— 40-108 （主力面积50） 12500 15000 长江路、何山路 枫桥丽舍 — 35-40 — 9200 长江路 长江一号 — 40-90 — 9500 长江路 UP上城 65 90-140 10000 8000 狮山路 锦丽苑 50 35-65 10000 8000 狮山路 汇豪国际 — 90-150 22000 15500 狮山路 苏寓 40 35 9000（二手） 6000 狮山路 狮山丽晶 租金 （元/㎡·月） 面积（㎡） 当前售价 历史售价 位置 名称 新区目前在售酒店公寓有2个，分别位于长江路和狮山路 综合分析，新区目前酒店公寓价格在10000元/㎡左右 长江一号和UP上城受惠于09年火爆行情销售完毕，新区酒店公寓    整体来看，去化速度较慢  物业形态研判  酒店式公寓 园区市场现状 新区市场现状 以工厂为主，商务办公不发达 主要以区域工作白领租赁为主，租金难以提升 新区新旧小区混杂，租金很低，一定程度上拉低酒店公寓销售价格 受制于租赁市场，产品参差不齐，整体形象一般 定位于商务金融中心，酒店公寓需求旺盛 外企林立，外籍人士较多，提升酒店公寓投资价值 周边住宅均为高端项目，有利于酒店公寓价值的提升 酒店公寓配套完善，装修豪华 新区酒店公寓市场受政策影响较大，在当前房产调控影响下，预计在未来一定时间内酒店公寓产品无论在售价还是销售速度上均不理想 物业形态研判  酒店式公寓可行性研判 商业 住宅 配套商业缺乏 交通通达性强 新区东南核心 区域市场空白 楼面价高 研判依据 地段优越 交通便利 电子数码广场 家居广场 休闲百货商场 利用赛格 补缺横塘 东南空白 + 酒店式公寓OR 写字楼 6200的楼面价要求本案必须走高端路线 常规面积段产品？ 大面积        产品？ 物业形态研判  初 步 概 念 性 研 判 整体分布特征：“一心二翼五板块”  “一心”为中心城区，“二翼”为新区、园区。“五板块”是指中心城区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内；新区写字楼集中在新区商业中心、狮山路沿线附近；园区写字楼分布在湖西中央商贸区和湖东行政中心周围。吴中区刚起步，还未形成相对集中的写字楼密集区，只有在东吴北路附近有少量写字楼产品存在。 分析：从苏州写字楼市场发展来看，呈现由市区整体向东西两翼发展趋势 物业形态研判  写字楼市场分析 区域 项目名称 租金水平（元/㎡/天） 园区 国际大厦 4.0-4.5（含物业费） 建屋大厦 3-4（含物业费） 中惠银龙大厦 2.5-3.5 置业大厦 3.2－4（含物业费） 嘉实大厦 1.7 开元大厦 1.7 新区 金狮大厦 2.5-3.5（含物业费） 新地中心 2.5-3.0 金河国际中心 1.8-2.5 金河国际大厦 2.0-2.5 润捷广场 1.5-2.0 中心城区 协和大厦 1.5-2.0 丽景苑 2.5 吴商会馆 1.5 敬业商务大厦 1.7（含物业费） 泰华商城 1.2 华亭大厦 1.3 区域差异 三大区域整体租金价格水平差异明显，不同档次产品租金价格相差较大  园区写字楼租金水平高于新区和中心城区。 园区高品质写字楼主力租金水平在3-4.0元/天·平米，新区高品质写字楼主力租金水平在2.7-3.0元/天·平米 档次与租金水平： 高档写字楼的租金水平在2.5-4.5元/天·平米 中档写字楼租金水平在2-3元/月·平米 低档写字楼租金在1.5元/月·平米左右 不同档次写字楼的租金梯度明显。 新区写字楼项目档次总体落后于园区，产品上升空间明显。 物业形态研判  写字楼市场租金分析 目前新区写字楼市场，以新地中心、金河国际中心物业综合品质最高。 新区整体的入住率较高，反映出了新区商务需求的旺盛，发展潜力大。 新区是苏州写字楼市场发展最早区域，集中度也最高，但整体品质未能超越园区。 根据统计，新区销售个案主要面积段在80-15平方米，品质较高的新地中心在100-250平方米，而以租赁为主的个案主力面积段在60-150平方米区间。 项目名称 占地面积  建筑面积  主力面积（平方米） 租金范围  物管费 入住率 入住企业 综合品质 （平方米） （平方米） （元/㎡/月） 新地中心 20000 85000 115-215 80-90 22 80% 生产制造、贸易、现代服务、金融等 高 金河国际中心 12500　 35000 80-120 55-70 12 85% 现代服务、贸易、生产制造、房地产等 中高 金河国际大厦 14825 73134 100-120 60-70 17 90% 贸易、现代服务、生产制造、房地产、金融等 中等 润捷广场 11890 35000 110-150 50-60 6 88% 贸易、现代服务、房地产、生产制造等 中等 华福大厦 —— —— 70-160 50-65 —— 75% 贸易、房地产、现代服务、生产制造等 中低 物业形态研判  新区写字楼市场综述 入住企业主要以金融\IT\国际贸易以及现代制造业为主 新地中心地处狮山核心位置，能够满足客户展示企业形象要求  从入住企业来源分析，苏州当地客户为主；但是港澳台以及国外企业比例所占较大 新地中心是新区最为高端项目，由于租金较高，入住企业更换频繁，目前空置率达到20%以上 物业形态研判  新区高端写字楼代表分析 新地中心 润捷广场 入住企业主要以传统行业为主，现代服务业、金融等主要入住狮山沿线物业 该项目地处狮山路北侧，与本案区位条件十分相似  从入住企业来源分析，主要以苏州当地客户为主；入住企业依靠为新区大量工厂服务生存 润捷大厦相对较低的租金以及自身不错的地段条件，在两年时间内入住率接近90% 物业形态研判  新区同质写字楼代表分析 客群构成：贸易类、现代服务业、制造类企业排名前三，其次为房地产、IT、金融企业。 客群来源来看，苏州企业占55%，上海及其他大陆地区占27%，日韩欧美企业占16%，在狮山路高端办公楼带动下，入住企业来源逐渐广泛 物业形态研判  新区写字楼客户市场分析 办公楼档次 新区办公产品沿狮山路分布物业品质最高，其次为狮山路南北方向次干道写字楼 入驻企业 沿狮山路办公楼国外、港澳台、国内其它区域企业比重明显较高，其它区域办公楼以苏州当地企业为主 入驻情况 沿狮山路办公楼对比园区入驻情况一般，主要由于新区产业构成以及各办公物业停车难所导致 入驻情况 沿狮山路办公楼租金在2.0元/㎡/天以上；其它区域租金在2.0元/㎡/天以下 综合阐述：新区写字楼市场处于快速发展阶段，随着新区核心区域商务金融 水平的不断提升，未来写字楼市场前景看好；以服务于苏州（新区为主）的 次高级办公物业区域受众面广，市场接受度高，入驻客户充足。 物业形态研判  新区写字楼市场总结 商业 住宅 配套商业缺乏 交通通达性强 新区东南核心 区域市场空白 楼面价高 研判依据 地段优越 交通便利 电子数码广场 家居广场 休闲百货商场 利用赛格 补缺横塘 东南空白 + 酒店式公寓OR 写字楼 6200的楼面价要求本案必须走高端路线 常规面积段产品？ 大面积        产品？ 物业形态研判  初 步 概 念 性 研 判 受新政影响，从2010年5月开始，苏州市场进入买卖双方观望博弈阶段，市区5、6两个月供应量均不足30万㎡ 新区月平均供应量基本在10万㎡以内，受到新政影响，5、6月供应呈现下滑趋势 综合分

苏州新区华成项目市场报告111403227.ppt