1. 产品组合 2. 推售策略 3.销售周期 销售推广费用预算 销售推广费用与销售率对比图            预热期 预热期 开盘热销期 Loglo设计展示 软文广告风格系列展示 硬广广告风格系列展示 工作 四、推广策略与阶段工作 预热期 正式开盘期 内部认购期 2005年3月18日－2005年4月18日 2005年4月19日－2005年5月17日 2004年5月18日－2005年6月18日       1.销售阶段划分 持续强销期 持续强销期 尾盘期 2005年9月－2006年4月 2006年4月－2006年9月 2006年10月以后 铺垫期（预热期、内部认购）                   2005年3-4月 进行前期区域炒作，传播项目核心理念作为市场铺垫，大范围树立整体项目形象，提升项目知名度   亮相期（正式开盘）      2005年5月   树立整体项目形象，首推豪华 星级产权式酒店      第一次引爆期     2005年5-7月中旬  大力推广豪华星级产权式酒店        第二次引爆期 （2005年9-11月初 ） 大力进行高档豪华商务公寓楼、住宅  第 三次引爆期 2006年4-7月 大力推出商业招商、推广 尾盘销售期  2006年4-7月 清盘 2.总体推广步骤 区域炒作 树立项目形象  3月        4月          5月         6月        7月          8月          9月     10月                5月        10月   铺垫期 亮相期 第一次引爆期 第一次保温期 第二次引爆期 第二次保温期 第三次引爆期 延续期 酒店推广 公寓、写字楼推广 商业推广 清盘 竣工 开盘 秋交会 春交会  3月        4月          5月         6月        7月          8月          9月        10月        11月        12月    1 铺垫期 树立整体项目形象，首推豪华 星级产权式酒店 升温期 进行前期区域炒作，传播项目核心理念作为市场铺垫，大范围树立整体项目形象，提升项目知名度   第一次引爆 大力推广豪华星级产权式酒店 第一次保温 推广豪华星级产权式酒店   大力进行高档豪华商务公寓楼、写字楼 第二次引爆 第二次保温 大力推出商业招商、推广 推出教育产业的复合 3.推广理念 一个核心、三大战略、五大要素  一个核心:以”浦东第二”商务领航者的形象为核心 三大战略:城市战略、项目战略、产品战略 五大要素:超前的建筑规划、完善的功能配置、准确的市场定位 高素质的服务体系、度身定做的全方位销售策略 沿城市、项目、产品三大战略炒做, 互相彰显,互相渗透  三大战略部署 城市线--------借势 项目线------造市 产品线------做事 1.通过“借势” “造市” “做事”,以求提高项目和产品的知名度\美誉度,树立   项目形象,形成对市场,购买,投资的拉动,达到项目产品销售的目的. 2.宣传重点逐步从“借势” “造市”转到“做事”,,强化对项目的内涵诉求 3.以买家的实际利益为导向,将传播与促销紧密结合,并强化传播的促    销功能 启动项目引爆的三大要素 1.市场炒做 2.活动营销 3.媒体整合 市场炒作掀起市场热点,活动营销深化买点宣传,媒体整合使宣传 效果达到最大化,三者相辅相承,共同推进  3.推广主线      区域炒作         项目炒作      产品炒作                 “浦东第二”的发展前景与投资价值的炒作     “代表上海国际大都市特色的综合型商务地标建筑”形象树立        产权式酒店----商务公寓------高档住宅  4.推广主题      “浦东第二”的地标级商务核          4.媒体运作             1.平面\电视\VCD\杂志(航空\列车\投资类)等高档媒体相辅; 2. 以活动为中心,整合媒体资源; 3. 经济类\投资类\招商类高档媒体的选择投放;            5.活动配合             1. 开工典礼暨建筑与”浦东第二”发展论坛 2. “黄岛VS浦东”投资论坛暨开盘仪式 3. “在黄岛享受上海滩风情”活动 4. 系列上海及其它城市的招商活动               预热期 6.阶段工作重点  1.宣传资料的准备：  项目Logo、VI系统的制作 项目效果图的制作 项目模型的设计制作 海报、楼书、单张、户型图的设计制作 电子楼书（VCD）的设计制作  2.地盘现场包装：  营销中心                            工地围墙及周边道路   营销中心展板的设计制作                     工地围墙的设计、制作及实施 营销中心销售气氛的布置                     户外形象牌及灯旗的制作   内部装修、装饰的完成 样板间装饰、装修完成 营销中心外立面的装修   5.售楼人员培训销售人员到位项目销售百问的准备售楼人员培训实施6.预热推广的实施阶段广告推广方案的确定报版硬广的设计版期版面的确定媒体广告的发布 3.销售资料准备价格表的制定平面图的确定推售单位的确定付款方式的确定4.销售文件准备制定项目销售流程销售订购书及合同的确定客户须知等相关文件的确定 内部认购期 1.接受客户咨询2.接受意向客户的销售预定3.对客户进行分析和统计4.下步推广策略及销售策略  的调整和确定 5. 价格政策的调整和最终    确定6.推售单位的确定7.开盘活动方案的确定8.媒体广告的制作与发布 1.对原预定客户签订正式销售合同 2.接受新客户的销售咨询和销售预定 3.对客户进行分析和统计 4.下步推广策略及销售策略的调整 5.安排媒体进行广告发布  广告 六、Logo及广告风格展示 *  营销推广的    ＞＞＞话题  关 于 v v  黄岛项目推广思路企划 《  上海实业黄岛项目推广思路》 今年是： 2 4 4 我们认为创新是策划的生命力，虽然很难， 但我们赴尽全力！ 引言 营销推广其实是一个不断挖掘自己优势, 并将其传播给目标大众的过程”。           提纲 一、形象定位 二、推广案名 三、营销策略 五、项目Logo及广告风格展示 四、推广策略与阶段重点工作 定位 一、推广定位  上海豪华商业地标建筑运抵黄岛，                     打造“浦东第二”创富超速度        黄岛未来的发展潜力 1.项目优势： 产品优势——物业的投资价值 市场的优势——投资者的投资热情 产品优势——物业的投资价值 开发商：上海实力集团的综合实力优势 2.项目劣势 周边商业氛围不浓，商业项目的推广存在难点； 容积率高，难以相差特色的广场文化，不利于人流的有效聚集； 前正在营业大型商场分流项目的客群；正计划入驻的大型零售商对项目形成潜在威胁；  政府中高收入人群 国内外企业

黄岛上实项目推介会（中原）.ppt