郑州房地产市场8月市场报告（简报）
土地市场
提要：８月，郑州市土地供应再次放量，供应高达19幅，供应土地面积59.63万平方米。累计成交土地5幅、46.94万平方米。供应走势分析
08年8月-09年8月郑州市土地市场供应走势8月，郑州市土地供应再次放量，供应高达19幅，与09年4月持平；供应土地面积59.63万平方米，位居09年1月至今的第三位。供应量的大幅攀升主要受郑东新区土地集中供应、金水区白庙和沈庄城中村改造用地入市拉动。7月，建设路北、工农路西19轮竞价，8月长江路南、嵩山路西34轮竞价彰显土地市场热度，09年3月份以来，商品房市场供不应求态势显著，而后续供应不足，在此情形下，政府加大土地供应力度，将在一定程度上抑制价格的持续攀升，调整市场供求现状。成交地块分析
郑州市8月土地成交明细表
8月1日至9月4日，郑州市累计成交土地5幅、46.94万平方米。长江路南、嵩山路西为09年二七区首幅入市土地，此幅土地引起五家公司34轮竞价，最终以395.94万元/亩的单价成交，成为“新科地王”，其总价溢价幅度达到240%。根据容积率、建筑限高、绿化率等要求，建成小区后楼面地价折合1697.23元/平方米，算上建安成本、管理及配套等费用，房价成本约为4403元/平方米，“非理性”竞价再次出现，彰显开发商拿地激情，预计后市土地成交单价将逐步回升。金水区两幅虽仅两幅城中村改造用地成交，但面积高达33.84万平方米，均为无底价挂牌、一锤成交，用途均为商务金融和城镇住宅，容积率均大于4。其中，文化路以东、文博东路以西、东风路以南、白庙路以北、渠西路西、姜寨明沟北宗地成交单价为280.06万元/亩，创09年至今城中村改造单价峰值。经开工业用地成交两幅，成交面积11.80万平方米，成交单价均为25.60万元/亩，与09年1-7月份较为接近。商品房市场 
提要：8月，郑州市商品房新增供应量为11.03万平方米，同比下降了90.77%，环比增加了8.56%。随着“金九银十”的到来，传统的销售旺季会促使开发商增加投放量，因此预计下月的供应量会大幅增加。市场综述8月郑州市商品房市场供应上升，需求下降，销售均价小幅上涨2008年8月至2009年8月郑州市商品房供求走势图
8月，郑州市商品房成交了104.45万平米，较7月份的成交量小幅下降，供应量为11.03万平米，比7月份有所增加，但是幅度不大。与7月份的情况类似，供求矛盾依然很突出。成交均价为5006元/㎡，比7月份小幅上涨。供应量分析供应量小幅增加2008年8月至2009年8月郑州市商品房供应量比对图
　8月，郑州市商品房新增供应量为11.03万平方米，同比下降了90.77%，环比增加了8.56%。随着“金九银十”的到来，传统的销售旺季会促使开发商增加投放量，因此预计下月的供应量会大幅增加。本月，从商品房供应结构看，住宅类商品房供应9.61万平方米，占总供应量的87.12%。办公类物业再次出现“零”供应。商业类物业供应量为1.31万平方米，大幅度增加。成交量分析成交量依然在高位运行2008年8月-2009年8月郑州市商品房成交量走势
8月，郑州市商品房成交量为104.45万平方米，同比上涨70.71%，环比下降3.04%，成交量小幅减少。从6月份到8月份，郑州市商品房成交量已经连续三个月突破一百万平方米，市场形势良好。而且，这种趋势在“金九银十”会得到加强。本月，住宅类项目成交89.77万㎡，同比上涨69.63%，环比下降3.30%，占总成交量的85.94%。办公类物业成交6.60万㎡，环比增长21.77%，商业类物业成交8.08万㎡，环比下降14.77%。成交均价分析销售均价出现小幅上涨
2008年8月-2009年8月郑州市商品房成交均价走势图
8月，郑州市商品房成交均价为5006元/平方米，同比上涨17.98%，环比上涨0.79%。其中非住宅类物业的成交价格都出现了不同程度的上涨，住宅类物业的成交均价环比下跌了20元/平方米，主要受安泰嘉园、滨河花园经济适用房等项目批量成交影响。商品住宅市场提要：供应虽然环比出现小幅增加，但与去年同期相比，供应量显得微不足道，而与供应量恰恰相反的却是成交的火爆，本月成交量虽然环比出现小幅下降，但同比亦是增幅强劲，价格亦是稳打不动，继续保持在4600元/平方米之上。市场综述2008年7月至2009年8月郑州市商品住宅供求走势图
8月全市商品住宅市场依然全线飘红，继续续写供不应求的华丽篇章。供应虽然环比出现小幅增加，但与去年同期相比，供应量显得微不足道，而与供应量恰恰相反的却是成交的火爆，本月成交量虽然环比出现小幅下降，但同比亦是增幅强劲，价格亦是稳打不动，继续保持在4600元/平方米之上。8月全市只有建业枫林上院是新盘推出，其余4个项目皆是老盘加推。建业枫林上院本月首次亮相，但是推出相当吝啬，一共120套，共计1.06万方，主要以二房88-89平方米为主，销售情况良好；升龙国际中心二期世界之窗推出B区主要以三房88-142平方米为主，其次是一房46-49平方米；亚新橄榄城本月推出主要以三房87-117平方米为主。连续2个月供应低谷我们预计将在9月份结束，随着全市施工面积的增加，一些具备开盘的项目正在摩拳擦掌，蓄势待饭，积极为“金九银十”准备货源。8月全市商品住宅成交量环比出现小幅下滑，但同比增幅依然明显。受09年以来供应量整体不足，而需求的集中爆发性释放使得库存量在急剧下降，大多项目出现无房可卖，或是前期对市场预计不足，工程进度缓慢没有充足的房源推向市场，导致成交量在高位运行一段时间后开始出现阶段性下调，同时供不应求的局面也增强开发商充分提价的信息，价格的飞速上涨，也是导致成交逐步趋稳的因素。我们预计未来2-3月是楼市传统的旺季，成交量仍会保持高位，但价格会逐步趋稳，毕竟众开发商还是希望维持一个合理稳定的房地产市场，而不是起伏波动较大的市场，那样买卖双方都会受影响。郑州市2009年8月商品住宅各类指标变化表
供求分析全市商品住宅市场仍保持供不应求格局2008年8月至2009年8月郑州市商品住宅供求情况比对
8月，全市商品住宅供求关系较上个月有所缓和，但供不应求的局面仍然无法改变，面对如此火爆的需求市场，我们认为供不应求的局面短时不会被改写，市场后备供应不足，同时价格的相对平稳，需求相对稳定等等造成市场供不应求的局面不会短时改变。成交量价分析投资和改善性需求增大首置产品稳中下调，投资性产品和改善性产品较上半年明显增加2009年8月全市商品住宅成交房型面积结构图
2009年上半年全市商品住宅成交房型面积结构图 
从以上两图我们看出，8月份，全市商品住宅成交结构在发生微妙的变化：首先是刚性需求中的首置需求表现稳定但占比有所下降，8月和上半年全市二房成交结构占比表现相对平衡，但上半年二房成交量约占全市成交量的37.78%，8月份下降为32.29%，下降5.49个百分点，一方面由于刚性需求的释放，同时由于价格的过快增长，挤压部分刚性需求再次观望或者购买总价较低的一房产品；其次是投资性产品升温，从上图我们明显看到一房产品中40-50平方米成交占比较09年上半年增速显著，约增长4.6个百分点，同时一房产品总体成交较09年上半年上升5.69个百分点；楼市销售的火爆势必给投资者增强了入市信心和置业冲动，导致投资户大

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