房地产经济学 王军武  教授 绪言 房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要一环，其基本学科定位应是经济学（产业）范畴，归属于部门经济学。是工程管理专业房地产经营管理方向的一门专业基础课。 从研究领域来看，房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。 从研究对象来看，房地产经济学既研究经济关系，也研究资源配置，通过资源配置研究来揭示反映经济关系和经济规律。 绪言 同时，房地产经济学又是多学科的交叉，具有交叉学科的性质： 1、与城市经济学的交叉：城市土地的利用，城市住房，城               市经营中的土地经营等； 2、与资源经济学的交叉：研究土地开发利用和土地资源合           理配置； 3、与生态经济学的交叉：房地产的可持续发展理论和生态           平衡理论的一致性； 4、与金融学的交叉：房地产业天然需要金融业的支持； 5、与理论经济学的交叉：受理论经济学的指导。 绪言 房地产经济学所涉及的理论不仅多而且复杂。其理论框架可分三个层次： 讲授内容： 一、房地产经济学概述 1、房地产的概念 2、房地产的特点 3、房地产类型 4、描述房地产 5、房地产业的概念 6、房地产业的运作过程 7、房地产的特征 8、房地产业在国民经济中的地位和作用 一、房地产经济学概述 1、房地产的概念 了解房地产的概念，首先需要对以下概念有清晰的认识：   （1）土地：土地是地球的陆地（内陆水域、海）表面范围内，有土壤、岩石、矿藏、水、气、地质、地貌，以及人类活动对上述要素产生的种种结果所组成的自然经济综合体： 我们可以从土地的自然形态、用途以及房地产开发等方面将土地划分类型。 1、房地产的概念 1、房地产的概念 （2）地    产：土地及其相关的财产权利。即土地财产或土地要素所拥有的所有权和使用权。 （3）房地产：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物或小区设施）和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的多种财产权利。或：建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑及其衍生的权力，根据房屋建筑的不同，可分为住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。 （4）不动产：指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。（建筑物附着物可以理解为动产的不动产化） 1、房地产的概念 2、房地产的特点 （1）不可移动性：不像其他商品那样，可以运输。这一性质使得区位环境条件在房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要。 （2）耐用性：房地产是最具耐耗性的物品。 （3）异质性：不可能有两宗完全一样的房地产。 （4）高价值性：从个人或国家来看，其价值都比较高。 （5）供给有限性：房屋可以建造，但土地资源有限。 （6）投资与消费的双重性：居住使用（消费性）；保值增值（投资性）。 （7）房地产实体构成的二元性：非劳动产品和劳动产品。 3、房地产类型 （1）居住类房地产：专供人们居住的房地产（普通住宅、高级公寓、别墅） （2）商业类房地产：用于商业经营活动的房地产（写字楼、商店、旅馆、酒店） （3）休闲类房地产：指娱乐、健身类活动用房地产（体育馆、娱乐中心） （4）公共事业类房地产：指文教卫、行政、社会福利、交通邮政等用途房地产（校舍、教堂、医院、公园、政府办公楼、养老院等） （5）工业类房地产：指生产活动用房地产（工业厂房、仓库） 4、描述房地产 （1）位置、四至、形状 （2）面积大小：房地产产权产籍行政管理部门依法确认的面积 （3）建筑物层数和高度：住宅1～3为低层，4～6多层，7～9中层，10层以上为高层，30层以上或超过100米为超高层 （4）建筑结构：指建筑物中由基础、墙、柱、梁、屋架、支撑屋面板等承重构件组成的体系。（钢结构、钢混、砖混、砖木、木结构） （5）建筑物构成、建筑质量、维护保养状况、采光、通风等 （6）使用现状及规划设计要求：包括用途、建筑容积率、建筑覆盖率等 4、描述房地产 建筑容积率：单位面积土地的建筑面积数（建筑总面积／土地总面积） 建筑覆盖率：单位土地的建筑总面积数（底层建筑面积／土地总面积） （7）描述房地产的其他方面： 5、房地产业的概念 《中国国民经济行业分类与代码》16个门类中，第五类（E）为建筑业，第十一类（K）为房地产业。 联合国《全部经济活动产业分类的国际标准》中，房地产业位于十大类经济活动的第八类。 广义的房地产业兼有第二、三产业的特征，侠义的房地产业则可列为流通领域的第三产业。 从经济理论角度看，房地产业为生产经营型产业，兼有第二、三产业的特征，从核算统计管理来说，房地产业属于流通领域或第三产业。 房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评估等服务的行业（第三产业）。 5、房地产业的概念 房地产业的业务形态分为： （1）房地产开发组织业：组织城市的开发、再开发，主要是指开发公司 （2）房地产经营业：买卖、交换、租赁、抵押、典当等 （3）房地产中介：咨询及评估服务业 （4）物业管理业：物业管理业是作为商业模式运作的产业 （5）房地产行政管理 6、房地产业的运作过程 包括生产、流通、消费三个环节 （1）生产环节：通过对土地进行劳动和资本投入，建设房屋和城市基础设施的过程，包括通常所说的房地产开发过程。 （2）流通环节：供应方与消费者之间的买卖、租赁过程，即房地产的销售与租赁过程。 （3）消费环节：房地产转移到使用者手中，进入消费环节（进行各种社会化管理，为产权产籍管理、经常性维修保护） 7、房地产的特征 （1）基础性：生产生活资料 （2）先导性：进行国民经济建设，首先要有房地产开发和经营提供生产和生活的空间 （3）关联性：建筑业发展导致建材、冶金、设计等发展，进而导致劳动的需求 （4）地域性：位置固定性－－全过程具有地域性－－价格、发展因素、政策法规也有地域性差异 （5）周期性：房地产业的发展呈现周期性波动的特征（发展复苏、繁荣、危机、衰退萧条四阶段） （6）高回报、高风险性：价格水平是长期上涨趋势，过量资金涌入 （7）对金融业的依赖性：房地产高价值性使房地产开发购买都需要大量资金，必须有金融业的支持方能持续发展 8、房地产业在国民经济中的地位和作用 在我国现阶段，房地产业既是基础产业，又是支柱产业，具有“双重”产业地位。 （1）房地产业的基础产业定位 房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证。 房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件。 房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础。 房地产业是社会财富创造的重要源泉。 8、房地产业在国民经济中的地位和作用 （2）房地产业的支柱产业定位 房地产业不论是占GDP的比重，还是其增长速度，都具备支柱产业的条件。 房地产业产业链长，关联度大，能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。 房地产业的发展有利于高新技术的应用和扩散。  （3）房地产业主要经济变量对国民经济的影响 房地产业增长率、效益增长率、信用规模、需求和供给水平等方面都能够直接影响国民经济的发展。  二、房地产市场 1、房地产市场类型 2、房地产市场特点 3、房地产市场的功能 4、房地产市场的供给和需求 5、房地产市场运行机制 6、房地产市场运行特征 7、影响房地产供求的因素 8、房地产投资与消费市场 9、分类房地产市场及运行规律 二、房地产

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