总纲 一、我们所在的商业平台 二、项目客观条件 临街面窄 为二层商铺 首层经营业态档次低下 人流导入口窄，整体形象不佳 三、市场机会挖掘 四、终端客户定位 1、以项目价位为基数100，初步比较价格；     （计算公式：参考项目租金÷位置修正系数÷人流修正系数÷规划修正系数÷ …… ） 2、将比较价格按照各参考项目的可比性进行权重的调整，综合后得出预期租金。（计算公式：预期租金=比较价格a×权重a+比较价格b×权重b） 项目优化建议 MALL是一个怪兽 她往往对人流的依赖不大，唯一的条件是交通 她是多种业态的综合体，娱乐、休闲、观赏、购物，彼此形成共生的关系 我们有空间，交通好        女性装点人生的去处很多，也有很多地方为女性提供装点人生的各类服务。 但…… 千秋万载，一统江湖的女性乐土仍未出现…… 为渴望美丽的心而存在 国色天香横空出世 经营内容 女性服饰 分区经营 化妆用品 形象设计 纤体塑身 美容美发 妇幼用品 女性食品 连锁消费 行业保护 循环体验 租金价格建议 按承包租金90元/㎡核算，保本租金为150元/ ㎡ 市场比较法计算项目预期租金 * 可行性报告 * * * 江南商城二层项目 业态定位 前言         在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业价值与可持续发展具有关键性的影响力。同一个项目采用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力亦相应地呈现异化的效果。因此，业态高度决定经营力度。         基于上述观点，本案的逻辑脉络就是以项目所在地段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。 地段商圈特征 项目客观条件 市场机会 业态提纯 业态定位建议 项目优化建议 商业平台 一、市场状况分析 1.1 广州商业状况 max.book118.com 广州商业现状总述       现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个商圈的影响力最大。        就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同： 北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚，档次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显，与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品牌在上下九也有开设店铺。同时，北京路作为核心商圈价值下降，变成以区域为核心的商圈。  上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显，从手工艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特色。上下九所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次以中低档为主。 天河城一带作为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费者前来消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心地位的作用明显。 北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅游等元素，打造广州的城市形象； 上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推动商业经济发展； 天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地区的消费潮流。 从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时的发展状况继续深化发展，即： 广州市主要商业圈 南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色快线 江南西——江南大道 海珠区 友谊商店、世贸、好世界、宜安广场 环市东——淘金路一带 越秀区 东百、王府井、新裕大厦 农林下路一带 东山区 中华广场、流行前线 中山三路一带 越秀区 区级 商业圈 天河城广场、宏城商业广场 天河城——体育西路 天河区 荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都 上下九一带 荔湾区 广百、新大新、广百新冀、中旅商业城 北京路——中山五路 越秀区 市级 商业圈 大型商场 商业圈 区域 级别 max.book118.com 广州商业格局分布 分析： 从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。 市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围内造成影响。 max.book118.com 部分经营中的商场项目对比分析 广州部分经营中的商场对比表 北京路上老牌商场，对北京路的商业发展起着举足轻重的作用 —— —— 北京路 新大新 经营状况 特色包装 规模 位置 名称 广州百货零售的“一哥”，其交易额连续多年位列市内百货零售业的首位，龙头地位不容置疑 广百与广百新冀组成广百广场，打造北京路超级商业旗舰 —— 北京路 广百 开业不足一年，虽然连通广百，但人流量一般，场内的经营状况也不如预期理想 商场建筑面积4.5万㎡ 西湖路 广百新冀 成为一站式商场的经营典范，对市内商场的发展有着重要的作用 —— —— 天河路 天河城               广州部分经营中的商场对比表               （续上表） 经营状况 特色包装 规模 位置 名称 是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步行街的人流优势，南座人流充足、经营尚算理想；但北座人流稀少，现主要经营玉器、水晶等工艺品为主。该商场的经营管理较差，先后出现物业管理公司欠电费欠税费等事件，对其经营环境造成一定的负面影响 传统西关风情商业街 —— 下九路 荔湾广场 新大新、麦当劳等品牌的进场，曾为商场带来了很大的帮助，但客流量、商家数量都明显不如荔湾广场 —— —— 下九路 名汇商厦 经过几年的发展，现与流行前线逐步组成中山三路新的商圈，该商场是新一代一站式商场的代表 公园游乐式 概念商场 商场面积16万㎡，门前广场2000㎡ 中山三路 中华广场 分析 商业同质化强烈，争夺同类消费者       从上述对比可以看出，目前市内多个大型的综合性商场其同质化程度很高，无论是商场内功能的划分还是目标消费者层次，都有着较大的相似，无法剌激消费者的消费欲望。 大型百货超市磁石作用减弱       由大型百货公司进驻而带旺整个商场的效果越来越不明显，如名汇商厦、中泰广场等，新大新、百盛的进场虽然为商场带来一定的人流，但作用已明显不如当年吉之岛进驻天河城所带来的影响。 硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力       商场开业后大多数都地无法体现当初所打造的个性特色。由于硬件设施不完全配合，经营方向发生偏移等因素，使商场缺乏个性特色，难以主动吸引消费者，如荔湾广场、中华广场。 旧有经营模式缺少新鲜感       新开业的商场不能跳出旧有传统的经营模式，令其不能从根本上打开新的经营局面。例如广百新翼，该商场凭借广百在市场上的影响力，在销售阶段取得不错的成绩，但其现时的经营状况未如理想，说明了消费者看重的是商场本身的经营特色，只有真正体现个性的商场才能走向成功。 max.book118.com 部分在售/将售的商场项目对比分析 广州部分在售/将售的商场对比表 B3-B2停车场，B1-6F商场，7F空中花园及住宅会所，8F-28F住宅 商场营业面积 近2万㎡ 东山口 农林下路 东山锦轩现代城 1F-6F女士用品和服饰，7F美食城。 租金采用纯利润抽成25%-27%的形式。 -- 文明路和北京路交界 丽的百货 备注 规模 位置 名称 1—4层共有277个铺位，B1古

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