* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 很多时候人流的多寡关乎商业地产生死，但人流多却的确不代表商业一定能够旺。 北京的世贸天阶的“天幕”就是一个典型的高科技娱乐设施吸引来的人流与项目定位人流不一的失败案例。 深入分析这一高科技娱乐设施设置的理想和现实，将能够避免未来商业地产投资的类似失误。  伴随着ZARA的进驻，世贸天阶成为2006年底北京窜红速度最快的商业项目。 开业之初，去世贸天阶，有三件事必做。一是去看西班牙第一服装品牌ZARA；二是去吃金钱豹；最后一个当然是一睹亚洲第一天幕的芳容。 北京奥中兴业房地产开发有限公司花费2.5亿打造的亚洲第一天幕，期待着“全北京向上看”这一卖点能够吸引那些“忠于自己的健康态度，乐享自己的时尚态度”的潜在消费者。 建造天幕的2.5亿元无疑是这一大型娱乐设施的最大成本。 天幕的日常运营需要耗费大量的电力资源，此外，保安保洁等日常管理也需要一定的成本。 世贸天阶耗巨资打造的天幕无疑是项目最大了亮点之一，发展商期待着能够“全北京向上看”，当然潜台词是说希望全北京消费者被其吸引前来消费。 商业现实是北京市民对于亚洲第一“天幕”的好奇心很快消退，其对于商业拉动非常有限。  Las Vegas Fremont 大街上438米长的LED天幕 每当夜幕降临，周边社区的老人们纷纷前来闲聊纳凉，可事实是他们并不是项目的目标客群。 所以耗巨资打造的“天幕”成为了一个公益景观项目。  商业发展对商业管理者提出了更高要求：必须在最短时间内对市场弱微变化做出快速反应，必须具备市场预见性及市场规律，而且最大限度的节约商业运做成本，提高商场日常经营决策的科学性、购物环境舒适性、人力资源调配的合理性等方面。 市场规律的最大主导者便商品购买者--客流量， 如何科学、有效地对客流量进行时间、空间上分析，并快速及时做出经营决策成为商业、零售业营销模式至关重要的作用，提高商业项目的竞争力。 据了解95％以上的百货商场和购物中心会通过人工统计的方式进行抽样客流统计，在条件允许的情况下，商家希望每天都能知道客流变化情况，可见客流数据和信息对商场的必要性和重要性。 客流量统计系统一般主要由客流传感器、转接盒、远程通讯器、通讯 网络及管理软件组成。 客流传感器安装在各出入口顶部，当有顾客通过时客流传感器便可检测到该顾客运行方向及通过的数量，通过远程通讯器客流数据模型处理后过滤一些误动作信号最终产生有效客流数据，通过通讯网络将客流数据传输给管理服务器并由管理软件进行汇总分析产生形式丰富的统计报表。 客流量统计系统结构图 1购物中心或零售店内的购物人流； 2主要店铺以及理想租户组合的影响力； 3促销与特定活动对于客流量、停车场使用率及其它因素的影响。 人流测算系统成本主要集中在设备的硬件采购中。 日常对人流数据与经营数据的分析也需要聘请专人进行分析。  客流量统计报表样式 传感器组合安装示意图 管理软件可与商场收银系统连接，分析客流量数据与销售额间的关系，分析总人流中消费者的比例亦即提袋率的高低，分析销售额与滞留时间的关系等等。 商业地产项目建立会员系统主要通过提供免费消费权力、享受优惠消费权力、礼品获得权力、代金获得权力、有效消费额消费权力、有效积分消费权力、免费项目获得权力、纪念日礼品获得权力等手段实现凝聚核心消费群体，培养会员的消费粘性之目的。 会员系统建立的硬件基础并不复杂，主要由主数据中心、从数据中心及为数众多的操作终端构成。  会员可跨店刷卡累计积分，数据实时汇总到服务器;  了解每个商户销售记录中会员的消费占有多大比例;  会员可登陆网络端查询自己的消费记录和累计积分，查看商户的产品信息和优惠折扣信息;  可设置不同消费额度可以参与的抽奖类型和中奖概率，刺激会员消费积极性;  拥有短信平台，可单发、群发节假日祝福短信和促销短信等;  会员消费积分时，可自动短信通知；储值卡刷卡消费时，短信通知本次消费额和账户余额;  会员资料可根据特殊需求新增自定义字段，管理更细致，分析更深入;   建立会员系统需要一建立主数据中心、从数据中心以及多个终端，以及会员卡制作本身的工本费。 为了让会员制实现设计初衷，在日常运营中还需要不断的对VIP顾客实施诸如礼品的兑换、优惠信息的递送等会员关怀亦需要相应成本。 北京现阶段会员制发展最成功的购物中心就是丰联广场。 “丰联会员”能够得到商场内100多个厂家的不同程度的打折让利。 根据“丰联会员”消费积分的情况，分等级组织参加免费的各种活动等措施树立了项目特色鲜明的形象并使得项目拥有了固定的目标消费群体。 丰联的会员制并不是简单重复的打折、让利，而是通过建立顾客会员俱乐部和举办各种文化活动扩大影响，树立形象，吸引特定顾客目标群体。 丰联商场的会员制做得比成功，但由于会员人数增加较快，人员良莠不齐，有必要控制会员人数，确保会员质量。 活动频繁、同质化程度高、折扣力小的情况下，靠服务和互动来吸引人，让VIP顾客产生一种心理上的归属感和依赖性。 会员独有的优惠、趣味活动，会有更多的人加入VIP的行列。 互动电子商务系统是针对大型商场及公共场所如地铁站的一个电子商务广告推广和会员系统。此系统不仅是提供多媒体广告优惠券的推广和对会员服务，更能收集会员信息，搭建顾客数据数据库，有效的利用这些信息及数据得到最大效益的回报。 目前在在我国提供互动电子商务系统的厂商有很多，其中维络城、爱浦京技术成熟且运用较为广泛。 维络城提供与世界同步的近距离感应手机（ NFC 手机）应用环境，提供了全新的感应手机使用体验。 ?维络城提供包括商户优惠、商情咨询、VIP服务等餐饮、娱乐、休闲、购物、旅游等众多领域。 通过与罗森便利、上海地铁、影院餐饮等知名商户合作，收取一定的广告费用后，提供商户优惠劵给消费者，从而促进相关商户的销售。 刷手机    选内容    打优惠劵 刷维络卡    选内容    打优惠劵 维络城通过提供给消费者惠劵自助打印系统，从而帮助提升商户的销售。  电子化交易 票据打印 优惠券打印   ?       忠诚顾客系统 忠诚会员卡                  广告                    多媒体广告                   推广活动                     优惠发布   数据库： 采集消费者行为数据 Shops  购物累计奖分  互动服务亭电子商务平台 忠诚会员系统  优惠券 刺激消费／商场服务  会员卡  商场内的 互动服务亭  消费者 收据  广告  全新的互动式广告/促销多媒体平台； 建立会员制度及顾客忠诚度，以吸引目标顾客群； 通过商户广告展示，从而增加店铺的营业额； 提供消费者行为信息，用以分析消费活动和购物习惯，进而改进商场商户组合机服务等； 作为有效的途径和手段，吸引新的合作伙伴加入商场活动； 创造新服务和新收入的商业平台； 北京东方广场安装了全新APJ Anymall系统，。 东方新天地市场推广经理禤嘉莉女士表示：“这个系统为我们的顾客、商户和我们自己创造了一个三赢的局面，在最初运行的六个月内超过了2万个顾客加入了我们的会员系统。系统运行后，我们的商户亲身体验到业务的增长，因此对这个推广媒体

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