第十章   物业资产管理 第十章   物业资产管理 学习目的与要求 第一节  房地产资产管理 2、物业管理 2、物业管理 3、设施管理 4、资产管理 5、房地产组合投资管理 第二节  物业管理的内容 一、制定管理计划 二、加强市场宣传以提升物业的租金 二、加强市场宣传以提升物业的租金  四、物业的维修养护 五、安全保卫 六、协调与为主和租户的关系 七、组织与控制 第三节  写字楼物业管理 一、写字楼物业的分类 二、写字楼分类过程中要考虑的因素 三、写字楼租户的选择 四、写字楼租金的确定 五、写字楼物业的租约与租约谈判 五、写字楼物业的租约与租约谈判 第四节  零售商业物业管理 第四节  零售商业物业管理 2、零售商业物业的商业辐射区域分析 二、选择租户 1、声誉                     2、 财务能力 3、租户组合与位置分配 4、租户需要的服务 三、零售商业物业的租金 1、基础租金               2、百分比租金 3、代收代缴费用和净租约 4、租金的调整 四、零售商业物业的租约        租约中，除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等做出具体规定外，还要对下述的几个特殊问题做出具体规定： 关于每一独立承租单元的用途 限制经营内容相似的租户 限制租户在一定地域范围内重复设店 营业时间 公用面积的维护 广告、标志和图形 折让优惠 其他条款 第五节 物业管理费用的测算与财务报告 一、收益性物业经营状况的评估 1、现金流 潜在毛租金收入 空置和收租损失 其他收入 有效毛收入=潜在毛租金收入-空置收租损失+其他收入 经营费用 净经营收入=有效毛收入-经营费用 抵押贷款还本付息 现金流          税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息        税后现金流=税前现金流-准备金-所得税 2、相关问题分析 物业估价 准备金和保证金基金 准备金（大修基金）——通常用于支付物业经营过程中的资本性支出（例如设备或屋面的更新） 保证金基金 所得税 二、收益性物业管理中的经营费用 1、经营费用的具体项目 人工费 公共设施设备日常运行、维修及保养费 绿地管理费 清洁卫生 保安费用 办公费 固定资产折旧费 不可预见费 法定税费 企业管理费及利润 保险费 房产税 三、预算         预算不是一门很精确的科学，它只是一个工具，物业管理企业可以根据事先估计的物业收支数量，做出费用支出计划，预算可以帮助物业管理企业努力减少物业尽经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况。当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理办法，以满足这项费用的支出。     三、预算        预算有许多类型，在物业管理中经常遇到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算 和长期预算。 四、收益性财务收支报告 四、收益性财务收支报告 复习思考题： 什么是物业管理？ 物业管理工作对房地产估价师有什么意义？ 物业管理的内容主要包括哪些方面？是如何具体体现的？ 收益性物业的经营收入和运营成本主要包括什么？ 收益性物业管理中的现金流是如何计算的？         编制收益性财务收支报告是物业管理企业的一项重要内容。       对出租物业来说最主要记录的是租金清单，它是物管企业定期向业主提供的一系列报告之一。             物管企业对每一个物业出租单元都有一个分类帐，该分类帐一般记录租户名称或姓名、电话号码、出租单元的具体位置、租金标准、每月的最后收租期限、缴纳保证金数量、承租起始日期、租期、经常收费、代收代缴费用和其他在租约中规定的费用。      在物管企业提供的报告中，还应包含有关经营情况的报告，这是物业管理企业和业主相互沟通的重要方式。  * * 物业管理是房地产开发过程的延续，是以实现物业者的有关目标、使物业保持良好运行状况的一种专业服务。 随着房地产市场的发展，尤其是以收益性房地产为目标的投资活动的增加，物业管理也逐渐拓展了服务领域和服务模式，出现了资产管理、设施管理等专业服务模式。 本章将在界定房地产资产管理相关概念的基础上，以收益性物业管理为主对收益性物业管理的内容进行简要介绍，重点对写字楼和零售商业物业的分类及其影响因素、物业管理过程中租户的选择与租金的确定、租约谈判、市场营销和保险等予以分析。     　掌握物业管理、房地产资产管理等概念及工作内容，以及收益性物业租金确定和费用测算方法。 具体来讲： 掌握：物业管理中的费用测算和财务报告。 熟悉：房地产物业管理的概念和内容、写字楼和零售商业物业分类方法与影响，确定写字楼和零售商业物业租金的方法。 了解：物业管理的内容。 1、房地产资产管理 　　从开发项目竣工投入使用开始，对房地产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的房地产管理人员的责任。这四个职能之间有一定冲突，但有一共同的目标：使房地产价值最大化。    ☆物业管理和设施管理以运行为主，资产管理和投资管理以策略性管理为主。四者关系如下图： 　　物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。 　　物业管理的核心工作，是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运作状态。 　　物业管理关注的重点是建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用物业。 　　设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。 　　具体内容：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。       资产管理的内容较广，其内容包括：制定物业策略计划、持有或出售分析、检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，管理并评估物业管理公司的工作、协助物业管理公司与客户关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。       房地产组合投资管理涉及的内容更广，包括确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资产公司提出的物业更新改造计划，管理资产实现组合投资收益的最大化，就购买、处置物业做出决策等。 　　根据物业管理的类型和特点不同，可以将物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理。 　　就收益性物业管理而言，其工作的内容主要包括以下几个方面： 1、确立目标 2、检查物业质量状况 3、形成租金方案和出租策略 4、提出预算 5、签订物业管理委托合同 6、物业管理记录和控制       为使物业达到一个较为理想的水平，必须加强宣传工作。宣传应围绕物业的特性来进行，如位置、周围景观、通达性和方便性等，一般不以强调租金低廉吸引客户。     物业管理人员选定了进行宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介。一般来说，中低档写字楼物业：报纸或期刊；大规模收益性物业：报纸、期刊广播或电视。      另外，要特别注意“看楼” ，良好的第一印象非常重要。       展示物业是一种艺术，它取决于物官人员对未来租户的了解程度。 三、制定租金收取办法        制定租金收取办法的

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