控规发展趋势及问题研究 主讲人：李江云 北京.2009年9月 控规研讨内容 缘起和本质 现状和趋势 困境和出路 一、缘起和本质     1.国外区划发展      德国的区划              普遍认为，区划起源于十九世纪末期的德国。1884年，德国在Altona率先实行区划，随后法兰克福（1891）、柏林（1892）、汉堡（1896）、纽纶堡（1902）、慕尼黑（1903）相继制订了土地分区管理条例。1909年，英国也有了区划。             区划成为立法措施并得到普遍意义的发展是在1916年美国纽约提出第一部区划法之后。    美国的区划法（Zoning）            19世纪初，随着城市人口聚集，土地利用强度加大，为了在自己拥有的一片土地上获取最大的个人利益，无节制地滥用土地造成了城市区域的卫生条件下降，阳光和空气丧失，火灾危险增加以及城市面貌被破坏等恶果。为了城市的整体利益，政府需要有管理城市土地的权利，德国的分区管理方法被引入美国，并逐渐实践发展。        在律师Edward Bassett等人建议下，纽约市议会及地方政府在1916年7月25日根据联邦宪法为保护民众的“健康、安全、福利和道德” ，通过了“纽约市用地区划条例”，此管理规则是由早先的三种土地使用管理控制的方法——建筑物高度限制（1909年）、建筑物退缩（1912年）及使用控制（1915年）合并而成，并首次提出警察权（Police Power）应用于土地使用的概念。这一法案的意义在于，首次通过法律的形式将私有土地纳入了城市规划控制的有序发展轨道。 何谓区划      Zoning is a device of land use regulation used by local governments in most developed countries . The word is derived from the practice of designating permitted uses of land based on mapped zones which separate one set of land uses from another. Zoning may be use-based (regulating the uses to which land may be put), or it may regulate building height, lot coverage, and similar characteristics, or some combination of these.                                                                  ——来自维基百科的定义      摘录翻译：             区划是大多数发达国家的地方政府用以管制土地用途的一种工具。            它可以规范建筑高度、地块密度以及类似的属性，或者某种以上属性的综合。  区划的精髓和要义    初衷是保护即得利益,本质是对利益分配的认定与控制。其作用如下： 通过减轻开发密度来改善居住条件； 帮助市政府分布公用设施； 限制开发的天际线 改善防火、卫生条件和提高交通效率； 稳定土地价格； 将工业使用和居住使用分开，活在事实上隔离一切不希望的使用。                    核心价值观：大多数的实践中，区划依据不是公共利益准则，而是“保护已建立起来的地区社会经济特征的同一性，以便保持土地的价值，以防止外部低等阶层的闯入”。          资料来源：尹稚，城市规划工作中的综合性土地利用规划研究 [博士学位论文]，清华大学， 1992.8 区划法的重要价值 区划法使社区可以利用它控制土地利用。因为它具有相当大的权利能够使社区达到预期的目的，而且不必付出任何费用。由于区划法对于土地利用类型、范围和密集程度做出了各种限制使得土地拥有者不能随心所欲地任意开发，土地不一定能够达到其最大的利用率，然而，也不必因为由此而引起的房地产价值的减少而付给房地产拥有者任何补偿费用。   由此，区划成为实施城市建设与设计管理的有力工具。以公共利益的原因，可以限制土地的发展权力。  区划的突出特点  法制化            区划法本质是一种地方法规，它是城市政府为了对城市土地开发进行控制而制订的条例。         区划权建立在警察权力（police power)基础上，对这种权利的裁决在法院手中，因此区划的实质是地方或国家层面上的法律过程。区划法颁布的一段时期，美国出现大量私人土地发展权与公共控制之间的争端，最终通过法庭按程序做出裁决而得到解决。         程式化——公开程序和广泛的公众参与        区划的修订和变动都通过公开程序，包含有法律援助的公众参与过程。 重要原则 公共利益原则             区划通过法律赋有的权利，以公共利益为出发限制约束土地发展权。        在区划中，几乎每一个影响地价的重要变量都得到了严格的控制，而非控制视觉美感，视觉美感通过其它引导性手段来控制。  公平性原则            区划的另一精髓是“求同”原则，即在同一区位相邻地段的控制要求基本一致，甚至在其基础层面产权地块的划分上也基本保持一致，体现了公平性原则。 区划的发展和变革 初期的区划法只能保证建设出不太坏的城市，但不能保证建设出有特色和有魅力的城市。 1961年，纽约对区划法进行了全面的修改，增设了城市设计导引原则和设计标准等新内容，增加了设计评审过程，使区划成为实施城市建设与设计管理的有力工具。 在控制内容中增加了容积率（Floor Area Ratio简写FAR）、天空曝光面（Sky Exposure Plane）、空地率（Open Space Ratio）等内容。另外，为克服早期传统区划技术控制缺乏弹性和适应性的弱点，出现了规划单元开发（Planned Unit Development）、奖励区划（Incentive Zoning）、开发权转让（Development Rights Transfer）等控制引导政策。  控制参数之——天空曝光面      概念             天空曝光面指的是建筑从一定高度开始的斜面，对于其斜率区划有严格的规定。它的出现是为了更好地提供采光和通风，特别是在中-高密度的地区。 区划的土地用途及控制              通常的做法是，地方政府以法律的强制手段将城市的土地按级差的方法划分为商业设施区、公寓住宅区、别墅住宅区、轻工业区和重工业区，土地的价值也随之逐级降低。 纽约              区划法采取通则式规定的典型技术方法，将用地区划分得很细致并对应不同的指标规定。在其通则的规定下，用地的开发属性变更需要通过区划分类的变更。              其区划用地分为三大区（Districts），即居住、商业、制造业区。其中居住区域（Residences Districts）分为10中类（R1到R10），中类下还有小类。商业区分为8类（C1到C8）、制造业分为3类（M1到M3）。具体的分类基本上按照开发强度递增排列。         用地分类和图示 2.

控制性详细规划讲义.ppt