商务平台服务体系设置 长期定居 临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理） 临时居住（其余时间用于假期出租） 出租 轮流的假期客房预约 使用选择 高速电梯 私密性安全性极佳的地下停车场 独立的客人停车场 地下储藏室 紧急情况下用于电梯及照明的发电系统 常规设施 标准化自控管道输送空调系统 相对宽大的露天生活空间 完善的厨房配套设施 无框架玻璃沐浴屏风 高品质装饰材料贯穿始终 提供可供将来之需的家具组件 标准配置 超标准服务式公寓标准 基于会展经济的项目市场展望 ——与CBD关联，并创造外销新模式； ——整合会展资源，成为会展经济商务平台； ——项目的发展依赖强大的资源整合力与较高的前期投入。 深圳走向 世界的窗口 会展经济 商务方向定位 投资方向定位 营销性延展 写字楼市场扫描 2001年市场积压大量消化，2002年市场回温趋势明显 东门商圈 华强北商圈 行 政 文 化 中 心 中心西区 CBD中心区 休闲文 化中心 人民南商圈 地王商务圈 城市功能分布形态 二次创业热潮的推进，深圳商务核心区域逐渐形成，并随城市形态的功能分布，形成CBD中心区与中心西区两大商务板块 CBD中心区发展状况 形象 功能 行政办公 商务办公 文化、娱乐 商业 居住 会展 具有国际标准的行政、文化和商务中心 显性特征 超高层建筑 标志性建筑 购物公园 公共设施 深南大道 特美斯41-8-03下 中电30-3.1-02上 国商B座24-2.6-02上 永润大厦23-5.2-03下 福建兴业银行27-4-03上 联通大厦35-3.5-04下 中铁城23-4.8-03下 会展55-9.85-03下 安联大厦35-7.1-04上 中信大厦50-9.85-04上 江胜大厦50-15-03下 新世界中心50-7-04上 大中华30-20.8-03上 国免大厦39-7-04下 特美斯41-8-03下 金力宝28-3.8-02下 中心区战国风云 南方国际广场 中心西区发展状况 形象 功能 商务办公 商业 创业群体汇聚的中心西商务区 显性特征 公寓写字楼 深南大道 地铁 创业型公司 小尺度办公空间 中心区VS中心西区 田面 车公庙 车公庙 车公庙 车公庙 中心区 中心区 中心区 中心区 中心区 位置 238475m2 合计 13500 17000m2 田面城市大厦 11000 30000m2 本元大厦 8600 6000m2 银座国际 9000 15000m2 财富广场 8600 10000m2 展业中心 11500 1000m2 中央商务大厦 11500 10000m2 兴业银行大厦 12500 6000m2 时代金融中心 12000 45000m2 礼顿中心 15000 98475m2 国际商会中心 价格 剩余供应量 项目 2003下半年供应量 2004年供应量 竹子林 竹子林 车公庙 车公庙 车公庙 中心区 中心区 中心区 中心区 中心区 中心区 中心区 中心区 中心区 位置 718831m2 合计 7800 30000m2 深航综合办公楼 7800 30000m2 东方银座 8500 40000m2 万润大厦 11000 80000m2 明年广场 7800 45000m2 经贸大厦 13000 20000m2 星河项目 15000 70000m2 新世界中心 12000 82723m2 捷美中心 14000 100000m2 大中华交易广场 12000 35000m2 贵州大厦 12000 44100m2 华融大厦 12000 45000m2 航天立业大厦 11000 35000m2 江胜大厦附楼 13000 62008m2 安联大厦 价格 剩余供应量 项目 中电信息大厦 国际商会中心 写字楼市场：中心区 VS 中心西区 写字楼市场：中心区 VS 中心西区 片区特点： CBD位置，升值潜力巨大 价格高 购买理由： 考虑企业的长远发展 位置代表企业形象 成交客户：行业领导者、大公司 例如： 时代金融中心客户： 民生银行、某证券公司 国际商会大厦客户：       泰兴公司（沃尔玛供应商，                   关外设厂）        某医药集团公司        乐天投资公司 片区特点：     交通方便，近地铁口     价格便宜 购买理由：     租不如卖     交通方便 成交客户：中、小贸易、IT企业为主。 例如： 财富广场客户：    飞镖科技公司（西丽设有厂房） 展业中心客户：     嘉芳实业（贸易）     煜日升公司（制造类，西丽设厂房） 银座国际客户：     飞马集团（物流） 位置特点决定客户层次，两个片区面对完全不同的客户。 英龙展业中心 银座国际 英龙展业中心 银座国际 财富广场（93%） 企业形象一步到位（财富广场） 银座国际（85%） 开创有氧办公先河 （银座国际） 英龙展业（70%） 中心西区创业新空间 （英龙展业中心） 区位相同 客户不同 产品不同 形象不同 营销不同 100% 8000 02-5-10 51713 4907 喜年中心 70% 8600 未开盘 38152.1 3797.3 英龙展业大厦 70% 6300 02-12 54000 6344.8 自由之光 40% 10000 03-8-8 32400 3308.3 本元大厦 70% 8500 02-05 50000 5000 中国有色大厦 80% 8500 03-5-30 37684 6010.15 银座国际 85% 8500 02-11-30 54000 15000 财富广场 销售率 均价 （元/㎡） 开盘时间 总建筑面积（㎡） 占地面积（㎡） 项目名称 公寓式写字楼销售状况 深圳第二次创业热潮，公寓式写字楼需求强劲 项目地位 区域解析 城市意象 市场机会 背景 可能方向 市场扫描 CBD价值显性化，并形成强劲发展势头 国际商会中心 深南大道 ——会展经济地投入产出比为1:9，拉动效应显著 ——会展中心作为国际超大型展馆的龙头效应   ——以会展中心为龙头的功能集成的展馆群 ——5-10年发展成“国际会展名城”  ——“以展会商、以展兴业、以展聚财、以展兴省”   ——世界级会展巨头强势进入中国（深圳） 会展经济将深层次推动深圳第二次创业热潮 迅速崛起的会展经济 市场机会点聚焦 ——会展经济/强势CBD/CEPA协议   ——二次创业群体对公寓式写字楼需求强劲 ——中心区商务运动 ——项目与会展中心的地理优势  ——中心区纯写字楼价格高企 ——中心区公寓式写字楼稀缺与优良性价比 如何让我们的资源变现？ 会展经济。 会展经济         依托CBD中心区迅速崛起的会展经济，以其汇聚整合的功能吸引各类商务人群来此寻找机会，促进国际国内商务交流。同时会展经济对相关配套的依赖，为地产项目运作提供更多的发展可能。 基于会展经济的项目操作方向： ——会展经济将令本项目与CBD分享融合与成长； ——会展经济将深刻地改变深圳人的生活方式； ——会展经济将打破营销人惯有的思维模式； 优势—— 地处中心区CBD，地段优越 拥有CBD第一座五星级酒店的强势形象 集酒店/商务/商业/居住/投资多种功能 面向CBD无遮挡，极强昭示性 威胁—— 中心区高档商务、商业物业“井喷” 中心区五星级酒店对项目的打压 劣势—— 石厦中低档形象对项目的贬损 区域价格上限对楼盘突破形成打

世联-会展经济下的南方国际广场.ppt