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精装修管理.ppt
运行环境:Win9X/Win2000/WinXP/Win2003/
建筑语言:简体中文
建筑类型:国产软件 - 建筑房地产ppt
授权方式:共享版
建筑大小:5.43 MB
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更新时间:2019-12-30 20:00:04
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精装修管理.ppt介绍

龙湖精装修管理 2011.2 提纲 1、概述  2、设计  3、施工流程  4、采购管理  5、场地移交  6、进度控制  7、质量管理  8、文明施工与成品保护  9、整改验收移交与保修 第一部分:概述 与精装修住宅相关的背景 毛坯交楼,菜单式装修,精装修交楼,全装修住宅,工厂化生产,工业化生产,住宅产业化,“批量精装修”。  实行全装修交楼的利与弊。 利:方便客户;方便物业管理;大量节约资源;因批量采购实现超额利润;降低税负。 弊:管理力量增大;工期变长;投诉增加。  本讲座的局限性 精装修住宅各地实施进展情况 广州、北京、上海、深圳、长三角 资料来源于: 广州万科(360蓝山+601城花+423城南+252花城+220花城+142万科城+133万科城别墅+350天景)、上海万科、南京万科、佛山万科、成都万科、东莞万科、深圳万科、南昌万科(231)。 武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产 广州金地(96复式户型+196平面户型+114荔湖城),深圳金地(约500金地名津) 广州方圆(217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色) 广州恒大(88第三金碧) 东莞中惠(414香樟绿洲) 南京百胜麒麟(557东郊小镇) 广州地铁、无锡复地、等等,恕不能一一致谢! 特别鸣谢——广州万科 目前最好成绩:同时交付601套,到访538套,办手续523套,一次收楼率94.7%,零问题交付246户,全屋入伙时问题平均数(含甲分包)0.86条——2007年7月9日数据。见交楼快报1、快报2 已知的最好成绩:同时交付1400套,入伙总问题数1600条。 括号内数字,表示本年度内完成交付的项目套数。 假想中的管理对象 广阔的分布:平面型分布,立体型分布,混合型分布  相似的设计  快速的施工   室内装修以传统工艺为主:泥水,乳胶漆,吊顶。  三大部品以工厂化生产为主:橱柜,木门,木地板。  衡量成功与否的指标:客户满意度 第二部分:设计 图片展示15页 暂略 采用的材料品牌示例 更多细节 某工程部细部做法图片  某工程交楼标准材料明细表  一些改进的节点设计做法  有关设计的一个小总结 精装修不是“先毛坯,后装修”,设计应该从建筑结构阶段开始。 可能遇到的问题      定价问题:中性化设计?轻装修,重装饰?      低造价时      中等造价时      高造价时 如何避免设计错误?讨论1,讨论2,讨论3. 如何适当减少现场施工难度? 如何与采购密切配合,有效降低成本?  讨论的话题: 如何体现个性化? 由谁设计? 如何加深设计师的体验,如何通过客户投诉改善设计? 设计如何实现标准化?如何实现工厂化?可参考的书籍 第三部分:施工流程设计 四阶段施工管理法 准备阶段工作 本阶段工作 1、开始:根据不同的项目,需要做适当的提前进场安排。 2、工棚搭建:需要解决生活场地和部分加工场地问题。 3、办公设备进场:按照CI的规定搭建办公场地。车辆与办公室的位置重点考虑。 4、施工队伍进场、队伍培训:非常重要,直接关系到项目成败。特别提醒,甲方指定分包单位也要参加培训,以统一管理思路。 5、图纸会审:关键是每一种户型进行现场对比,重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。 6、施工组织设计报审。按照甲方及监理要求执行。 7、详细材料计划报甲方。此工作费时费力,需要认真对待。尤其是瓷砖部分,务必考虑设计损耗以及施工损耗,尤其是瓷砖的损耗,很多人难以相信因为设计排版的原因,损耗率远远超过定额的规定,对此需要有充分的沟通。 8、与总包开始移交场地:这件工作可能比较艰难,需要借助甲方、监理的力量。不可能强求土建总包解决所有的大小问题,那样只能是浪费时间。要学会妥协的艺术。具体可参见后文专门的场地移交程序。此时甲方指定单位也应参与移交场地,橱柜单位应开始测量尺寸进行加工,木地板单位应就场地平整提出要求,木门单位应检查洞口尺寸,提出整改要求。由于移交的工作量很大,需要调动班组的力量组织移交。 9、冷水管打压,冷热水对接长时间试验,电气管线逐条测试移交:热水管渗漏不容易检查,解决方法是与冷水管对接,使其长时间处于持压状态。 10、总包整改:可能很不及时,需要借助外在的管理力量。 11、接受时的再次检查:需要掌握妥协与协调的艺术。 本阶段工作重点 首先,是就各种管理思路达成一致,以及组织对班组的培训。 其次,是与土建的移交。经常拖延。以下问题属于总包不可推卸的责任:  基层裂缝。 各种渗漏:外墙及外窗渗漏,卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏,由于总包不履行打压责任而引起的管道渗漏。 由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等。      1、各个地方的分户验收标准、业主对于最终验楼的标准很不一样,北京、南京、上海、宁波、无锡等多个地方都出台了分户验收标准。这些标准侧重于强制性条文要求。因此,只能当作必要条件,而非充分条件。      2、防护栏杆的安全高度需要关注,若返工,对装修影响大。      3、安全玻璃。《建筑安全玻璃使用规定》颁布已有数年,但是违背规定者常见。以下部位需要采用安全玻璃:7层及7层以上建筑物外开窗;面积大于1.5平方米的窗玻璃或者玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗;楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板;倾斜装配窗、各类天棚(含天窗、采光顶)、吊顶;室内隔断、浴室围护和屏风。       4、楼层空间净尺寸。有的地方小业主会在验楼时仔细测量房间长宽高净尺寸。南京当地政府竣工验收时,在每个房间内设置5个测高点,检查房间净高误差。       5、卫生间属潮湿工作环境,灯具外壳需接地。 无需移交阶段的工作 本阶段的管理工作 12、政府验收的问题:精装修是否参加验收?如何穿插,竣工文档的要求 13、样板层施工。 14、轻钢龙骨石膏板(或松本板)吊顶基层,墙面面砖镶贴:这都是优先工序。其中,泥水必须在第50天左右大面完工,这是十分重要的工作,务必重视。 15、乳胶漆刮腻子以底漆:实际上和第13工序同时开展,主要是因为工作面宽广,条件上允许交错施工。 16、地砖铺贴。      门槛石、窗台石、其他石材铺贴,公共楼梯间踏步砖铺贴。      门槛石先装,目的是使得卫生间的门框完全落在门槛石以上,可以避免未来受潮发黑的问题。 17、楼梯间的施工提前较多,主要是泥水工作希望提前完成,而且,根据经验,楼梯踏步的保护并不难,造成破坏的损失不大。 18、门框底框安装、室内栏杆安装:底框装在门槛石上面。栏杆要适时跟进,避免后期打凿。需要预埋的,一定要在泥水施工前完成。 19、墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。 20、厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装:主要考虑了成品保护以及加工厂世纪的生产过程。 21、正式的门框安装:橱柜已经运输进去,那么碰撞门框的可能性大大降低了。 22、橱柜门扇、台面安装:主要是考虑到加工厂此时已经完成加工。 23、乳胶漆第一遍面漆施工。 24、公共楼梯间乳胶漆及第一遍面漆施工:工序有提前,理由同前。 本阶段工作重点 首先,要保证泥水的施工进度及其质量控制。以4个月的工期作为考量,一般宜在50天左右完成绝大部分泥水施工,而且要保证质量,否则返工引起无穷后患,清爽的验收移交必定落空。此阶段还需要协助业主做好材料管理,否则容易出现材料供应不及时的情形。 泥工的质量标准差异比较大。首先,与选择的墙地砖品种、质量有很大关系。

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