* * 中堂 东港城 商业市调报告 中国·东莞    2007年9月 ——Copyright ? 2006 Taskin worldwide. All Rights Reserved——  综述：中堂镇中心商业最繁华地段集中在新兴路一带。尤其以集中型商业万和广场和华润超市经营状况最佳，已经形成一个稳定的商圈氛围，消费人群主要以中堂本地居民为主（8成以上），外来人口为辅（主要是周边镇区），租金价格稳中趋升。  中堂镇中心商业格局整体上来说是以集中型商业（万和、中新），华润超市的两端为轴心，向四周扩散，租金和价格沿新兴路向周边范围递减。而新兴路将这两个核心有机连结了起来。可以说，新兴路引导了未来中堂镇中心区商业的发展。总体而言，中堂镇中心商业主要以万和广场和华润超市为核心，形成“两点一线”的商业格局。  目前中新广场业态规划齐全，以集中商业和临街商铺为主，只租不售，现正招商中，其商铺租赁价格体现了中堂镇商业中心的未来发展走势。   中堂镇整体商业发展格局 一、中堂镇中心区商业调查 目前暂停    -  -  - 随意 60 南国雅苑 部分经营 5*18(大进深\小面宽 30-45 (刚下调) 4.5 饮食\随意 60 莞都国际花城 差 5 30-45 4.5/16 服装、礼品 25-30 鸿富商业街 一般 共三层，1层百货，2层服装皮具、三层娱乐城。5米层高 20000 50 真功夫、服饰、皮具、珠宝精品 120-150 万和广场 一般 共2层，首层高6米送夹层 15000   - 农副产品、皮具、服装 40-50 中堂市场 经营状况 层高\进深（米） 面积区间（平方米） 面宽/进深（米）    业态 租金（元/月/平方米 区域 2、中新广场：中堂镇中心区商住一体的小产业权项目，总建筑面积10万，分二期开发，其中一期7.5万平方米，二期2.5万平方米。一期商业面积体量较大，达5万平方米，其余是小户型公寓，二期规划中   2.8 30   127 2.5万 住宅 一个月 5.7 42-64 6/8 手机、服装、珠宝、饮食、娱乐、健身 50-223 7.5万 商业 免租期（月） 层高（米） 面积区间（平方米 面宽/进深（米）     业态 租金（元/月/平方米 建筑面积（平方米) 物业类型 二、中兴路业态：  1、1F底商租金情况： 实例：怡宝送水站，面积：约28平方，租金：1500元/月，约53元/平方米/月  2、租金平均水平：45—55元/平方/月  3、业态组合： 餐饮类: 牛燕蒸饭、口味鸡、雅典娜音乐西餐扒房、盈丰商务酒店、东都宾馆 美容美发类：心仪美容生活馆、紫罗兰美发美容、 中国平安财产保险、中华保险、傲翔网盟、激情网吧、东泊财税咨询事务所、     茗香阁茶艺、大川药业、振兴卫生站、 装饰建材类：金盛商行、长兴钢材五金、银行装饰材料行、广州双龙装饰材料行、中联不锈钢材料行 该图表可以看到装饰类、餐饮类占到整体比例的60%，说明该街道商业初 步具备成行成市的特性 4、主要业态描述：中兴路主要是以装饰建材为主、餐饮美容美发为辅的一条商业街，1F平均租金水平在45—55元/平方/月左右，主要分布在临街一些民房楼下的底商，档次属于低档，由于总体商业氛围已形成，商业经营水平一般，周边居民已形成一定的消费习惯。  5、未来发展趋势：由于中兴路的商业基本在民房楼下，改造前景不乐观，但随着通用五金城的招商工作的推进，作为主要以装饰建材为主的中兴街与通用五金城将形成一个很好的互补。  6、中兴路商家对东港城的印象： 走访了近6家商家，普遍对东港城的认识不够，认为商业氛围还未形成，且租金水平过高，没有形成他们的消费习惯，1—2家表示会过去了解一下商铺。  三、新兴路业态（107国道以北）：  1、1F底商租金情况：  实例：康力连锁药店，两间打通约60平方租金：2400元/月，约40元/平方/月  2、租金平均水平：外街：35—45元/平方米/月                             内街：10—20元/平方米/月  3、业态组合：  小型超市：喜乐百货、长盈百货、美宜多百货 便利店：美宜佳、小士多店 美容美发：靓都形象沙龙等5家 餐饮：富豪西餐、川菜馆、牛肉面、圣心蛋糕等6家 酒店：东江旅店 照相复印：复印、照相、快速冲印 网吧：2家 银行：建行 通讯：通讯配件、中国移动 其它：订票、凉茶、鸿富实业、中堂供销社、财政局、文体用品、中堂广场、家私、国旅、服装精品 该图表其他类业态占到了34%比例 说明新兴路业态比较零散 百货、美容美发、餐饮是其主要业态 该条街商家普遍经营时间比较长，签约时间也较长，租金增长比例相对缓慢 4、主要业态描述： 新兴路107国道以北的商业主要是一些工厂1F改造而成，且业态主要是满足周边工人生活需要为主，其中小型百货及美容美发餐饮店居多，其它基本上为业态的补充，典型的社区型商业，档次偏低，消费能力较低  5、未来发展趋势： 新兴路整体商业氛围较浓，但由于107国道的穿过，南北人流不能很好地通过，导致新兴路以北的人流缺失，整体消费水平偏低，未来发展仍将以服务周边工厂居住人群为主，难以形成区域性商业  6、新兴路商家对东港城的印象： 多数商家对东港城的商业不太了解，经介绍后仍不太感兴趣，认为租金水平太高，近2年难以形成较浓的商业氛围 四、鸿富商业街  1、鸿富商业外街租金——以前70元/M2 、现在45—53元/M2  文体专卖店、茶庄、青旅、德仔水果店、丽之选、雅芳、美容、剪发、烟酒、养生堂、烟酒、订票、茶庄、食品店、服装专卖店、电脑、便利店、装饰店、内衣店、服装专卖、金苹果服装、老爷车、驾校、母婴专线、佐纳绮、音响、古士旗服装、卡娃儿内衣、鸿图画廊、云南茶叶、信裕安防、驾校、美容院、写意空间 该图表其他类业态占到了25%比例说明鸿富路业态相对也比较零散 但是它具有一个比较明显的服装业态 外街靠西的部分主要为社区配套型 外街靠东的部分主要为精品服装 综观全镇商业项目该项目商户对本项目参考意义相对比较大 2、鸿富商业街内街租金——以前50元/M2 、现在26元/M2  吉祥娃娃、中国电信、鞋业、工作室、、特色店、鞋店、内衣、衣服、内衣、衣服、内衣、精采时装、影楼、大头贴、童装，目前服装一条街60%已关闭 精品服装、一般服装、内衣等占到整个比例的70%以上，但区域消费结构与消费力并不足以支撑商业步行街； 目前中堂的商业步行街发展阶段还需要时间积累 目前整个内街60%—70%的铺面是关闭的（白天2—6点）。只有零散个别商铺仍在开张，但业主普遍无心经营均聚在一起打牌消磨时光 3、主要业态描述： 鸿富商业步行界外街主要的业态以正常社区的基本配套为主，靠东部分的外街品牌服装店的比例明显加大，但是目前经营状况非常一般，普遍打出的减价打折的促销标语；而内街明显经历过一段火暴的招商阶段但是在该区域并不具备相当的市场聚集力与吸引力来承载这么大的以服装、鞋业为主要业态组合形式，因此目前整个内街60%—70%的铺面是关闭的（白天2—6点）。只有零散个别商铺仍在开张，但业主普遍无心经营均聚在一起打牌消磨时光  4、未来发展趋势： 目前整个外街发展趋势比较良好，但是承租水平也仅仅维持在45—50元/M2 左右，持续上涨空间比较有限。而内街的发展前景比较令人担忧，从开张时的50元/ M2左右到目前的30元/ M2左右仍然惨淡经营

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