分、扬州城市概况
一、地理位置
扬州地处江苏中部，南临长江、北接淮水、中贯京杭大运河。其南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西南京、淮阴交界。
扬州独特的地理位置使它既能融入南京都市圈，又能接受上海经济圈的辐射，还能连接苏南经济板块和滨江近海的新兴工商城市。
江苏各主要城市分布图
二、行政区划
    扬州现辖3个区,分别是广陵区、维扬区、邗江区，辖高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县。
三、交通情况
1、公路交通
    扬州现有高速公路196公里，京沪高速、宁通高速在此交汇，在江苏率先实现县县通高速公路。如今连接扬州至镇江的润扬长江公路大桥已全线通车，扬州到上海、浙江的陆路交通变的更加便捷。
2、铁路
    扬州铁路(宁扬铁路)为国铁I级，已于2004年竣工营运。
3、航空
    距南京禄口国际机场约1个小时，距上海虹桥国际机场约2小时。
4、港口
    扬州港为国家一类对外开放口岸，拥有万吨级件杂货码头和多功能码头，设有保税仓库和口岸联检服务机构，从市区到港口约10公里。
5、交通直达情况
    按照目前的交通建设情况，从扬州到北京约花八个小时，从扬州到上海约花两个小时，从扬州到南京约花费一个小时。
区位交通图
四、面积与人口
1、地域面积
    扬州市总面积6638平方公里，市区总面积973平方公里。
2、人口现状
2004年底全市总人口454万，其中市区人口115万人。
表1：扬州历年人口变化情况
年份	2000年	2001年	2002年	2003年	2004年		全市年末总人口（万人）	450.62	451.59	452.22	453.61	454.39		市区年末总人口（万人）	　	109.66	110.76	112.52	115.13		表2：江苏各城市暂住人口情况对比
地区	扬州	南京	苏州	无锡	泰州	徐州		总人口（万人）	453.39	583.6	598.85	447.19	502.77	916.85		暂住人口（万人）	28.98	130	325.87	169	19.54	60.6		暂住人口比率	6.39%	22.28%	54.42%	37.79%	3.89%	6.61%		数据来源——《扬州统计年鉴》
    从地区人口组成情况来看，我们不难发现扬州目前的人口结构特点：
    ——市区人口比例还较低
    市区的中心辐

扬州房地产市场投资考察报告2005.doc