对于政策相关看法： 由于全国经济基础还不够牢固，房地产对于经济的拉动作用举足轻重，各地房地产市场发展的不平衡性，因此在宏观调整方面不能搞一刀切，建议“中央总体把握，地方具体执行”，采取“收放并举、宽严有别”的中性调控政策。 1、对于投机、投资性需求，应给予严格的把控； 2、对于刚性自住及改善性需求要保持稳定； 3、对于保障型住房需求，应采取支持和鼓励。 2010预测 政策预测：将由“双宽松”政策逐步转向有保有压 的中性政策方向 市场预测：明年市场喜忧参半，谨慎对待投资过热的三、四线城市 土地预测：地价已达到相当高位，价格涨幅空间有限   政策预测：将由“双宽松”政策逐步转向有保有压的中性政策方向 市场大势研判 政策方面：“营业税优惠取消”与我们之前的判断一致，我们认为宏观经济尚未企稳，市场刚性需求尤其是二三线城市的需求正在逐步释放，中央将会采取“收放并举、宽严有别（支持自住依旧，严格控制投资，严收二套及多套房贷款，针对价格水分的城市或者产品等要严防资产价格泡沫，不能一刀切）”的中性调控政策。才能真正落实“保增长（对应：房地产对经济的支持作用不可否认，短期还要继续发挥其价值）、调结构（对应：针对有泡沫的城市、产品线等挤水分）、扩内需（对应：二三线城市的刚性需求在急剧释放）”的目标。 政策不宜出现重大调整，支持刚需释放，确保经济增长势头得到延续 目前经济的恢复更多的还仅是数字层面上的恢复，但基础仍未稳固。GDP增长、地方财政、固定资产投资等都受到房地产行业的积极影响，大到整个产业链，小到农民工就业，房地产牵扯的环节之多不容小觑。 房地产金融仍在安全线内，对自用性需求进行持续刺激仍有必要 政策调控核心是抑制投资投机性需求、鼓励和支持自用性购房需求。而数据显示，在今年的贷款结构中，82％是首置型消费，1/3购房者选择一次性付款，1/3购房者选择少量贷款，而另外1/3购房者选择正常贷款。 保障性住房政策严格落实，对房地产市场有一定影响 今年住建部已多次下发保障房建设情况检查通知，对地方保障性住房的落实情况严格调查，对城市棚户区改造较为重视。此举加速了地方上保障性用房的建设，对房地产市场有一定影响。 市场方面：我们认为当前市场整体发展态势依旧向好，预计明年市场将逐步分化，明年市场喜忧参半，一线及发展成熟的二线城市明年成交仍将放量，而房价走势会略有波动。而投资过热的部分三、四线城市将很有可能会出现调整。 市场预测：明年市场喜忧参半，谨慎对待投资过热的三、四线城市 市场大势研判 明年市场喜忧参半，一线及发展成熟的二线城市明年成交仍将放量，而房价走势会略有波动。而投资过热的部分三、四线城市将很有可能被调整，如：南宁等。今年温州炒房团已将南宁市中心的房价炒至1万以上；同时，南宁容积率6-7的小户型供应量巨大，会对房价构成压力。如此的快速增长，已经超越了市场可接受的程度，因此短期内不被看好，需要有一轮调整，将投资客挤压出来，但这轮调整不会太长，至多12个月。这类投资过热的三、四线城市短期内普遍不具备机会。 土地方面：部分城市的地价已经到了一个相对高位，价格涨幅空间有限，近日，五部委联合发布“拿地首付不低于50%”，将有效遏制“囤地”和“炒地”现象。  在土地出让方面，政府态度开始发生转变。首先：部分优质地块采取了定向出让方式，以此达到控制非理性竞价和保证土地后续开发顺利进行的政府企业双赢的目的。 2009年典型高地价房价比地块列表 城市             地块名称 占地面积（万m2） 拿地企业 成交总价（亿元） 溢价率 出让条件 重庆  江北城组团体育公园地块 26.49 中海、九龙仓 41 12.33％ 在国际核心金融中心区（CBD）开发超过100万平方米甲级商用物业；在CBD管理50万平方米甲级商用物业超过20年经验；与世界500强企业中有20万平方米租赁合作关系等；规划要求建一座300米高楼 沈阳  荷兰村地块01、02地块 127.42 中海 35 0％ 01地块竞得人在成交当日首付地块成交总价的80%，余款在土地交付之前全部付清；02地块竞得人在成交当日付清全部土地成交价款 广州  琵琶村1、3、4、5地块 39.85 保利 1.42 0％ 注册资本在15亿元以；具有成功开发建筑面积10万平方米以上大型商业、办公、酒店综合项目的经验；此次出让不接受企业联合竞买，要求竞买人为具有一级资质的开发商，在海珠区拥有5万平方米以上的自有办公、商业物业，确保琶洲村全面改造拆迁安置周转使用 2009年典型定向出让优质地块列表 112.0％ 20000 2009-9-10 22409 70.06 31.26 14.21 长风6B7C地块 上海 118.5% 20500 2009-8-18 24295 7.78 3.209 2.29 杭政储出[2009]29号地块 杭州 2009-9-7 2009-7-30 2009-9-10 成交时间 城市 地块名称 占地面积（万m2） 建筑面积 （万m2 ） 成交总价（亿元） 楼板价（元/m2 ） 周边房价 （元/m2 ） 地价/房价比 上海 松江古楼路2号地块 12.17 12.17 14.00 11502 11000 104.0％ 宁波 梅墟新城南区SA-12-2 地块 4.74 9.48 7.74 8170 8000 102.1% 北京 奥运乡村安立路西侧地块 3.49 8.71 14.00 16068 16000 100.4％ 近期部分地块地价/房价比已超过100%，地价已经达到一个相对高位，涨幅空间有限。但是鉴于拿地首付不低于50％的新规，对中小开发商影响较大。 市场大势研判 土地预测：地价已达相当高位，价格涨幅空间有限；首付不低于50％，遏制“囤地”和“炒地” 其次：规定项目上市时间，如：在新江湾城C6地块的出让文件中，首次明确规定，“自《出让合同》签订之日起一年内达到预售条件”。 上海市场 观点：09年上海商品住宅市场呈现供不应求局面，月成交突破150万平方米，成交总量居全国第三，存量快速下降。70-125平方米面积段、7000-15000元/平方米的紧凑二房和三房是购房首选，同时，高档、豪宅类物业的成交比例呈逐渐上升的态势。 商品住宅新开工面积占施工面积比重降至低点 商品住宅竣工面积占施工面积比重跌至低点 商品住宅销售面积占竣工面积比重强势上扬 受经济环境影响，房地产投资持谨慎态度，投资热情和开发节奏相比以往有所减少，但销售表现出良好局面，市场明显供不应求。 房地产投资分析  332.74％ 9.97％ 16.11％ 杭州 129.07% 20.53% 19.26% 南京 239.56％ 17.39％ 19.28％ 上海 193.31% 15.81% 28.74% 天津 216.79% 13.72% 21.13% 重庆 143.69％ 15.37％ 19.92％ 武汉 243.98% 12.90% 14.26% 成都 391.63% 7.60% 14.61% 深圳 192.31% 15.85% 14.71% 广州 157.97% 17.87% 16.71% 北京 195.56% 13.79% 28.92% 全国 销售面积与竣工面积比重 竣工面积与施工面积比重 新开工面积与施工面积比重 城市 上海商品住宅供求情况走势 09年上海商品住宅市场呈现供不应求局面，总体供求关系达到1：1.43，月均成交157

近期房地产市场形势分析（上海发言）.ppt