城市进入策略 城市进入标准： 项目选择策略： 取地要点一——是否进入城市：经济基础、政策环境、所处房地产发展阶段是否给开发留有足够的发展空间 取地要点二——选择哪个区域：对于潜在项目所处地域在城市竞争格局中的地位及发展趋势判断不清 取地要点三——区域发展看好,拿地的介入时机是否合适(与物业形态有关) 取地要点四——区域内的竞争格局，如何看待市场参与者与需求市场 取地要点五——地块条件，内外因素是否支撑房地产物业开发 取地要点六——不存在绝对的优劣地块，关键在于以多少成本拿地？ 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 龙湖案例 大市 发展商目标 回现速度  VS 利润率 区位市场的未来容量判断 结合容积率，项目本身的成本－售价－利润空间关系 竞争及操作难度 不同条件下的拿地策略，支持谈判 成本导向市场 溢价市场 城市平均单价〈4000 典型城市：淮南、贵港等三四线城市 高速增长型市场 高饱和期市场 纯资源性市场 城市市场类型 其它类型市场 12000〈城市平均单价〈15000 典型城市：温州、青岛、杭州 4000〈城市平均单价〈10000 典型城市： 合肥、长沙、武汉 城市平均单价〉15000 典型城市：上海、北京、深圳等一线城市 典型城市：三亚、博鳌 消费者置业偏好带来的强大惯性 政府主导已经形成的城市区域印记 政府规划及投入推动 政府CBD规划 城市CLD规划 自然资源或城市价值 拉动,城市化人口导向 城市化外扩区域 自然资源拉动 品牌开发商拉动 前期品牌开发商大规模项目介入提升人气 高端项目提升区域认知及价格平台 奠定区域的基调 城市新中心区成功开发次序 不同城市新中心区的开发历程基本一致 不同城市，开发力度不同，则开发周期不同 功能的实现前提条件是：顺应市场，政策干预太多，即使物业建设完毕，区域功能也不能完善 规划期 建设期 快速发展期 稳定繁荣期 商业项目 办公项目 市政配套  土地开发 路网设施 居住项目 中高档住宅 市政设施 政府相关部门办公物业 中高档办公 政府公务类设施 高档住宅 社区级商业 区域级商业 区域级商业 城市级商业 高档办公 开发次序 0-2年 3-4年 5-10年 12年左右 时间 开发类型 稳定繁荣期 快速成长期 建设期 规划期 6-8年 价格增幅 住宅集中开发期 城市新中心区开发经历住宅－商务－商业发展阶段，总开发周期一般在10年以上，在投入实质性建设后将迎来5年左右的发展期  而从建设期开始的前6-8年的开发期属于高速发展期，住宅一般集中在此段时间开发，博得较高的开发收益 根据客户及产品细分程度：抢蛋糕还是分蛋糕？ 大规模项目看趋势 小规模项目看竞争 品牌开发商进入的双刃剑 客户与产品层次是否拉开? 竞合:帮助提升区域价值? 竞争:价格封顶线,抢夺客户? 占地规模、建筑红线内面积、容积率指标、限高、70/90限制、车位比、配套用房 技术经济指标 高压线、内在的高差 地块内显见的劣势 本体因素 原生成年树木、水系、坡地资源 内在资源 拆迁、政府道路规划更改、出土文物 其他不可控因素 出让所附带的资金沉淀条款（酒店、大体量集中商业、学校等公建投入）、限价 政府出让土地的附带限制 潜在风险 高压线、变电站、垃圾焚烧厂、污水处理厂、破坏的山体等 周边的不利环境 公建、商业、运动等大型配套 周边的有利环境 江、河、湖、海；山；湿地；公园等 景观、资源 与城市的交通联系，道路的便捷性，轨道交通等利好，隧道、桥梁等带来心理距离的负面因素 城市交通 外围因素 价格研判 土地价格评估 项目经济测算 比准土地出让价格 确定各地块比较因素修正系数 加权测算土地价值 开发模式及开发周期 销售收入预测 资金运用假设 

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