2008-2009 年中国房地产市场趋势 
2009 年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比 2008 年出现负增长。
2010 年全国楼市触底反弹的可能性最大。
    报告摘要
    总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始，中国房地产市场开始
调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，房地产价格也随之开始回落。从区域上看，
以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。
    通过分区域研究，我们发现：东部地区深度调整。其中珠三角地区：全国房价“重灾区”，
今年以来，房价已下跌 20-40%；长三角地区：今年以来，成交量巨量萎缩，第三季度出现
价格拐点；环渤海地区：各城市分化，北京下跌空间较大，沈阳波澜不惊。中部地区成交量
明显下降，房价开始小幅下跌，武汉形势比较严峻。西部地区成交量下降	20-40%，房价比
较稳定，下跌空间不大。
    低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销。我们归纳如下：第一类，打折力度较大的知名
企业的大盘，比如恒大、万科、富力等。第二类，超小户型单身公寓。第三类，近郊经济型
房源。第四类，综合类特色产品，比如万达开发的综合性商业项目。
    今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为：2008 年房屋成交量同比 2007 年
将出现大幅下滑，估计萎缩 3-4 成，但由于全国房价拐点出现在第三季度，因此 2008 年全
年房价同比 2007 年，依然呈正增长，不过涨幅将由 2007 年的 18%（商品房）大幅回落到
5%左右的可能性较大（预计与 2006 年 4.4%的涨幅相近）。至于 2009 年，全国房屋成交量
将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比 2008 年出现负增长。2010 年全国楼市触底反弹的
可能性最大。
    前言
    今年 9 月以来，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷
危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第
三季度	GDP	增幅回落至	9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下
滑，45 天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11 月中央力度空前出台的“4 万亿投资计划”，
吹响了拯救经济的号角。
    在国内外经济形势不容乐观的情况下，我国楼市走向更加引人关注。今年以来，多数城
市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。针对这种情况，从	5
月份开始，成都、重庆、西安、南京、杭州等 18 个城市纷起救市，而财政部和央行亦在 10
月 22 日出台相关救市措施。那么，目前我国房地产市场形势到底如何，未来一段时间又会
走向何方，为此，上海易居房地产研究院研究部特意成立了课题组，依托易居中国·CRIC 中
国房地产决策咨询系统的信息和数据，对此进行了全面、深入、及时的研究。
    一、全国房地产市场总体形势不容乐观
    从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，
随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，
接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。
    接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下
图可知，2007 年 11 月达到高点，其后一路下滑，今年 10 月份为 99.68，比 9 月份回落 1.47
点，比去年同期回落 6.06 点，步入不景气区间。
    前三季度，全国完成房地产开发投资 21278 亿元，同比增长 26.5%，相比 2007 年 31.8%
的增幅，明显回落。住宅完成投资 15508 亿元，增长 28.7%。其中，经济适用住房投资 638
亿元，增长 19.9%，说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发
企业完成土地开发面积 1.79 亿平方米，同比下降 1.6%。
    前三季度，全国房屋施工面积 24.04 亿平方米，增长 20.3%，比 2007 年的 21.5%稍稍回
落。其中，住宅施工面积 19.07 亿平方米，增长 21.2%；办公楼施工面积 8150 万平方米，
增长 8.3%，比 2007 年的 12.5%明显回落；商业营业用房施工面积 25026 万平方米，增长 12%。
    截止到 9 月末，全国商品房空置面积为 1.3 亿平方米，同比增长 10.2%。其中，空置商
品住宅 6641 万平方米，增长 14.1%。这是非常值得担心的一个指标，空置房面积的明显增
长，意味着滞销房屋增加，企业资金回笼影响较大。
    第二个重要指标是全国 70 个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地产销售均价
与房屋成交结构关系较大，不能较好地反映房价短期演变轨迹。而拿这一房价指数做分析，
更能反映房价真实走势。
    分析上图可知，以月度房价同比涨幅来看，2008 年 1 月达到高点，同比去年 1 月增长
11.3%，其后增幅加速递减，今年 10 月已降至 1.6%，预计 11 月或 12 月份，将由正增长变
为负增长。由于同比的时间跨度是一年，并不能反映近况，相较而言，月度房价环比增长情
况更能说明近期走势，环比增幅的高点出现在去年 9 月，其后递减，直至今年 8 月份首次由
正增长变为负增长，价格拐点正式出现，也即全国房价正式开始下跌，9 月份继续下滑，这
一下跌态势将会持续到明年下半年，甚至 2010 年。
    二、全国一二三线城市形势有所差异，但皆有比较明显的下跌
    接下来，分析一下全国主要区域房地产市场的情况，为了研究的方便性，在此把城市分
为三类，一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院 CRIC 中国房地产决
策咨询系统数据，在 30 多个大中城市中，半数以上城市 9 月成交量较 8 月出现了不同程度
的反弹，但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量不升反跌，成交继续萎缩。整体来看，
绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”，市场低迷程度可见一斑。价格表现方面，全国
大部分城市房价均出现了下滑的迹象，打折优惠幅度有所增大。华南区域各城市更出现了新
一轮的降价浪潮，在前期价格已下跌较大幅度的背景下，9 月很多楼盘再次祭起降价大旗，
优惠幅度均在 10%左右。
1、一线城市成交量萎缩五成，房价继续下跌
    从商品住宅供应量上分析，除上海略降之外，北京、	深圳、广州

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