[中原研究]成都市别墅市场简析
—— 别墅供应篇第一部分 概况说明
一、成都市场别墅含义
独立别墅：即singlehouse，是在结构上完全独立的建筑。作为顶级住宅类型，其业态特征体现为对稀缺的自然、人文资源的独占性。
联排别墅：即townhouse，是在结构上有一面或二面墙是与他人共用的不完全独立的建筑，多位于市郊区域，对地理位置及周边环境的要求比较宽松。而在欧洲原始意义上真正的townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅。
二、 别墅类型分类
别墅市场自发展以来，类型不一，分类方法繁多，以下主要从别墅户型结构、别墅诉求点、别墅品质等方面进行分类。
表1－别墅分类表
		别墅类型	简单定义	主力面积（㎡）	基本配套		独立别墅	独立的别墅居屋四面有窗	300左右	独立花园车位，且双车位		联体
别墅	双拼	两户连在一起，三面有窗	200—220	独立花园、单车位			多联	四至六户连在一起	180左右	公共花园、有车位		联排别墅	多户连在一起两面有窗	170—180	公共或独立花园、有车位		按照别墅的景观设施分类		类型	特征		人文景观别墅	人工建造的娱乐设施、别墅区内人造的水系、山系等，		自然景观别墅	周边的山、海、湖等形成了别墅的景观，		按照别墅的品质及价格分类		豪宅型别墅	设计、施工、环境、管理等品质较高，		经济型别墅	价格适中、功能实用，适合一般工薪阶层消费水平的，		排屋式别墅	低层联排住宅，或低层联排城市公寓（如Townhouse），		注：本次研究分类主要从独立别墅和联排别墅两大类入手，各种联体别墅都归入联排别墅内
三、成都市别墅市场研究范围界定
目前成都市在售的别墅项目主要分布于主城区、近郊区（地理位置与主城区接壤包含龙泉、双流、华阳、高新西区、温江等）及远郊区（地理位置与主城区不接壤如青城山、大邑、新津等）。
在主城区中，我们又按成都市民日常的生活习惯引入了城东、城西、城南、城北及市中区的概念，各板块基本情况及其对比详见我司撰写的《成都市房地产住宅市场概况》，以下所用数据来源于中原市场调查。
四、研究对象界定
成都市的在售别墅项目，调查时间截止到2004年8月31日，共计24个别墅样本。
五、成都市别墅市场研究数据来源说明
本报告基本资料来源于成都统计年鉴以及政府网站等，别墅基本数据来源于中原市场调查，数据与实际可能有一定出入，请读者自甄。
第二部分? 成都市别墅投资及开发状况
1、别墅历年投资情况分析
图2-1 别墅历年投资情况图（单位：万元）
表2-1 历年成都别墅投资走势表（单位：万元）
?		1997年	1998年	1999年	2000年	2001年	2002年	2003年		别墅	13584	27882	50187	57409	80888	184365	214278	202179		住宅	372952	349139	455224	554029	867561	1228045	1488834	1108659		总额	684379	730147	799675	939665	1291611	1707554	2033104	1438497		数据来源：成都市统计年鉴
??从1996年至2002年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，2003年投资势头有所回落??1996-2002年，成都市别墅市场的发展基本保持与整个房地产业发展同步，历年来均呈不断上升的势头。??2003年，成都房地产市场投资整体水平下降的趋势，别墅投资出现小幅下跌，但跌幅非常有限，大大低于住宅和整体投资下跌幅度。
2、历年别墅投资增长情况分析
图2-2 历年别墅投资增长情况图（单位：万元）
????????????????????????????????????????? 数据来源：成都市统计年鉴
成都别墅市场的开发投资起伏大，波峰、波谷明显；
??早期的1992到1997年是成都市别墅市场发展的初期，由第一个带别墅项目的锦绣花园到五大花园盲目跟风修建的别墅，市场经历了从无到有的过程，但五大花园修建的别墅因为产品设计落后、大环境无法改善等问题而倍受冷落；
??1997-1999年是市场的回落期，直到2000-2001年，成都别墅市场开发迈向了新台阶，通过特色化、差异化的市场定位和产品设计，成都别墅呈现出百花齐放的景象：占尽稀缺资源（自然景观或人文景观）的豪华独立别墅（如草堂之春等）；“顶天立地”的中产阶层别墅Townhomes（如浣花溪山庄等）；风景区的度假型别墅（如青城高尔夫山庄等）；郊区居家、度假两用型的别墅（如阳光假日等）等。
??2001-2003年市场又进入下一个回落期，成都别墅投资渐入低谷，但依靠上一高峰期的铺垫，在这期间，成都市别墅也大量涌现出不少具有代表性的项目，如锦绣森林、维也纳森林别墅以及高档的金林半岛等优秀之作，成都市别墅供应市场还是相当活跃。
3、别墅各经济成份投资情况
图2-3 别墅各经济成份投资情况图（单位：万元）
?????????????????????????????????????????? 数据来源：成都市统计年鉴
??近年来私营个体经济成为成都别墅投资额的主力，特别是私营经济，投资逐年递增，2003年所占比例超过50%； 
??最近几年，港澳台的投资、股份制经济比例增在逐年下降。
??国有、集体和外商投资比例一直保持较低的比例。
4、历年别墅开发情况分析
图2-4 图历年别墅开发情况图（单位：万元）
???????????????????????????????????????????? 数据来源：成都市统计年鉴
??近年来，别墅名种开发面积增长速度均呈不断攀升之势，特别是2001-2002年，在住宅开发处于低谷时期，而别墅的开发则出现了一个明显高峰。也从侧面反映但是成都别墅市场十分火爆。
??而普通住宅近年来各种开发面积增长放缓，2001年普通商品住宅新开工面积出现较小的负增长率，住宅投资有进一步缩水的迹象，使得当年出现一轮低谷，但在2002-2003年，住宅开发又有回升迹象。
第三部分? 成都市别墅市场供应分析
一、 别墅市场特征概况
1、别墅分布特征
表3-1别墅项目分布比例表（按数量计 ，单位：个）
	近郊区	远郊区		城西	城南	双流	温江	龙泉	新繁	高新西区	青城山	新津	大邑		12.5%	4.17%	20.83%	4.17%	16.67%	4.17%	8.33%	16.67%	8.33%	4.17%		16.67%	54.17%	29.16%		表3-2在售项目区域分布比例表（按体量计，单位：万㎡）
	近郊区	远郊区		城西	城南	双流	温江	龙泉	新繁	高新西区	青城山	新津	大邑		10.46%	1.85%	21.81%	1.98%	23.79%	2.82%	6.46%	22.30%	5.96%	2.57%		12.31%	56.86%	30.83%		图3-1成都市在售别墅分布图（按体量、个数计，单位：万㎡、个）
??目前，成都主城区的别墅供应主要集中在城南和城西地区，其中城西为主城区别墅供应的主要区域，但总体而言，主城区由于土地资源的日益减少，造成可供开发的土地价格日益上涨，别墅项目无论从数量和体量与前几年相比，已经明显下降，促使

中原地产别墅市场研究报告.doc