目录 1.地产工程师的职责 2.工程管理体系建设 3.工程管理组织与策划 4.工程施工过程管理 5.入伙移交与维修处理 1.地产工程师的职责：(2)角色定义 不是工程建造者－－承包商管理 也不是工程施工质量监督者－－技术标准制定、监理公司管理 不能只顾进度计划－－平衡质量、计划与投资回报 要为销售服务－－配合销售示范区开放 要实现公司的经营目标－－满足结转的要求 创造客户价值－－消除设计缺陷、提供高质量标准的产品 公司内部沟通与协调 外部沟通与协调  2.工程管理体系建设：（2）工作流程图   Gemdale Corporation 科学筑家 The Science of Living   做优秀的地产工程师                                                                           上海公司营运中心                                                                  1.地产工程师的职责（1）房地产开发商角色定义 房地产开发商  政府主管部门  施工单位 材料供应单位  市政配套单位  设计单位 监理单位 销售代理单位  物业管理单位  金融机构 客户……         房地产开发的运作是一个开放的系统，开发商在其中处于核心地位，联系着产业链的上下游，并直接面对最终客户，其“资源整合者”的角色无可替代。 资源整合者：  资源的整合与调配控制； 规则的制定与项目平台的打造。 1.地产工程师的职责:(3)关注点比较 (1) 流程的规范化； (2) 沟通顺畅； (3) 经验的沉淀与积累。 资料签发规范化； 资料的管理。 信息管理 (1) 项目的投资回报； (2) 工程造价控制。 工程合同成本控制 成本管理 (1) 客户对产品质量的标准与要求； (2) 施工单位、监理是否具有健全的质量保证与管理体系。 (1) 按图施工，符合国家、地方标准 (2) 如何把工程质量做好，不出质量安全事故。 质量与安全管理 (1) 从宏观的层面对项目设计、施工、采购、营销、入伙进行全面布置，甲方计划是施工单位计划安排的基础和依据； (2) 。 施工过程的关键节点控制 计划管理 (1) 将营销理念转化为工程技术参数； (2) 将客户要求转化为构造、技术标准； (3) 通过采购和过程管理保证技术参数的实现 。 施工方案、工法 技术管理 地产工程师 土建工程师 关注重点 区别：	更为关注客户！更为关注运营！ 1.地产工程师的职责(4)职责比较 流程规范化 总结与案例库建设 文件签发规范化 信息管理 预防控制设计变更/控制现场签证 现场核查工程量 成本管理 (1) 检查承包商的管理体系 (2) 有效引导监理/利用监理 (3) 技术梳理/沟通/交底与引导 (4) 系统地发现问题-整改 现场巡视/检查/整改 质量与安全管理 (1) 总包工程节点进度控制 (2) 分包工程施工与加供材料进场施工协调 (3) 分包工程与甲供材料的出图-定板-招标-进场计划协调与落实 (4) 配合销售对外展示工程的实施 (5) 入伙验收与交付 总包节点进度控制 （1）基础开挖 （2）主体结构施工 （3）装饰工程施工 （4）雨污水管线施工 （5）室外配套管线施工 （6）景观工程施工 （7）竣工验收与备案 计划管理 (1) 统一技术标准和做法 (2) 图纸审查：错漏碰缺/功能性缺陷/经济性检查/交付标准检查 图纸会审：错漏碰缺检查 技术管理 地产工程师 土建工程师 工作内容 区别：	微观VS宏观            	部分VS整体             	阶段VS全局 2.工程管理体系建设：（1）体系的建立 各阶段活动分析 工作流程建立 培训 案例库建设 工作模板建立 企业标准建立 持续改进 2.工程管理体系建设：（3）活动分析  项目部组织结构及职责分工 工程计划管理 工程关键质量控制点 合同组织与策划 施工场地规划 项目工程管理策划   施工图审查与技术交底 施工组织设计审查 承包商进场知会 样板引路 工序检查 监理管理 工程进度款支付 设计变更管理 现场签证管理 工程结算   分户验收表 工程整改 物业移交程序 项目入伙交付 投诉处理程序 维保款支付  成品保护 管线综合设计 里程碑形象进度报告 工程月报 工程质量、安全周检查 奖罚处理 分包工程验收 现场资料清单 竣工验收备案  工程管理组织与策划 工程施工过程管理 移交入伙与维修处理 施工准备 桩基施工 基础及主体施工 装饰施工 配套及景观施工 竣工验收 移交入伙 维修处理 3. 工程管理的组织与策划 战略管理 项目组合 管理 多项目管理 项目管理 决策 实施 立项 运营 移交 开放 迅速 有序 集团层面 区域公司 纵向集成 项目部 横向集成 全过程项目管理 项目管理在公司管理体系中的地位 区域公司工程管理的资源与环境 组织结构及职责分工 项目中心与区域公司 职能部门的职责划分 项目中心内部的组织与职责划分 项目中心工程管理的 资源分配 （1）区域公司、项目中心的组织结构及职责分工 区域公司组织结构及职责分工明确了职能部门与项目中心的责权定位 项目中心组织结构及职责分工 ——用以明确项目中心的管理方式及人员职责安排 （2）工程计划管理体系 工程计划管理体系是房地产工程管理最重要的部分之一； 通过一系列的预控计划使得地产工程师在头脑中把房子盖起来，做到“心中有数”，    同时也将各部门的工作衔接起来，做到步调一致。 项目里程碑节点及基准工期 （3）工程质量管理体系 质量是客户满意度中的“保健因子”，是企业的生命； 房地产的竞争最终将是产品技术与质量的竞争，以及在此基础上的开发效率的竞争，    而非“营销概念”的竞争。 关键质量控制点 外墙涂料褪色 外墙瓷砖空鼓 内墙空鼓 内外墙 地下室裂缝 天棚抹灰裂缝 地面找平层裂缝 墙面砂浆裂缝 墙面墙体裂缝 楼板结构裂缝 裂缝 供水管道渗漏 排水管道渗漏 卫生洁具漏水 烟道管根 阳台管根 空调盒渗漏 屋顶水箱渗漏 厨房渗漏 门窗渗漏 卫生间漏水 外墙渗漏 天台漏水 屋面漏水 渗漏 精装修部分 铁艺锈蚀 其它 可视对讲室内机 可视对讲门口机 智能化系统 其它 水表 变频供水设备 常规水设备 其它 电表 高低压配电 电梯 常规电气设备 空调不制冷 预埋空调冷凝水管破裂 空调 大堂玻璃门地弹簧损坏 卫生间木门套吸水发黑 入户门成品损坏 门 小区路面积水 卫生间地面积水 阳台地面积水 积水 生活烟道堵塞、排烟不畅等 质量目标规划1： 明确产品最终交付给客户的形式，统一楼盘交付标准。 质量目标规划２： 针对易引发客户投诉的质量问题设置项目关键质量控制点。 客户交付标准的统一 工程统一技术标准作法 质量目标规划3： 将客户的质量要求转化为技术措施。 施工图审查 …… …… …… 错漏碰缺/功能性缺陷/经济性检查/交付标准检查 （4）施工场地规划设计  （5）合同组织与策划——专业分包与甲供材料 　 园林景观 12 战略采购 可视对讲设备制造与安装 11 　 智能化工程 10 　 样板房精装修 9 战略采购 电梯制造与安装 8 战略采购 外墙涂料工程 7 　 外墙外保温工程 6 区域采购 阳台栏杆制作、安装 5 　 入户门制作、安装 4 区域采购 铝合金门窗、玻璃雨篷、单

金地－做优秀的地产工程师v3.ppt