2002年分季度武房指数报告
第一季度
由于受春节和人们消费习惯的影响，每年的一季度在传统上是房地产销售的淡季。从本季度武房指数反映的市场形势来看，武汉房地产市场在春天里，承接2001年上涨趋势，总体上继续呈现一派繁荣的景象。虽然综合指数特别是住宅指数与以往相比呈下降趋势，但各城区指数增减不一，而且某些市场层次上却涌动着一股比往年同期更活跃的消费需求。　　本季度武汉市房地产综合物业平均价格为2923.98元/平方米，比上季度下跌71.57元/平方米，跌幅为2.3%；综合指数为1017.01点，下降24.89点。　　各区住宅价格平均指数为1003.97点，比上季度下降7.8％。江汉区、洪山区、东西湖区、青山区继续保持增长，但受春节房市冷清影响，成交量都不大，并未托起平淡的春节楼市。江岸区、桥口区、汉阳区、武昌区却呈现低价楼盘热销、中高价楼盘低迷的局面，中高价楼盘春节假期交易量萎缩、普通价位楼盘大受欢迎是造成各城区住宅平均指数下降的主要原因。本季度武汉市写字楼指数为1030.04点,上升了6.95点。 
各分类物业加权平均价格及指数见下表： 
	住宅指数	写字楼指数	综合物业指数		2001第一季度	1048.25	1018.25	1029.86		2001第二季度	1061.05	1016.99	1036.82		2001第三季度	1062.48	1019.89	1038.74		2001第四季度	1082.37	1023.09	1041.90		2002第一季度	1003.97	1030.04	1017.01		
....各季度住宅、写字楼及综合物业指数变动如下图所示： 
.(二)本季度房地产市场主要特点　　1、全国宏观形势利好，需求强势拉升　　自2001年11月我国顺利加入世界贸易组织后，我国的经济发展面临着新的形势和机遇。旺盛的市场需求将成为推动经济发展的直接动力，房地产为作为我国的支柱产业，2002年伊始，一系列有利于拉动住宅需求的政策便应势而出。　　（1）八类进口建筑材料降低关税　　自今年1月1日起，5000多项进口产品的关税进行调整，其中包括住宅部品与建筑材料共8大类。从今年起,调整进口关税的８大类产品多属装修与装饰性材料，因此，今后开发商为此而支出的高额关税会不同程度地减少。有关人士还指出，从今年开始，毛坯房将逐渐淡出市场，装修房随之大行其道，因而以上进口装修材料降低关税的意义非同一般，最终受益的还是购房者。
（2）银行按揭利率全面降低2月21日，金融机构各项存款年利率平均下调0.25个百分点；个人购房商业贷款利率下调0.54个百分点，其中，五年以内与五年以上的贷款年利率分别降为4.77%和5.04%。利率下降，将使购房人直接受益，减轻还贷压力。据业内人士分析，利息降低可以直接降低开发商的财务费用，从而有利于促进楼盘性能价格比的优化，同时也会刺激部分投资者将资金转向住房领域。与此相应，武汉市本季度也全面下调住房公积金存贷款利率。住房公积金个人住房贷款利率，5年以下（含5年）由现行的4.14％下调为3.6％；5年以上的由现行的4.59％下调为4.05％。管理中心存款利率由现行的2.07％下调到1.89％。住房公积金个人住房贷款利率的计、结息规则不变。按规定，凡从今年2月21日起发放的个人住房公积金贷款，将按新利率执行；在2月21日起发放的公积金贷款，年内仍按原利率执行，从明年1月1日起再按新利率进行调整，并重新确定月还贷金额。据有关专家计算，以上措施将使房地产行业净资产收益率提高0．21%；消费者购房支出平均下降2．69%。（3）住房交易手续费将下调1月31日，国家计委与建设部下发的《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》中规定，从3月1日起住房转让手续费，按住房建筑面积收取，新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房转让手续费用由转让方承担，存量住房转让手续费由转让双方各承担50%；经济适用房减半收取。武汉市将于3月1日起执行新房产交易手续费标准，该标准与先前收费相比最大降幅达七至八成，超过全国下降六成的平均水平。此前，武汉商品房、经济适用房及二手房交易均按成交价收取0．6％、0．3％和1．2％的房产交易综合服务费。按新手续费最高标准来计算，单交易手续费一项，新购住房降幅在几百到1000多元之间。如，一套建面在80平方米的新商品房，可少交200多元；而一套150平方米的新建商品房，调整后手续费最多交450元。
2、武汉市房地产业市场供需活跃，中、低价位楼盘火爆热销，“郊区化、大盘化、复合化”的发展趋势日益明显。（1）建设投资稳步上升，开发区域更加集中　　今年全市住宅建设投资100亿元，竣工600万平米，其中60％集中在城乡接合部的“三区五片”。汉口地区主要集中在两大片：后湖片、金银湖片，总建筑规模约1777万平米。后湖地区作为武汉市规划中的大规模住宅区，地处江岸，位于发展大道以北，张公堤以南，土地2万多亩，今年预计总建筑规模约677万平米。金银湖片区位于东西湖区，目前在金银湖地区扎堆的楼盘已有5个，其中规划占地4000多亩的常青花园和规划占地2000多亩的万科四季花城已成为目前武汉市最具有影响力的大型住宅项目。由于市政配套逐步改善，特别是轻轨的接入，金银湖地区即将成为我市大型生活社区，名副其实的卫星城，今年预计总建筑规模约1100万平米；武昌地区主要集中在南湖片和东湖高新开发区片，总建筑规模约840万平米（南湖片450万平米，东湖高新片390万平米）；汉阳地区主要集中在武汉经济技术开发区，该片总规模约322万平米。（2）城乡结合部成为房地产开发投资热点，“城市空心化”日渐明显，中、低价位楼盘成为市场热点。　　目前从区域分布看，我市房地产开发主要几个片区都集中在在城郊结合部，几个大型住宅小区如常青花园、百步亭花园、万科四季花城、南湖花园包括青山及汉阳等主要住宅项目都在处于城郊结合部，城市开发投资的“空心化”的现象逐渐显现。从本季度的住宅销售来看，处于以上片区的中、低价位楼盘都出现了火爆的热销局面，住宅郊区化的趋势越来越明显。（3）民营企业异军突起，品牌竞争愈演愈烈。随着武汉市房地产市场的日趋成熟和竞争机制的进一步完善，武汉市的民营房地产开发企业快速发展，涌现出了安居公司、宏宇实业、福星惠誉等一批资金雄厚、开发规模和投资较大的企业。目前，这三家企业去年开发投资都突破3亿元大关，其中安居公司达5．16亿元，宏宇实业达4．2亿元，惠誉公司达3．66亿元，分别位列我市房地产开发投资第四、五、六名，与城开集团、统建办、新世界康居公司一道成为我市房地产开发的排头兵。在激烈的市场竞争中，品牌在无形中已成为一种竞争优势。老百姓购房时也宁愿选择信誉好、有名气的楼盘。宝安花园、常青花园四号小区、万科的四季花城等项目，把设计、创新、质量、环境、服务等作为创品牌的重要环节。基于良好的品牌形象，以上项目在武汉市的房地产竞争中占较大主动，在强势品牌带动下实行规模化生产和营销，开辟了武汉市大盘担纲时代。（4）主管部门支持力度加大，增强市场活力　　作为武汉市房地产业的主管部门，武汉市房产局2002年的第一个季度就先后举办了二次房地产拍卖会、一次以经济适用房为主的房展会和一次面向房地产业内人士的房地产形势通报会。主管部门的努力为淡季中的武汉楼市注入了强劲活力。武汉市经济适用房交易展示会刚开幕，就迎

2002年分季度武房指数报告.doc