技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 80－150 经营楼层选择（层） 1 结构层高要求（m） ≥4 开间（m） 4－8 进深（m） 10-20 给排水 提供接口，能保持稳定正常 店前走道 裸露，最好不要有绿化带 燃气管道 不需要 排污 提供接口，排污水管直径要宽 物业交付装修标准 简单装修/毛坯 美发类商家物业条件要求： 生活家居类物业条件 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 50-200 经营楼层选择（层） ≤3 层高要求（m） ≥3 开间（m） 3-5 进深（m） 10-15 物业交付装修标准 简单装修/毛坯 可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。 生活娱乐类物业条件 休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） ≥200-500 经营楼层选择（层） 2～3 结构层高要求（m） ≥4 给排水 提供接口 供配电 提供接口且符合国家标准 排污 提供接口，排污水管直径要宽 燃气管道 需要 停车场车位 50左右 物业交付装修标准 毛坯 江阴市周庄镇商业项目定位报告 报告单位：商业管理公司江阴项目组 （一）周庄镇宏观分析 地理位置：位于江阴市东郊，全镇总面积80平方公里。地处美丽富饶的太湖平原，经济繁荣的苏锡常之腹，经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首。   人口：13.8万   全镇GDP：经济繁荣的苏锡常之腹，经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首，工业开票销售额连续三年位列江苏省第一，荣膺“江苏名镇”之称，在全省乡镇综合实力百强排名中居第6位，在全国乡镇综合实力百强排名中列第13位，是建设部小城镇建设示范镇、江苏省卫生镇、小城镇综合改革试点镇、环境与经济协调发展示范镇、江阴市重点中心镇。 自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。2004年，全镇完成工业总产值275亿元，同比增长36.33%；工业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%；利税总额20亿元，同比增长17.97%。2005年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业开票销售收入324亿元，利税总额25亿元。   1.1项目区位：本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸位置上，距离华西村2公里，是新兴城区之一；商业位于整个项目的中心位置，北面为集中拆迁安置区，东面为待开发用地； 本案距离周庄镇传统商业旺区2.5公里，周边无其他强势竞争对手，亦严重缺乏生活服务配套。     地块条件分析 指标名称 指标数 用地面积 43554㎡ 用地性质 旅馆业用地、商办混合用地、住宅 建筑密度 不大于40% 容积率 不大于2.4 绿化率 不小于30% 商住面积 酒店+商业+办公不大于72000㎡。其中酒店客房不小于200间，办公用房不小于15000㎡，不大于20000㎡。 住宅面积不大于32000㎡ 商业停车 小汽车80辆/万㎡，非机动车500辆/万㎡    用地指标 项目地块图 1、本项目的用地性质为商住混合用地； 2、目前的面积：公建部分的建筑面积为10500 ㎡ ，其中商业部分面积为20000 ㎡左右； 3、 项目的公建部分临近主干道，地块展示性较好，且地块地势平整，地块比较适合发展商业物业； 地块周边现状分析 拆迁安置区 1000户0.7万人口  佳兆业地块（待建设） 0.4万人口  卧龙湖别墅小区 250套0.2万人口  拆迁区 200户0.15万人口  100户0.1万人口  1、项目周边目前主要是待开发的空地，北新路对面为大型拆迁户安置区； 2、本案距离周庄镇传统商业旺区2.5公里，周边无其他强势竞争对手； 3、未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。  1.2消费潜力分析：城镇居民人均收入较高，并保持较快增长； 自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。2004年，全镇完成工业总产值275亿元，同比增长36.33%；工业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%；利税总额20亿元，同比增长17.97%。2005年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业开票销售收入324亿元，利税总额25亿元。 1.3片区商业：传统商业街区沿北新路展开，中小型超市及临街商铺为主要形式  1.4片区发展规划：未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。  1.5项目SWOT分析 项目 内容 优势 地块方正、昭示性好，适宜商业的规划 居民具有较高的人均收入，消费不断升级，逐步以发展及享受型为主 劣势 人口规划较少，不足以支撑大型商业的发展 政府对地块的发展有限制，即必须发展2万平方米的商业 机会 中高档住宅不断落户到项目周边区域，项目对面即为超大型拆迁安置小区 威胁 传统商业街区大型商业物业较多，对于我项目吸引知名大型超市有较大阻力 1.6小结 本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸部，具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业规划；居民富裕，消费逐步向发展型、享受型发展。本案未来的发展主要受制于城区的人口数量，目前周庄镇居民约13.8万。另一制约因素，当地传统商业区已存在大型现代化商业物业，一旦有实力超市企业入驻将极大威胁我项目生存。 （二）商业市场分析 2.1商业发展趋势研判：未来商业主要往沿北新路发展，中部（现镇中心）商业功能较综合，东面以服务于周边居民的商业业态为主。  *周庄镇北面主要是工业园区，而未来亦规划为工业区，商业主要是较为低端的临街商业及配套小超市。 *商业区沿北新路是城市未来发展的主线，东面规划为高档住宅区，而西面则是集商务、行政、科技、文化于一体的多功能综合区。 *预计随着以上两区域的快速发展，商业主要分布于城市的中轴线上。 *当前影响力较大的集中式商业是吉麦隆生活超市、时代超市等，受人口规模限制无大型综合性百货商场存在，以临街商铺形式展开 2.2商业分析 主要集中式商业 区域 名称 商业面积（万㎡） 空置面积（万㎡） 经营情况     北新路  东方百业  3.2  1.8 1楼百货面积空置80%，其他楼层基本无空置；2楼3楼为超市业态，经营惨淡。苏宁电器承租2楼1000㎡，受超市人流制约，惨淡经营 时代超市 0.5 无 无空置面积，经营情况好 吉麦隆超市 1 无 1层为超市，中低档次，经营情况好。2楼承租给网吧 如海超市 0.5 无 无空置，经营状况不佳 华联超市 0.3 0.1 经营很差 合计 6 2 —— 所处商业阶段：以超市为主，竞争激烈 商业所处的发展阶段是以超市为主，受人口规模制约无综合性百货业态。超市竞争激烈，规模最大、位置最优、硬件最好的东方百业广场受超市经营不善拖累，经营惨淡。5000-8000㎡的中低档超市满足城镇居民及打工人群日常生活需要，经营情况较好。 2.3商业中心案例： 东方百业购物中心 项目最大特点：硬件最好的商业物业，地理位置优越（位于市区核心商圈）； 项目最大劣势：主力超市店为当地股份企业，经营能力较弱；  对我司的借鉴：  持续运营3年，出租率只有20%，作为乡镇商场楼层数应控制在3层以内； 应该培育商业，开发商应与实力商企一起度过商场前三年的市场培育期。    2.4小结 人口与商业体量的配比关系: 目前周庄镇常住人口约13.6万人，而营业的商业面积约8万平方米，人口与商

周庄镇商业项目定位规划.ppt