深业惠州火车西站项目定位及物业发展建议 　　　　　　　　　　　　　　报告思路 宏观经济分析 宏观经济分析 宏观政策对房地产的影响   1、2007年7-9月房地产业的宏观政策法规及银行动态   宏观政策对房地产的影响 2、新证出台目的 9月28日这次新政出台，调整主要是针对个人住房贷款，打击房地产投机 行为。 2.1、对象：已有一套住房使用了贷款，再申请第二套或以上住房贷款的 购房者。而对于第一套住房是一次性付款的购房者不适用。 2.2、首付、利率双重调控 对于第二套房贷款者，不仅首付提高至4成，而且不使用优惠利率的基础 上还上浮10%的房贷利率，在加息多次后，利率的上调对投机行为起到 了有效的打击作用，压缩了炒房的利润空间。 宏观政策对房地产的影响 3、后市预测 3.1、新政对开发商开发资金影响较小，但对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。 3.2、房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，深圳市场8月市场进入观望，而在九月底出台次提高第二套房首付的政策，其对市场的冲击已经有所缓解。预计后市成交量会在低位有一个徘徊过程。 3.3、2007年底到2008年，新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的回暖。 惠州房地产态势 2007年1-9月份惠州房地产市场增长迅猛 2007年前八月，惠州房地产开发投资完成72.84亿元，增长一倍，其投资额占地三产业投资的比重为62.8%，占比与上年同期相比上升10.8个百分点。  1-8月全市商品房销售面积为217.69万平方米，增长89.6%，商品房销售合同金额为82.84亿元，增长1.5倍。  1-9月，惠城区新盘预售总量较去年增加了48%，共有18810套商品房成功预售，总预售金额是去年前三个季度的两倍，达到了90多亿元。  1-9月，惠城区商品房预售均价达到了4567元／平米，较今年6月份统计的上半年预售均价4092元/平米高出了475元。9月份惠城区商品房预售均价达到了5078元/平米，而去年9月份的统计数据为3005元/平米，涨幅高达69%。 惠州房地产态势 惠州房地产态势 2007年惠州三级市场出现了良性的增长态势 惠州房地产态势 品牌开发商陆续进驻惠州，未来大盘竞争激烈。      据市调显示，2007年中信集团通过建设投资三环路，从政府手里优惠取得汤泉、文头岭、金山湖三块宝地；雅居乐已获得100万平米开发土地；万科取得了惠州江北40号小区40万建面的土地；佳兆业取得至少100万平方的土地开发;…… 大盘规划，居住品质成为楼盘开发的新方向。 欧式建筑仍然是楼市的主流风格，户型创新是市场的趋势，板楼、南北通透、入户花园、廊院、可变户型等。 未来价格继续上扬，销售速度相对放缓。 片区分析                                                  片区分析 江北片区：占据地段优势，定位为惠州未来的CBD，集办公、商业、金融 、居住、休闲以及娱乐为一体,未来发展前景巨大。现阶段已形成了以开发 高档楼盘为主的区域特征——CBD行政商务中心； 水口片区：作为惠州市区的东大门，水口正在打造惠州市区东部区域性城 市中心，成为魅力新水口——惠州未来的CLD中心； 金山湖片区：作为惠州未来惠城商品房主要供应区域，土地储备量大，在 地段及配套等资源不足的条件下，项目凭借自身的营造来提升项目的档 次——文体景观板块。                                                   片区分析 麦地、河南岸：占据地段优势，为惠州成熟区，定位为以居住为主，集 休闲、购物、娱乐为一体的健康居住家园——商住板块； 东平片区：占据新开河和东江天然水景资源优势，为惠州新世纪居住文 明的现代化生态型的居住区——优质人居板块； 下角片区：本片区是惠州最老的城区，土地供应量有限并且周围市政配 套落后，推出产品的档次不高，片区的房地产发展有待于政府强有力的 政策支持和资金投入，如旧城改造等——旧城板块； 片区分析 片区分析                                                    片区分析 片区分析——交通及周边环境 片区分析——交通及周边环境                                                    片区未来供应                                                      片区未来供应 个盘分析   个盘分析 个盘分析 个盘分析 个盘分析 个盘客户分析                                                      市场小结 　　　　　　　　　　　　　　　项目区位 　　　　　　　　　　　　　　项目四至　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　区域规划 　　　　　　　　　　　　　　　区域环境 　　　　　　　　　　　项目价值判研 　　　　　　　　　　　项目界定 　　　　　　　　　　　　　项目优势  规模优势：总建面40万平方米，具备规模开发优势。 区位优势：随着三环路的延伸，交通四通八达，到江北、麦地、下角都及其便利，属于CBD中心扩张第一站； 景观优势：三面环山，拥有良好的山景资源。 地块优势：地块方正，平整，是城市大盘开发的优良地块。 路网优势：周边路网发达，车行可以较方便的到达市区。 品牌优势：深业地产是深圳的品牌开发企业 教育优势：周边为惠州四中，拥有良好的教育配套 　　　　　　　　　　　　　　　项目劣势 　　　　　　　　　　　　　　项目机会 　　　　　　　　　　　　　　项目威胁 　　　　　　　　　项目ＳＷＯＴ分析对策 　　　　　　　　　　　　　　核心问题 　　　　　　　　　　　　　　　开发理念 　　　　　　　　　　　　市场客户分析　　                            惠州客户调研问卷分布 项目客户定位 　　　　　　　　　　　项目客户定位 　　　　　　　　　　　　　项目决策模型 　　　　　　　　　　　　　项目形象统领                            政策对未来影响预判 　　　　　　　项目１号地块户型面积及配比 　　　　　　　　　　　　　本项目启动策略 　　　　　　　　           项目启动策略 　　　　　　　　项目启动策略 经济适用房启动策略 经济适用房 1、启动时机（在满足政府规划要求的前提下） 经济适用房建议在本项目一期销售完毕后开始启动。 原因：一期销售后项目的整体风格、形象已经确定。            在社会上造成一定的影响，让市场加深对深业品牌认识。            在此时启动经济适用房，会得到市场更加高度的关注，提升深业品牌的美誉度。 2、整体形象：            必须与一期项目的风格一致，但是在此基础上要与一期项目拉开一定的档次。            在品质方面要达到一定的水平，赢得消费者的信赖，提高深业品牌在市民中的整体形象。  项目整体开发周期                                               总体规划布局                       

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