重庆房等政策重庆试验场
　　作为统筹城乡综合配套改革试验区之一，“重庆试验”已满三载，其以城乡统筹为目标的房改、户改、土改等一系列“新经济政策”，渐成中国关注的热点。有海外机构甚至把重庆做法总结为“重庆模式”，认为它超越了普遍的区域经济发展模式，有可能为中国未来发展探索出一条新路径。
　　重庆是当代中国社会的一个缩影，重庆试验则代表了当前社会对深水区改革探索的一种期盼。
　　中国的改革，产品市场机制已基本建立，但要素市场机制还远未真正确立。要素市场结构性问题较为突出，土地制度、户籍改革长期得不到突破。改革当然需要突围。“重庆模式”涉及的领域非常广泛，除包括打黑除恶、唱读讲传等专项行动外，重庆采取的系统性改革制度设计，直逼的正是体制改革的重点深层领域。
　　重庆改革不仅是体现的勇气，更有意义的是心智。比如，创造“零地价”公租房运作模式；比如，国有资产经营收益用于民生事业的“第三财政”实践；再比如，“地票”的发明以及试行把农民的土地经营权化作股权等。
　　重庆的改革也不是没有局限性。解决“钱从哪里来”的“八大投”模式有没有高风险，农民退地是否能完全做到自愿原则等，都值得持续关注。如何在保护农民利益和实现土地的最高收益之间找到平衡点，如何保证“重庆试验”的资金流不出现问题，还在继续考验着重庆管理者的智慧。
　　对进入社会转型全面加速期和社会矛盾集中凸显期的中国而言，如何整体理解“重庆试验”，如何加强中国改革的顶层设计，这都是对眼下和未来中国的拷问。
　　房产税探路的深意
　　为什么房价并非最高的重庆，会率先打响房产税改革试点的第一枪？
　　文/《财经国家周刊》记者 王玉光
　　1月下旬，重庆召开了两场重要的新闻发布会，而且都和房地产有关：一个是2010年开工建设的几个重庆公租房项目即将登场，2011年约有20万套公租房将陆续进入摇号配租程序，意味着政府开始兑现公租房民生承诺。
　　另一场发布会，是重庆就试点征收房产税的有关细节做出说明。会议原定1月25日晚间召开，“因故”推迟至1月27日晚。
　　就在这场发布会的前一天，国务院常务会议公布了八条房地产市场调控措施，业界称之为“新国八条”。“新国八条”对应条款提到了营业税、土地增值税，对房产税并未提及。
　　重庆不属于高房价区域。目前主城九区房价均价在每平方米5000元到6000元，连续多年低于周边的成都、贵阳、昆明等省会城市。
　　为什么房价不是最高的重庆，会率先打响房产税改革试点的第一枪？
　　重庆市市长黄奇帆的回答可凝练为两点：一是如果等到房地产市场混乱了、价格高企了再出台，有点贻误战机；二是重庆是国务院授权的综合配套改革试验区，“试验区本身就应该为国家多做一些综合性的试验”。
　　“加税”和“免税”
　　重庆的房产税和公租房，一个是“加税”的政策，另一个享受政府的土地无偿划拨和十余项“免税”优惠。
　　根据重庆市拟定的房产税征收暂行办法，将对主城九区的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房，按年度征收税率在0.5%至1.2%不等的房产税。
　　重庆对“高档住房”的界定是：“建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含)以上的住房。”据此，超出的价格越多，缴税越重。
　　目前，重庆拟定的房产税计税依据，是以房产交易价为征税基数。根据国际惯例，一般会以房产评估价计税，这需要一套流程缜密的批量评税技术。黄奇帆表示，未来三五年，重庆也可能会使用评估的方法计税。
　　据了解，重庆推出的房产税改革试点方案，实质上是一个“扩税”改革。根据此前的税法，房产税的征收对象是商业经营性房产。重庆此次则是将征税范围扩大至个人住房。
　　黄奇帆还明确表示，对高端房产征收的房产税，将集中用于公租房建设。虽然相对于过千亿元的公租房建设所需资金而言，目前仅能征收到的“1.5亿元”左右的房产税不过是杯水车薪，但至少显示出重庆市住房政策的明确指向——“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。
　　重庆当地业内人士则将房产税征收方案形象地称之为“劫富济贫”。
　　就在重庆房产税试点方案发布的当天，上海也点了一把“火”，同期推出沪版房产税试点方案。与渝版房产税略有不同，上海明确征收对象是“本市居民家庭新购的第二套及以上的住房”和“非本市居民家庭在本市新购的住房”；计税依据方面，试点初期暂以房屋市场交易价格的70%缴纳；适用税率暂定为0.6%。与重庆相同的是，上海也明确房产税收入用于公租房建设。
　　剑指炒房
　　1月27日晚，重庆和上海启动房产税改革试点的消息一经传出，就成为国内几乎所有报纸、网站的头条新闻。
　　曾有财税专家向《财经国家周刊》记者指出，房产税不过是一个“小税种”，近年来却不断引发“大讨论”。之所以如此，在于人们对房产税调控房价的作用寄予了过度的预期。“这其实是一种集体误读。”
　　在重庆房产税新闻发布会当天，黄奇帆也坦言，重庆开征房产税“象征意义大于实际意义”，“调整收入分配的意义大于调控房价的意义。”
　　黄奇帆表示，重庆试点开征房产税，大的着眼点是为“健全中国的财税体系”探路。在他看来，完备的社会主义市场经济体系中，财税体制应该既包括生产环节的交易税种，也包括财产环节的持有税种。重庆试行房产税之举，在于完善后者。
　　至于房产税能发挥怎样的调控房价的作用，黄奇帆表示，“最大的作用就是体现在遏制炒房方面。”房产税是对房产持有环节征税，税负成本不能通过交易行为转嫁，因此，虽然“不可能一下子把高房价压下去”，但必定会对高房价起到“遏制和收敛”的作用。
　　在重庆房产税试点新闻发布会上，黄奇帆数次对“炒房”问题语重心忧。在他看来，炒房最大的贻害，是“会使城市的投资环境恶化，贻误整个经济大局”。
　　就在赴重庆采访前一个月，《财经国家周刊》记者曾在中国炒房客的“大本营”温州蹲点调研。所见一幕从侧面印证了黄奇帆的担忧：这个昔日的“中国民营经济之乡”，如今几乎找不到一家不沾染房地产投资的实体企业。打火机、眼镜、服装鞋帽、电器制造等传统加工制造业的大小老板“群体性不务正业”，将大量产业资金用于炒房、炒地，使温州实体产业陷入“空心化”之局，制造业产业转型升级乏力。
　　沿海城市的“前车之鉴”，让眼下正谋求打造“内陆开放高地”的重庆心有忌惮。就此，有业内人士认为，重庆房产税改革，集中体现了政府“剑指炒房”的决心。
　　弱化改革成本
　　在黄奇帆看来，要调控房地产，不可能靠“房产税一招儿就点中要害”。他提出了调控房地产的“五个坐标”理论。
　　这“五个坐标”分别是：社会房屋的配置体系、土地供应方式、供求关系、货币政策和税收政策。黄奇帆说，“五个坐标”决定着“一个社会的房地产秩序或经营状况，以及房价状态”。
　　《财经国家周刊》记者采访发现，“五个坐标”已成为重庆市住房制度设计的准绳。
　　重庆市近年来逐步确立了“市场+保障”的双轨制住房供应体系，改变过去单一靠市场解决住房问题的模式，提出30%至40%的市场住房需求由政府的公租房解决，60%至70%通过市场化商品房供应。
　　基于对双轨制住房体系的探索，重庆在2002年就确立的“八大投”土地投融资规划模式再次发挥体制性优势。作为政府掌控并授权经营的八个城市公共事业投融资平台，“八大投”较早地将城市建设用

重庆保障房房产税等房改政策调查.doc