新华路项目定位报告 武汉上业顾问 09年07月 写字楼市场发展历经三个重要阶段，但基础依然薄弱 项目位处新华路中段，临近新华路体育场，衔接武广商圈和国贸商圈。是典型的城市核心地段。项目隶属市场可覆盖到武广区域和建设大道金融界区域。 典型竞争个案分析：创世纪广场 项目定性 1、2、3楼：为公寓及写字楼服务的高端商业 4—9楼：楼体立体停车库 10—14楼：个性化办公区 15楼：LOFT时尚型办公场所 16—20楼：她世纪、她公寓，武汉首个女人房 THANKS!! 写字楼产品：时代感召，个性化，品质高端，服务满足商务需求并能得以提升。 PART-2 产品的支撑 关键词：办公精装、酒店化服务、5A硬件标准、2.8米净高、组合方便、立面现         代气息强 公寓产品：官邸，可被尊崇的第三生活空间 PART-2 产品的支撑 关键词：户型空间感、精装修、硬件配置、软件价值、“点对点”管家式服务 商业产品：精致配套，对公寓的生活支撑，对写字楼的商务支撑 PART-2 产品的支撑 关键词：业态针对性、配套性能优越、尊享型服务，满足经营发展需求 商业区核心 生活核心 交通核心 商业配套佳 交通通达 生活尊崇 喷泉公园 城市景观 商业景观 区域需求 独特个性 业态差异 现代高层 公摊面积小 绿化率 潮流会所 完善配套 商务满足 视觉感 品质感 装饰性 个性化 时尚化 高端划 宏观 中观 地段价值 外部配套 外部环境 发展前景 规划 配套 环境 品牌形象 产品 投资 前景 可观 项目卖点 第三部分   项目定位 项目客群定位 项目产品定位 项目形象定位 为定位而作的产品建议 项目客群定位 “知本家”： 对文化和艺术的追求孜孜不倦，对有性格和内涵的产品情有独钟      “资本家”： 对财富敏感但又善于运用财富，懂得财生财的真理。  区域写字楼的企业高管、精英阶层、时尚人士；立足于区域商业业务的外来商务人士； 擅长社交的商业人士；追求生活个性的潮人…… PART-1 公寓客户定位 1、公寓客群定位：区域范围内的“知本家”+“资本家” 2、商业客户定位：自购自营者或自主经营  自购经营者：看重片区商业氛围，对高端商业有偏好，懂经营之道，接受项目既定的经营发展方向  自主经营：企业自营，寻求长远利益，也不失为一条好的经营之道。 PART-2 商业客群定位 3、写字楼客户定位：精英型中小企业+投资客     精英型中小企业：有一定资金实力和企业影响力，追求企业品牌影响，但又非人员庞杂的规模型企业。      如：律师楼、外企办事处、咨询服务业公司、新型媒体公司、策划咨询公司、创意设计工作室、经纪公司、企业驻汉办事处      投资客：对高端物也有独特喜好，懂得价值引领价值的财富观。 PART-1 写字楼客群定位 项目产品定位 市场 区域写字楼以 甲级和商住为主， 其他形态尚属空白 武汉中心首席 Studio商务体  项目 整体规模 和单体规模均较小， 适合小型办公和居住 客群 新锐精英， 发展中企业， 希望享受城市 中央交通和配套 PART-1 总体概念定位 武汉首个STUDIO商务体 PART-2 总体概念定位 定位核心 Studio Studio,在英文中的意思是工作室。概念要素包括：针对中小型企业——“发展中企业或中小型精英企业”；相对于写字楼面积需求更小；对地段要求较高、交通方便、周边配套设施齐全；要求更高的空间设计；共享一流资源，包括律师、会计师、商务服务等。追求品牌力。 小的，灵活的空间，工作室…… 国内典型的STUDIO服务型写字楼 北京立方庭 北京 LOMO STUDIO 厦门中铁财富港湾Studio写字楼 …… Studio典型个案分析 厦门中铁财富港湾  Studio产品为写字楼设置了独立的门厅入口和专属电梯，并可直达地下两层车位。大堂服务中心能帮接待拜访者、收发信件、代缴费用，公共商务区中配备了公用的传真、复印，生活服务中心还有洗衣收发、钟点清洁服务等。 门厅装修高档气派，芬兰“通力”电梯提供24小时超高速服务，美国“麦克维尔”中央空调与智能宽带系统带来全方位的舒适和便利感受。  中铁财富港湾Studio写字楼的产品面积可在41.12㎡-281.65㎡之间自由组合。写字楼位于大楼的4层至8层，挑高3.6米。最小的41.12㎡单元也可注册公司，并拥有50年办公产权。  典型STUDIO服务型办公写字楼特点总结 配套条件 商业配套成熟，位于城市商圈，项目本身配备相应的商业配套为商务服务。 区位条件 城市核心区或区域核心地段。 交通条件  位于地铁站或城市主干道旁，道路通达性强。 空间条件 空间利于重新布局和组合。 硬件条件 服务式写字楼甲级写字楼装修标准，如电梯、中央空调系统及智能宽带系统等，提供优质物管服务。 规模条件 单体规模小，一般集中在25-60平方米，总价低。 PART-2 公寓产品定位 公寓定位：汉口核心区首个“女人房” ◇在市场中寻找细分市场，将突破点放到女性消费群体 ◇立足汉口中心区，辐射武汉三镇 PART-3 写字楼产品定位 写字楼定位：汉口核心商务圈酒店服务型办公空间   ◇与市场常规写字楼进行差异化互补，抓住市场符合项目特征的企业群体。       PART-4 商业产品定位 商业定位：项目酒店化办公和居住的高端服务配套     ◇以满足办公和公寓的高端服务需求为主导，兼顾市场经营，     会所化，尊享感，定点招商，满足项目写字楼和公寓定位需要。 PART-5 车库产品定位 车库产品定位：区域车位配套    ◇项目车位的多少决定了项目车库服务的范围     本项目车库分为地下和地上立体车库，共有车位218个。     对车位进行科学分区，分别满足写字楼、公寓和商业的停车需求后，对外开放使用。     建议本项目车位只租不售，利用自持，增加长线价值。 项目形象定位 时尚的，个性的，特有的，尊享的      形象定位决定了：本案营销策略应采用统一包装、分类去化、整体推进的战略，     推广形式应采用高端、高调、高层面、高形象的路线；不鸣则已，一鸣惊人。 项目功能分区的目的是为了更好的呈现项目的价值，利用多元化的产品特性，扩大市场认知面，保证产品质量高度，最终快速变现。 为定位而作的产品建议 1F：变商业为大堂+商业 为体现写字楼的品质感，大堂是本项目必须考虑的部分，本次考虑大堂和商业想结合的布局方式。如图： 1、原方案写字楼与公寓入口均在新华路的背面，本方案直接推掉新华路临街面的走廊，直接在外墙设置大堂电动门厅作为主入口,中间做商业,以高端商业支撑配套,另建议,二、三层不考虑玻璃幕墙，可增大使用面积； 2、①②为会所类商业，可考虑设置雪茄吧和红酒吧，兼顾公寓进出； 3、设置大堂总服务台③，兼顾商务中心和酒店式物业服务中心； 4、写字楼和公寓电梯分区，写字楼配置南侧2部电梯，公寓配置北侧2部电梯，进行两类物业人流疏导，为兼顾商业人流，两侧电梯分别设置1部停靠商业层，考虑上层商业的人流导向，可考虑一层添加一部电动扶梯。 ① ③ ② ① ② 2F：商业+大堂挑空 2F用做整层商业，为提升项目品质感，2F中间部分挑空做大堂。如图： 1、①为一楼大堂挑空部分，一挑二，彰显项目品质和气质； 2、同一层，二层②部分仍推出，增加商业面积； 3、二层商业部分人流导向通过2部电梯和中间两部步梯，可考虑一楼设置扶梯； 4、围绕大

1027新华路项目定位报告(含产品建议)1131294359.ppt