房地产企业财务 主要内容 房地产企业财务工作的基本思路 房地产投资项目财务评估（可行性论证报告） 房地产企业融资（银行信贷）工作 房地产项目成本管理 房地产企业纳税筹划 一、房地产企业财务工作的基本思路 思维前瞻性：房地产项目时间跨度长，政策多变，财务思维               应体现前瞻性。 资金链安全性：房地产企业四项核心工作：一是项目策划；               二是资本运作；三是工程管理；四是营销推广。 税务筹划必要性：房地产企业税收负担重，税务筹划空间               大，应进行必要的税务筹划，实现企业财务价值               最大化。 成本管理的全程性：成本预测（估算、概算）、目标成本、               动态成本、成本决算。 利润核算的时间性：什么时候核算项目利润？税务要求与会               计核算是不一致的。 税务政策规定，符合下列三个条件之一，就应核算利润：    1、项目办理了竣工验收手续    2、客户办理了入住手续（领取钥匙）    3、项目销售完成了80%以上   二、房地产投资项目财务评估（可行性论证报告） 基本情况：所处地域、经济和交通、居民收入、消费半径等 市场分析：城市化水平、投资市场、房产市场 竞争态势：整体市场、区域市场、同一板块市场 投资主体优劣势分析：团队、行业经验、市场美誉度、融资                                         能力等 市场定位和产品定位：高、中、低端市场和产品类型、结构                                         比例 目标客户群分析：主要消费群体 市场推广策略：低价入市、高价入市等 项目进度、工程管理和质量保证措施： 物业服务： 资金链安排：资金结构、资金弹性、资金流量（含：信贷融                                                                                资归还计划） 财务分析：   1、静态指标： 收入、成本、费用、税金、利润        销售利润率、投资利润率、资本利润率、投资回收期等  2、动态指标：投资回收期、净现值、内含报酬率  3、财务风险和规避分析：盈亏平衡点、目标利润、边际利               润、经营和财务杠杆系数、敏感性分析 项目结论 偿债能力 获利能力 资产周转速度 发展潜力 资产负债率 销售利润率 总资产周转率 行业发展潜力 税费政策 管理团队专业经历 公司背景 行业排名 流动比率 成本利润率 固定资产周转率 速动比率 资本利润率 流动资产周转率 每股收益率 应收账款周转率 投资回收期 内含报酬率 动态信息财务指标一栏表 偿债能力指标： 资产负债率=负债（流动负债+长期负债）/总资产 流动比率=流动资产/流动负债≥2（好） 速动比率=（流动资产-存货） /流动负债≥1（好）  获利能力指标： 销售利润率=税前（净）利润/销售收入 成本利润率=税前（净）利润/销售成本 资本利润率=税前（净）利润/实收资本（股本） 投资回收期=投资总额/年均净利润 内含报酬率：未来现金流入的净现值等于投资的现                          值的折现率 资产周转速度 总资产周转次数=销售收入/年均资产总额     年均资产总额=（年初资产总额+年末资产总额）/2 总资产周转天数=360/总资产周转次数 应收账款周转次数 =销售收入/年均应收账款余额 应收账款周转天数 = 360/应收账款周转次数  三、房地产企业融资（银行信贷）工作 信贷准入条件     四证齐全                     《国有土地使用证》    《建设用地规划许可证》            《建设工程规划许可证》《建设工程开工许可证》  信贷资料  公司简介（投资人、股权结构、管理团队）            合法经营证照（营业执照、法人代码证书、税务登                记证、法人身份证、财务负责人身份证等）                     连续三年（会计事务所审计）和上月会计报表            项目可行性研究报告            四证（若不足，可以先走银行审批流程）            前期投入财务资料（土地合同和付款凭证、契税）            施工合同            资金计划（自有资金投入＞35%  还款计划）                       销售计划书            贷款申请书                     担保单位资料和担保协议            土地抵押合同和抵押（土地使用权他项权证）            用款计划 ∵合理调整会计报表（符合银行信贷评级要求） 四、房地产成本管理 1、开发成本 土 地 成  本：土地价、契税、土地使用税                 拆迁补偿等  前 期 费  用：设计、勘测、规划、报建 建  安 成 本：土建、安装 基础设施成本：水、电、气、路、绿化等 配套设施成本：学校、幼儿园、物管等 开发间接费用：利息、施工管理等 2、房地产企业三项费用 管理费用：一般占销售收入比重3-5% 销售费用：max.book118.com.样板房装修            一般占销售收入比重2-3% 财务费用：开发贷款利息进入开发成本            指银行手续费和开发完工后的贷款利息            一般占开发成本比重5-8%  *自有资金不得低于项目总投资的35%。 3、房地产企业税收政策 营业税：                                税率5% 城市维护建设税                     税率5×7% 教育附加费                            税率5×3% 房产税                       税率12%或1.2%×70% 契税                                      税率2%或4% 土地使用税                         税率1-10/平方米 土地增值税                         税率30%-60% 企业所得税                         税率25% 印花税                               税率0.05%-0.1% 4、房地产成本管理 前期成本管理：成本预测（估算、概算）、目标成本                            （考虑不可预见成本，一般按照5%估计） 项目过程中成本管理：动态成本 项目竣工：成本决算 成本核算账户设置：根据项目管理和税务筹划要求来设置      A、按区域设置      B、按产品类型设置      C、按标段设置       五、房地产企业税务筹划 基本思路：合理设置账户，避免税收处罚                       适度推迟财务结算时间，争取货币时间价值                       采取合理的融资模式，分解利润              

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