前      言
房地产开发与经营业是目前热点行业之一，在地方税收收入中占有较大的比重。该行业具有投资金额大、经营周期长、缴纳税种复杂，存在涉税问题多的特点。我市地税系统自94年建局以来,每年均对房地产开发与经营业实施专项检查,其有问题率和查补税款明显高于其他行业。2003年全系统查补税款在上千万元以上的重大案件19件，共补缴税款3亿元;其中,房地产开发与经营业15件,占79%,检查收入2.5亿,占83%.因此，该行业是税收管理的重点和难点行业之一。如何加强对房地产开发与经营业的税收管理，有效规范房地产开发与经营业的纳税行为，是我们工作的重点和研究的课题。
为了加强对房地产开发与经营业的税收管理，实施有效纳税评估，我们在认真研究了房地产开发与经营业特点的基础上，全面总结了多年对房地产开发与经营业税收管理的经验，编写了《纳税评估手册（房地产开发与经营业）》。本手册的编写，体现了现代税收管理理念，对提高税源监控能力、实现税收科学管理，营造一流税收环境具有重要意义。同时，通过有效的机制对行业纳税评估工作进行规范、约束，使之制度化、科学化。
 本手册依照现行的房地产开发与经营业的行业法规、《会计制度》、《会计准则》，结合纳税评估工作实际，本着依法评估、科学实用、通俗易懂的原则编写。
本手册内容较为全面，分为三章和附录。详细介绍了房地产开发与经营业的概念、纳税评估方法以及评估指标。手册从房地产开发与经营业的行业特点入手，分析了三种不同环境下适用的不同评估方法，分别从财务会计核算与涉税问题两个角度阐述了评估指标的产生过程、适用范围、具体应用以及结果分析，并收集了相当一部分行业相关法规。希望此手册能成为广大评估人员了解和掌握房地产开发与经营业评估的工具。
    由于编者水平有限，加之时间仓促，难免有不足之处，敬请指正。
                                           北京市地方税务局
                                               纳税评估处
目    录
前      言	1
第一章　综述	1
第一节 　基本概念	1
一、房地产相关概念	1
二、房地产开发与经营业相关概念	2
三、房地产开发与经营业的纳税评估	3
第二节 　经营特点	3
一、经营概况	3
二、经营分类	3
三、经营流程	4
四、会计核算	7
五、应税特征	9
第二章   评估方法	12
第一节  假设法	12
一、环境适用	12
二、具体应用	13
第二节   SPSS应用法	18
一、环境适用	18
二、具体应用	19
第三节  系统预警法	21
一、环境适用	21
二、具体应用	22
第三章  评估指标	25
第一节  会计报表指标	25
一、指标基础	25
二、指标确定	28
三、指标附件	41
第二节  纳税问题指标	66
一、指标基础	66
二、指标确定	71
三、指标附件	77
附录   法规政策	101
附录一 营业税法规	101
中华人民共和国营业税暂行条例	101
中华人民共和国营业税暂行条例实施细则	104
土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让 征收营业税具体办法	110
转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（节选）	113
转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产 征收营业税问题的通知	117
北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理工作的通知	119
财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知	123
附录二 企业所得税法规	128
中华人民共和国企业所得税暂行条例	128
中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则	131
财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知	141
关于印发北京市地方企业所得税税前扣除办法的通知	142
国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知	156
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知	158
关于修改和完善我市企业所得税定率征收办法的通知（节选）	162
关于修订企业所得税纯益率和定额征收办法的通知（节选）	164
印发北京市地方税务局关于对部分城乡集体企业、私营企业实行企业所得税定率征收的暂行办法的通知（节选）	165
	168
中华人民共和国土地增值税暂行条例	168
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则	169
关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知	174
关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知	177
北京市地方税务局转发国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知	178
北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知	179
北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知	181
附录四 房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税法规	182
中华人民共和国房产税暂行条例	182
北京市施行《中华人民共和国房产税暂行条例》的细则（修正）	184
财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释 和暂行规定	185
北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和征管问题的通知	189
关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知	191
印发《关于我市部分涉外税收实行属地征收的实施意见》的通知	195
北京市财政局、北京市地方税务局关于城市房地产税纳税义务人问题的补充通知	197
北京市地税局关于转发国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知	197
北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和 征管问题的通知	199
附录五 其他法规	202
中华人民共和国城市房地产管理法	202
城市房地产开发经营管理条例	212
关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知	218
北京市商品住宅销售价格构成	221
北京市商品住宅销售价格构成管理办法	222
北京市关于实施《商品房销售管理办法》的若干规定	225
北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售有关问题的通知	226
关于加强住宅工程质量管理的若干意见	231
房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法	234
中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知	237
第一章　综述
第一节 　基本概念
一、房地产相关概念
（一）房地产
    房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物(。很多国家将房地产称为物业。 
房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征税，我国现在开征的房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税（十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”），以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目，均属此性质；第二类为流转税和所得税性质，指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。
（二）房地产市场
房地

《房地产开发与经营业纳税评估手册（试行）》.doc