国内外超高层案例研究 世联研究案例 超高层分类 深圳 罗湖俊园（万科） 深圳 擎天华庭 深圳 金域蓝湾（万科） 上海.世茂滨江 武汉.锦绣长江 香港.贝沙湾 香港.凯旋门 香港.浅水湾 新加坡.吉宝湾 …… 通过广泛深入的调查，世联对国内外居住性超高层（居住性住宅及度假性公寓）案例进行了研究 国内超高层住宅发展的历程——以深圳为例，市场的成熟需经过漫长历程 超高层出现的城市背景——经济发展与高度城市化的产物 城市土地市场特征： 地价居高不下 城市重要区域土地极度稀缺   城市化率发展阶段： 初期阶段：城市化水平＜30%； 加速阶段：城市化水平30%~65%； 后期阶段：城市化水平＞65%； 超高层出现的价值特征 超高层项目价值特征 房产售价远高于建造成本：超高层住宅建安成本3000-3500元/㎡ 提高容积率又可摊薄高地价 超高层住宅客户群体的特性 超高层住宅发展的价值要点总结 超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大 由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现； 直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加； 结果是建设周期的拉长。 超高层的梯户组织形式与实用率——由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响 城市超高层住宅的分类 1.城市核心资源类代表案例 上海世茂滨江花园 武汉世茂锦绣长江  2.单纯城市核心类代表案例 万科俊园 深圳港丽豪园  3.城市非核心资源类代表案例 深圳万科金域蓝湾三期  香港超高层住宅 凯旋门——香港单价最高的顶级公寓豪宅 “凯旋门效应”带旺同区二手楼，成2005年香港楼市营销经典案例 2005年香港房地产市场背景： 2005年5月，香港银行陆续加息，香港地产尤其是二手房交易量骤减，在加息公布后的一段时间，郊区楼盘更是出现“零”成交量。 投资银行美林证券预测，受到香港银行贷款利率上升的冲击，香港房地产价格在2006年中前将会下跌最高达25%。在6月1日发布的报告里，美林同时下调香港五家房地产公司的评级。  但6月15日，凯旋门以38万元/平方米的天价震惊香港。市场证明，“楼市脆弱”的论调都不能动摇他们对持有物业的渴望。   “凯旋门效应”带旺同区二手楼 凯旋门销售神话使自身所处地段天价暴涨，如同区项目九龙站“君临天下”06年3月单价同期上升7～12%，飙升到1.4～1.7万元/平方米。同时，更带起香港豪宅价格不断攀升，使得香港楼市出现了亚洲金融风暴以来的新高潮。 凯旋门效应下，目前擎天半岛的平均尺价为8,000元，较上月同期上升5%～7%，本月尺价将再有3%～5%升幅。此外，受同区顶级豪宅凯旋门即将开售的消息所刺激，3月分擎天半岛累录70宗二手成交，较上月上升1倍。  地段与客户：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点 产品规划， 4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景 外立面：4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景；建筑物以暖色系为主，使凯旋门与邻近的建筑物凸显出来  层高：共65层，231米；从普通公寓的3米到别墅般挑空大厅享受的3.8～4.0米  产品：凯旋门提供4幢，标准单位面积由约500～2,300平方尺，以三房单位为主；提供少量特色单位，包括五个面积由约3,300～5,500平方尺的“天际独立屋”，12个面积由约3,300～3,400平方尺的“至尊门”和21个面积超过2,500平方尺的“大宅门” 其他：3层为平台花园， 5层以上为住宅部分，1054个单位； 59～61层为空中会所，62层为著名的空中花园；每座均有一层专为隔火层   摩天会所：拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现了顶级高尚生活 “香港贝沙湾项目一直被公认为香港豪宅项目的先驱及典范”  发展项目名称：贝沙湾(Residence Bel-Air) 区位：处港岛南区西海岸，是香港传统豪宅地段，属于“香港硅谷”数码港中的住宅部分（数码港包括核心办公大楼、国际级发数码港艾美酒店、豪华住宅和购物商场） 发展商：盈科大衍地产发展有限公司 卖方：香港数码港（附属发展）有限公司  地块用途限制：私人住宅 年期：2000年5月22日起计50年 交通：有巴士、渡轮及规划中地铁连接市区，18分钟至中环，20分钟到尖沙咀，35分钟到机场 资源：背山面海，700米海岸线 贝沙湾共分6期物业，2800户，本案主要研究6期Bel-Air No.8 贝沙湾分6期： 一期：Residence  Ber-AirⅠ 二期：南岸 Residence  Ber-AirⅡ（ South Towers)  三期：南湾 Residence  Ber-AirⅢ(Bel-Air on the Peak) 四期：贝沙湾豪华洋房Deluxe Houses at Villa Ber-Air  五期：贝沙湾第五期豪华洋房 Deluxe Houses Phase Ⅴ（兴建中） 六期：Residence  Ber-AirⅥ (Bel-Air No.8)本案例主要研究Bel-Air No.8。 贝沙湾6期“Bel-Air No.8”，由8幢呈波浪型的豪华高层住宅组成 Bel-Air no.8由知名建筑师Foster & Partner设计的，共有8座住宅大厦。 Bel-Air no.8 4幢双子式线性豪宅大楼，与四周的山海呼应，更让每个豪宅单位皆享有最佳景观、采光都以及空气流通量。此外，除了户户皆背山面海外，更设有宽敞露台配合花园平台上不同主题的池景及特色园林，接连一望无际的碧海蓝天，同时饱览三重优美景致 37层（2）、43层（2）、50层（4）——注：不设14、24、34、44层 Bel-Air No.8开发理念：贝沙湾构建了以创新生活理念为场所精神的滨海生活 Bel-Air No.8资源：贝沙湾，以滨海资源和财富为基础，但又力求突破，领略生活的艺术 背靠翠绿山林，面朝700米海岸线，饱览无敌大海景。地理环境与美国加州比华利山豪宅区相似。  坐拥10万平米的绿化园林，前临5.5万平米的临海休憩公园。  靠山面海，尽享港岛南区的幽邃静谧，同时兼享都会的缤纷动感。  发展商形容此物业可媲美法国南部。 贝沙湾室内设计和陈列品都充满艺术气质，艺术标榜生活品位，引导业主全新生活艺术理念 贝沙湾用珍稀艺术品来诠释豪华，通过艺术品来体现尊贵的生活品位。  贝沙湾拥有专属品牌系列，包括香水、香槟、浴袍、衣架等品牌礼品。  贝沙湾尊贵而独一无二的会所服务设施，让业主了解贝沙湾的生活与艺术。 贝沙湾Bel-Air No.8 ，8个特色水池配以不同主题，灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊瑚鱼  Bel-Air no.8不但拥有高达170万尺的大型绿化环境，而60万尺的临海休憩公园更在咫尺； 大厦前方营造一个以水为主题的花园平台：8个特色水池配以不同主题、灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊瑚鱼，灯光随日夜转变； 花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约100条的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日间可看海景之余，晚上也可享有另一种繁华景致； 发展商将一艘60尺长的游艇放在示范单位旁，而未来Bel-Air no.8的住户，可凭住客会所的会员身分，租用这艘游艇。 贝沙湾Bel-Air No.8硬件的精细化设计 波浪型露台 

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