房地产开发企业所得税政策 北京市地方税务局 王素江 金融危机与08汇缴 会计与税收 背景情况介绍 国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。 充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号的主要内容，并吸收了[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。 分为六章三十九条，并更名为《办法》较原31号文《通知》更正式。 转发文号：京国税发〔2009〕92号  第一部分 主要政策变化要点 一、企业销售未完工开发产品的计税毛利率  1、自2008年1月1日起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3％确定。 2、自2009年1月1日（税款所属期）起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的其他开发项目的计税毛利率由20％调整为15％。 二、视同销售的变化 房地产开发企业将开发产品转为自用的，按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）有关规定和《通知》第二十四条的规定执行。 房地产开发企业在2008年1月1日前（不含），将开发产品转为自用的，凡已进行会计处理，计提折旧并在计算企业所得税时予以扣除的，按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）和《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）的有关规定执行。 三、几项预提费用的处理 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 四、广告和宣传费、业务招待费计算基数 房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为广告和业务宣传费、业务招待费的计算基数。 第二部分2008年汇缴应关注的主要问题 一、开发项目开工前需要报送哪些资料 1、报送《开发项目（成本对象）情况备案表》 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 房地产开发企业在开发项目（成本对象）开工前或已向税务机关备案的开发项目（成本对象）发生改变时，应及时向主管税务机关报送《开发项目（成本对象）情况备案表》，办理开发项目备案手续。 开发项目属于经济适用房、限价房和危改房项目的，办理备案手续时，还须同时附报由北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会等相关部门批准其项目立项的文件和其他相关证明材料。 2、报送《土地预算成本情况表》 凡符合以下情形之一的房地产企业，应在开工前向主管税务机关报送《土地预算成本情况表》： （1）未采用占地面积法分配土地成本的房地产开发项目，经商税务机关同意后，可采用其他方法分配土地成本； （2）土地开发同时连结房地产开发，属于一次性取得土地分期开发房地产的开发项目，经商税务机关同意后，其土地开发成本可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 二、开发项目完工后需要报送哪些资料 房地产开发企业开发产品完工后，在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向其主管税务机关报送： 《开发产品（成本对象）完工情况表（一）（二）》 开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告。 差异调整情况报告的基本内容应包括： 开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、销售未完工产品的收入及其毛利额、已销完工产品收入及其毛利额、计税成本等。 三、关于房地产开发企业将开发产品转为自用的处理问题 房地产开发企业将开发产品转为自用的，按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）有关规定和《通知》第二十四条的规定执行。 房地产开发企业在2008年1月1日前（不含），将开发产品转为自用的，凡已进行会计处理，计提折旧并在计算企业所得税时予以扣除的，按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）和《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）的有关规定执行。 四、纳税申报表的填报口径 为解决房地产开发企业因政策调整带来的企业所得税纳税申报表填报口径变化，在国家税务总局未明确新的填报口径前，房地产开发企业销售未完工开发产品取得销售收入时以及销售未完工开发产品完工结转销售收入时，企业所得税季度预缴和年度汇算清缴申报暂按以下口径填报，待国家税务总局明确后，再行调整。 除本填报口径以外，《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）、《企业所得税年度纳税申报表》（A类）中各行次的填报，仍按照《国家税务总局关于中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的补充通知》（国税函〔2008〕1081号）执行。 （一）企业取得销售未完工开发产品收入时的填报 1、季度预缴申报时的处理 企业本期取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，季度预缴申报时填报在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第4行“利润总额”。 2、年度汇算清缴申报时的处理 （1）销售未完工开发产品收入额的填报 企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏和附表一(1)《收入明细表》第4行“销售货物”栏及附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。 （2）预计毛利额的填报 企业取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏第3列“调增金额”。 3、销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税的填报 企业销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税如果会计处理时未计入营业税金及附加等科目核算，季度预缴申报时，其数额在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第4行“利润总额”栏减除；年度汇算清缴申报时填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。 （二）企业销售未完工开发产品完工结转销售收入时的填报 1、季度预缴申报时的处理 已按照上列第一条第一款调增处理的预计毛利额，季度预缴申报时在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第4行“利

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