房地产业企业所得税管理操作指南
第一章   行业概述
房地产通常称为不动产房屋和土地财产，是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种建筑项目，具有实物形态、位置固定、不可移动、使用长期等特征。
房地产开发与经营是按照城市规划和社会经济发展的需要，在依法取得国有土地使用权后，对土地和地上建筑物、构筑物及其他设施进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动，它贯穿于项目规划、开发土地、房屋建造、经营销售、后续管理服务等全过程。在我国房地产开发与经营形式呈多样性：按开发对象可划分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发；按开发项目可划分为单项开发、综合开发和滚动开发；按开发地点可划分为城市开发、城镇开发和农村开发等。
	第一节  房地产业的业务范围及特点	
房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，通过开发土地取得，对开发项目实施全面规划、合理布局、配套建设等一系列经济活动，对开发项目展开经营管理，使综合效益达到最佳。 
一、房地产业业务范围
房地产开发与经营业务主要有房地产投资与开发、经营与销售、其它业务等。
（一）房地产投资与开发。房地产开发企业通过投资购置土地使用权及建筑物行为来展开业务，将投入的货币资金转换为商品资金，是房地产的投资起点。
（二）房地产经营与销售。房地产企业在在开发过程中或者完成开发项目以后，对外实施房地产产品预售、销售、租赁或对外投资和分配等行为，是一个通过出售产品转换为货币资金的过程，从而获得相应的利润。
现有房地产经营的主要产品类型有商品房（包括别墅、排屋、写字楼、经济适用房、非经济适用房、拆迁安置屋等）、廉租住房以及与生活居住相关的其它相配套设施。其它房地产开发配套设施是指小区会所、附助用房、物业管理场所、体育、休闲配套设施、道路绿化、卫生、学校、邮电通信、用电用水、安保等基础设施。
（三）其它业务范围：以土地使用权或开发房产实施对外投资开发项目等。
二、房地产业基本特点
房地产业具有特定的程序性、系统性以及组织的特殊性等特征，规模大、投资高、时间长，具体有：
（一）操作程序复杂。房地产开发从注册登记，到售后服务，期间要经过开发用地取得、规划设计、建筑承包、竣工验收、对外销售、售后服务等多个环节。
（二）投入金额大。由于房地产项目产品的高价值性，且建设开发周期较长，使得其生产过程的资金占用量较大。
（三）产业链延伸长。房地产业涉及到工业制造、建筑安装、商业批发零售、交通运输、通信网络、装饰装潢、水、电、服务等许多行业，与其他行业关联度密切。
（四）社会影响面广。房地产业涉及到环境改造、百姓安居、劳动就业等，对创建和谐社会和国民经济发展起到举足轻重的作用。
（五）投资风险高。由于房地产资金占用量大，投资周期长，市场需求变化快，受宏观经济影响大等，所以房地产业存在较高的风险系数。
第二节  房地产业的生产经营流程
根据我国房地产行业特点，房地产开发生产经营流程主要有注册登记、土地取得、立项与规划、建筑施工、销售管理、产权办理等方面。
一、注册登记
（一）房地产开发企业应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门自收到房地产企业申请之日起30日内，在听取同级房地产开发主管部门的审核意见后予以注册登记。
外商投资设立房地产开发企业的，除按照上述规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
（二）房地产开发企业自领取营业执照之日起30日内，持有关文件证明材料等，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
房地产开发主管部门根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级，资质等级一般分为一、二、三、四级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不能从事房地产开发经营业务。
二、土地取得
我国是一个土地公有制国家，土地权属采取集体所有制和国家所有制两种形式。法律规定任何人不能取得土地的所有权，只能取得土地使用权。建设用地除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据我国实际情况，房地产开发企业主要从以下五种方式取得国有土地使用权：
（一）采用招投标方式取得。招标出让土地使用权是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，招标人根据一定要求择优确定受让人，受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。 
（二）采用拍卖方式取得。拍卖出让土地使用权是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持人主持下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。 
（三）采取政府行政划拨方式取得。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。一般用于国家机关、城市基础设施、公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目等。
（四）从旧城改造与房屋拆迁中取得。是指通过对旧城改造和房屋拆迁取得城市国有土地使用权。拆迁时房地产开发商要与拆迁户签订拆迁协议，并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。
（五）通过协议方式出让取得。是指国家以协议方式将国有土地使权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金行为。这是一种特殊的取得开发土地使用权方式，通过协议方式取得土地使用权形式的，必须经上级人民政府批准。
房地产企业取得土地开发使用权后，还需要凭借建设用地规划许可证，到政府土地行政主管部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让等相关手续。
三、立项与规划
根据我国城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求，按照国家有关规定报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划，进行项目审批。
房地产开发项目立项批准以后，按照“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”原则，对开发区域内的建筑物、构筑物及配套设施等实行统一规划。由于房地产开发企业取得的开发项目土地已通过国家有关部门总体规划论证，所以开发企业要在这个总体规划的控制范围内，委托有规划设计资格的单位提出初步规划及建筑设计方案，填报建设用地规划许可申请表，报经城市规划行政管理部门审核同意，核发《建设用地规划许可证》和《临时建设用地规划许可证和临时规划许可证》。
房地产企业在通过建设用地规划审批后，向建设管理部门及时办理建设工程规划许可审批手续，取得《建设工程规划许可证》。
四、建筑施工
房地产开发企业在取得《建设用地规划许可证》和《临时建设用地规划许可证和临时规划许可证》以及《建设工程规划许可证》后，采用工程项目招投标方式选择合适的项目建设承包单位和建设工程监理单位。
建筑项目承包单位中标房地产开发建设项目后，在建筑施工之前，向建筑管理单位报建建设工程项目，申领《建筑工程施工许可证》，并申办建筑工程质量监督和施工图设计审查等事项。
建设项目施工完成后，由城市建设行政主

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