重庆奥林匹克花园项目
市场调研报告
第二分册
  竞争态势分析
All Right。
  市场竞争环境概述
高端市场竞争日趋激烈
  1、北部新区主要楼盘概览
项目名称	物业形态	价格水平	销售时间		蓝湖郡	联排别墅、独立别墅	5000元/ M2起	待定，估计在8月		棕榈泉国际花园	联排别墅、独立别墅	5000元/ M2起	2004年7月25日		保利集团佰富高尔夫别墅利集团⑴ 基础设施提速建设。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成固定资产投资98.5亿元，其中基础设施建设投资49.7亿元，均比上年同期有较大幅度增长；北部新区经开园和高新园完成固定资产投资52.9亿元，比上年同期增长60.4%，其中基础设施建设投资39.2亿元，比上年同期增长66.7%。市政府确定的北部新区14个重大项目进展顺利。 
⑵ 落户开发区的项目和投资明显增多。近四年来，北部新区经开园和高新园引进项目122个，合同投资总额269.1亿元，其中建成投产16个，开工建设52个；2003年引进项目87个，占历年引进项目总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。 
⑶ 入驻开发区项目生产经营状况良好。2003年，北部新区包括经开区、高新区实现国内生产总值130.2亿元，同比增长28.8%；完成工业总产值426亿元，同比增长35.7%；其中规模以上工业总产值379亿元，占全市规模以上工业总产值的23.9%；外贸出口实现9890万美元，同比有较大幅度增长。2003年，北部新区经开园、高新园实现国内生产总值14亿元，比上年同期增长53.9%；完成工业总产值39.4亿元，比上年同期增长2.3倍。
二、北部新区竞争态势综述
    北部新区拥有开阔平坦的土地，最具吸引力的城市发展前景，它正吸引着境内外众多房地产巨头的抢先进入，上千亩成片开发的超级大盘正在成为重庆楼市里引人注目的焦点。龙湖1600亩的“蓝湖郡”已破土动工、香港裕汇集团的棕榈泉也盖定1200亩良田、保利集团3200亩封地正在谋划，而联想控股的融科智地开发公司1000亩地皮则刚刚拿下，奥林匹克花园占据3300亩土地、建工集团的1000亩项目也浮出水面……少则一千亩，多则五六千亩，相距甚近的地块纷纷落入了几大地产巨鳄的肚皮。圈地之外，先期拿地，紧挨着经开园的几大楼盘也展开了攻势：300亩的和黄·比华利豪园、近300亩的中央硅谷、近600亩的金科集团六一水库项目……大大小小的楼盘，皆因紧挨着金开大道这条黄金线，而被冠上一个响亮的名字——金开组团。随着新一轮开发热潮的兴起，北部城区再一次向世人证明，凭借自己独特的地理、交通、产业及政策等优势，北部房产开发的前景仍是无人能比的。佰富高尔夫别墅利集团市场重庆市低密度住宅的判定基本有两个标准，一是指建筑密度低于20%的住宅类型，二是指容积率指标，就一般意义而言，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；联排别墅容积率不大于0.7；独立别墅容积率不大于0.35。在目前市场，只要满足其中一个要求，即可称为低密度住宅。 
目前重庆市场上低密度住宅的主要类型可以分为以下两类：一是花园洋房，其基本在4-5层，容积率在1-1.2左右；二是别墅，包括叠加、联排、独栋等，其中叠加别墅容积率在0.8以上，联排、独栋别墅容积率在0.8以下。低密度市场发展及现状重庆市的低密度住宅发展主要在2002年开始，其以龙湖香樟林、竞地溯源居、天骄美茵河谷、金科天籁城等为代表，销售进度均较为乐观，低密度住宅成为近一年内重庆房地产突出的亮点。其旺销的原因大致如下：其一，按照正常规律，5—10年是住宅升级的一个周期，在市场不成熟的阶段，这一周期相对更短。重庆房地产市场的起动时间比较晚，从99年左右才开始进行大规模的开发，早期市场买卖双方都不成熟，直白的说是很多中高收入阶层花了钱，但没有买到好房子，所以近年是一个换房、也就是住宅升级换代的高峰，这在直接拉动了低密度住宅的发展。其二，交通条件的改善、消费观念的转变在很大程度上影响了居民的购房特征：人们生活对繁华地段的依赖性在不断削减，特别是有车一族，人们在购房是更注重景观质量和物业本身的品质。对于低密度住宅开发来说，拥有良好的自然生态资源和先天景观优势的地块无疑是抢占了制高点。其三，在重庆，除城市中心住宅以外，比较具有形象档次的住宅有两类：一是江景房，以不可复制的先天景观优势作为卖点；二是低密度住宅，以明显超出普通住宅小区的户均绿化拥有指标、人与景观良好的交融性，以及小区整体的高形象档次作为卖点。在2002年年底到2003年相继推出的溯源居、金砂水岸、美茵河谷、天籁城等作为这两类物业的代表，在中高端市场上占据了很大的市场份额。但是这有可能仅仅是一个开始，在未来3—5年内，中高档住宅市场低密度住宅将保持主流的地位，很难有其他物业成规模的冲击其主流地位。低密度住宅分布目前从区域的角度而言，重庆市的低密度住宅基本以下几大重要板块： 
一是北部新区板块，其目前的主要项目有大川水岸、蓝湖郡、棕榈泉、鲁能星城、比华利、水木清华、清河湾、天籁城、水晶郦城、枫林秀水、佰富高尔夫别墅等。 
二是沙坪坝板块，主要项目有水天花园、翡翠湖、美茵河谷等。 
三是南岸板块，主要项目有学府大道69号、天池林海、溯源居、高山流水、融桥半岛等。一、蓝湖郡
1、开发商背景
重庆龙湖地产发展有限公司是由重庆中建科置业有限公司更名而来。公司成立于1995年6月，由重庆佳辰经济发展有限公司控股。拥有员工800余名。1995年6月，公司正式介入房地产领域，确立了以房地产为核心的发展战略，将住宅开发作为主导方向。公司凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象。截止2003年11月，累计已开发面积约110万平方米，在建面积约150万平方米。
2、项目基本情况
位于金开大道1111号，金山大道与金开大道交汇处。数条城市快速干道构筑畅达交通体系，乘车沿开大道6分钟即可抵达龙湖大社区，经金山大道、五童路仅10余分钟又可快捷到达渝中区，繁华宁静一线间。户型面积：联排别墅约210平方米-290平方米；水边独立别墅约400平米全球最富盛名建筑设计师之一美国建筑协会会员、注册建筑师、任加州大学客座教授、芬兰博客利大学教授、纽约塞瑞克斯大学建筑学院院长约翰·费雪尔体育中心,恒温游泳池、壁球馆、网球场、羽毛球场、健身房、SPA,标准游泳池20000平方米的大型超市2004年2月中旬，蓝湖郡第一次推出38套连排别墅，卖了一个月；4月27日，蓝湖郡推出均价66套连排别墅，仅一天半天就销售了50多套。并且，这次每套还涨了3万元。这个数字不仅刷新了龙湖自己的历史成绩（香樟林一天销售20套），更创下了重庆高端物业市场的新纪录。蓝湖郡为双资阶层（资本＋知本）的富裕人群开创了别墅生活，其倡导的自由、弹性的生活模式，迎合了双资阶层的价值观、教育水平、职业要求，因而成为白领精英的置业首选。二、（龙湖）水晶郦城
1、项目基本情况
项目位于渝北区新牌坊龙湖西苑旁，有465、411、133、125路等六条公交线路和社区交通车江北线龙湖-新世纪-家乐福-北城天街-龙湖沙区线龙湖-大石

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