龙湖地产工程管理保证的合约配合 ■ 房地产企业工程合约条款设计涉及的一些合同： 建设工程施工合同 建设工程委托监理合同 物资采购合同 设备安装合同 …… 龙湖地产工程管理保证的合约配合 ■ 国家标准施工合同范本存在的缺陷：质量管理 问题一：工程质量目标不清晰 国内大多数房地产企业合约中约定的工程质量要求大多填写为：合格、优良或达到＊＊＊杯要求 龙湖地产工程管理保证的合约配合 ■ 工程补充协议应明确施工检验的质量目标标准： 实行以客户验房标准为导向的工程质量目标，明确并细化质量目标的具体要求，避免施工单位在施工及交验过程中与甲方产生歧义 龙湖地产工程管理保证的合约配合 ■ 国家标准施工合同范本存在的缺陷：质量管理 问题二：工程质量管理要求不清晰 对施工方无工程质保体系的管理要求：施工单位管理人员不到位或不合格，管理人员配备不能满足甲方的工程质量管控需要。施工单位无工程质保体系或不健全，质量管理责任划分不清晰 对施工方无工程质量过程管控的管理要求：施工单位不重视施工过程的工程质量控制，以包代管，导致甲方及监理的人员成为施工单位的质检 龙湖地产工程计划保证体系与重点 ■ 工程计划管理容易出现的问题： 工程赶工是房地产项目工程管理的常态 项目制定了详细的开发计划，但是，几乎永远得不到落实 计划编制都强调自身困难，给自己留足空间 总是忽略或遗漏的工作内容  计划编制各自为政，不同专业计划之间相互矛盾，无法实施 龙湖地产工程计划保证体系与重点 ■ 工程计划管理容易出现的问题： 将施工企业的计划，作为施工现场的总控制计划  缺乏计划管理方法  谁影响自身计划不清楚，自己影响谁也不清楚 团队之间的计划信息管理不对称  龙湖地产工程计划保证体系与重点 ■ 项目计划管理的概念与框架： 项目计划制定过程的三个阶段：  时间计划：  工程进度 — 需要做什么、什么时间做、谁来做、什么时间完成？ 资源计划：  设计出图、成本预算、资金计划 — 需要什么资源、谁来做、如何做？ 实施计划：  工作计划 — 如何去做？ 龙湖地产工程计划保证体系与重点 ■ 项目计划管理的概念与框架： 项目计划编制不可或缺的要素：  计划任务一定要分解 计划责任一定要落实到人 一定要有时间要求，及任务的前后工序关系 一定要有任务所需资源的考虑 对任务成果必须验证的方法和评价的质量标准 龙湖地产工程计划保证体系与重点 ■ 项目计划管理的概念与框架： 确定项目计划节点设置的整合：  整合要点：  资源、成本和进度 计划、审批和控制 人和组织 龙湖地产工程计划保证体系与重点 ■ 项目计划管理的概念与框架： 确定项目计划节点逻辑关系的整合：  逻辑关系设置：  项目活动存在的规律 施工工序的衔接要求 施工场地、作业面限制 资源、材料、设备、成本、设计确认、资金限制 任务作业方式的要求（依次作业、水平作业、流水作业、穿叉作业） 龙湖地产工程计划保证体系与重点 ■ 项目计划制定的流程： 项目目标  1.项目要取得什么成果？ 2.必须满足什么要求？ 3.什么时候结束？ 4.如何知道目标已经达到？ 龙湖地产工程计划保证体系与重点 ■ 项目计划制定的流程： 工作分解  1.项目中我们要完成什么？ 2.包括哪些工作？ 3.各项工作分支是什么？ 4.准确估算实施所需资源？ 5.准确估算时间？ 6.安排给别人能否清楚？ 龙湖地产工程计划保证体系与重点 ■ 工程计划管理与施工计划管理的区别： 工程计划管理：  按项目计划管理的原则，对所有可能影响到项目开发进度控制的条件、资源、任务、时间等均进行有效的规划和管理。制定相互配合衔接的实施计划。通过计划管理体系的有效运行，对项目工程总体目标实现保障 龙湖地产工程计划保证体系与重点 ■ 工程计划管理与施工计划管理的区别： 施工计划管理：  对进入施工阶段后的施工组织设计、施工工序、人机料保障等进行有效的规划和管理。施工计划管理仅能对进入施工阶段后的外部资源进度进行管理，往往受架构、权责等限制，对施工阶段所需的内部资源保障无法实现有效的管控。极易出现因资源保障计划脱节致使施工计划管理实效或产生施工索赔的风险 月度工作计划任务书 集团三年经营计划 项目开发工作 指导书 人力资源 工作指导书 PMO年度工作目标及计划 财务管理部年度工作目标及计划 项目售后服务计划 项目营销销售计划 项目竣工验收计划 项目配合销售计划 项目分包、材料计划 项目施工报建计划 项目工程进度计划 项目报批报建计划 项目设计计划 人力资源部年度工作目标及计划 其它专业部门年度职能工作目标及计划 土地储备 工作指导书 二级计划：以管理为主线 三级计划：专业部门围绕项目的作业计划 分解 分解 分解 分解 分解 财务（利润/资金/ 销售）工作指导书 龙湖地产工程进度保证体系与重点 集团三年经营计划的组成重点 利润控制计划 销售控制计划 资金控制计划 土地储备计划 人力资源计划 各项目开发计划 ■ 集团型地产企业三年计划管理体系： 龙湖地产工程进度保证体系与重点 ■ 集团型地产企业三年计划管理体系： 序号 项目名称 2008年 2009年 2010年 1 项目利润 ＊＊项目3～5期 ＊＊项目2期间 ＊＊项目4期 ＊＊项目 2 减期间费用 3 减消化遗留问题 4 利润总额 5 减15%所得税 6 税后利润 万元 万元 万元 利润控制计划 龙湖地产工程进度保证体系与重点 ■ 集团型地产企业三年计划管理体系： 项目 三年合计 2008年 2009年 2010年 ＊＊项目3～5期 ＊＊项目2期间 ＊＊项目4期 ＊＊项目 ＊＊项目 合计 万㎡ 万㎡ 万㎡ 万㎡ 销售控制计划  销售面积 龙湖地产工程进度保证体系与重点 ■ 集团型地产企业三年计划管理体系： 项目 平均单价 2008年 2009年 2010年 ＊＊项目3～5期 ＊＊项目2期间 ＊＊项目4期 ＊＊项目 ＊＊项目 合计 亿元 亿元 亿元 销售控制计划  销售收入 龙湖地产工程进度保证体系与重点 序号 项目名称 2008年 2009年 2010年 1 项目经营流入 ＊＊项目3～5期 ＊＊项目2期间 ＊＊项目4期 ＊＊项目 2 流出 公司期间费用 所得税 上缴利润 3 剩余资金 4 预计购买土地 5 增加借款或还贷 资金控制计划 龙湖地产工程进度保证体系与重点 项目名称 2008年 2009年 2010年 土地储备总目标（万㎡ 建筑面积） 已确定项目（发展方向） 地理位置 建筑面积 最迟签约时间 最早体现利润时间 目标项目 首选目标项目 地理位置 建筑面积 最迟签约时间 最早体现利润时间 土地储备计划一 龙湖地产工程进度保证体系与重点 ■ 集团型地产企业三年计划管理体系： 项目名称 2008年 2009年 2010年 目标项目 次选目标项目 地理位置 建筑面积 最迟签约时间 最早体现利润时间 其它选择目标 当年地价款控制额度 土地储备计划二 龙湖地产工程进度保证体系与重点 ＊＊ 项目 项目 合计 3期 4期 5期 总建筑面积（万㎡ ） 进 度 控 制 市场定位 设计方案确定时间 开工时间 竣工时间 销售至90% 销 售 控 制 总销售收入（万元） 销售毛利率% 单位售价 可售面积单位成本 毛利润总额 接下表 项目开发计划 龙湖地产工程进度保证体系与重点 ■ 加强对关键部位、薄弱环节的质量细节管理： ＊＊ 项目 项目 合计 3期 4期 5期 接上表 利 润 

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