购房活地图王佳教你如何买到房——以北京地区为例解读楼盘之优劣.pdf 作者-王佳 著425页

 内容简介：
      《购房活地图王佳教你如何买到房：以北京地区为例解读楼盘之优劣》紧紧围绕“帮大家选好房”这个宗旨，在介绍购房技巧的基础上，针对北京地区极具推荐性的楼盘及小区从周边环境、交通状况、配套设施、相邻楼盘价格对比等因素入手，予以了翔实、客观、独到的点评与解读。《购房活地图王佳教你如何买到房：以北京地区为例解读楼盘之优劣》讲解的买房技巧简明实用，被称为北京购房活地图的作者王佳点评的楼盘及小区几乎涵盖北京市所有区县，《购房活地图王佳教你如何买到房——以北京地区为例解读楼
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      封面,扉页,前言,上篇 购房技巧篇,第1章 购房基本知识,第2章 从需求考虑买房,第3章 看房技巧,第4章 选房技巧,第5章 签约及贷款,下篇 购房实战篇,第6章 北部购房区域,第7章 东部购房区域,第8章 南部购房区域,第9章 西部购房区域,第10章 北京周边,《购房活地图王佳教你如何买到房———以北京地区为例解读楼盘之优劣》编读互动信息卡,版权
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      购房活地图王佳教你如何买到房——以北京地区为例解读楼盘之优劣王佳　著人民邮电出版社北京前言本人从事房地产媒体工作已经有近十年的时间，一直把“帮大家找好房”作为自已工作的方向，同时我在平时的工作以及日常生活中已经为数万名购房者解答了众多有关房产的问题。在同这些购房者交流的过程中，我发现很多购房朋友对房产的知识相对匮乏，房产知识的获取主要来自房地产开发商或者二手房中介；而且，他们在买房的过程中存在太多的困惑，例如，不知道怎样挑选适合自已的房子、不知道如何判断房子性价比是否合理、不知道怎样签合同和申请贷款，等等。由此，我萌生了编撰此书、为购房人群提供购房指导的想法。本书分为购房技巧篇和购房实战篇两部分。购房技巧篇以买房的先后环节顺序为时间轴，为不同类型购房者——刚性需求购房者、改善型需求购房者及投资型需求购房者梳理买房前的准备工作，就看房、选房以及在最终的签约和贷款时的注意事项逐一解析，以引导购房者轻松、便捷地买到性价比高的房子。购房实战篇以北京市为例，从东、西、南、北四个区域对北京楼市的重点购房板块进行全方位的分析，对区域内极具推荐性的楼盘及小区从周边环境、交通状况、配套设施、相邻楼盘价格对比等购房因素入手，予以了翔实、客观的点评与解读。本书紧紧围绕“帮大家选好房”这个宗旨，力求为不同需求购房者提供帮助，并成为大家购房时的必备手册，以确保购房者在买房的任一环节都有据可依；同时，这本书又能让读者深入了解各区域热点楼盘及小区，从而少走弯路，早日拥有属于自已的理想家园。说到本书的出版，首先，我要感谢搜狐焦点，是搜狐这个平台培养了我；其次，要感谢曾就购房问题向我咨询过的人们，是他们为本书提供了大量的实际案例；最后，要感谢正在阅读本书的读者朋友，因为你的阅读与实践将会使本书的内容不断得以充实与更新。在本书撰写工程中，刘佳等同事在前期遴选与整理了大量的材料。在此，我对他们的付出表示衷心的感谢。鉴于我的水平有限，书中不妥之处恳请读者批评指正。此外，因房地产市场政策及房源价格等因素具有极强的时效性，书中新盘或二手房价格如有出入请见谅。倘若你有任何建议与意见，可以通过我的搜狐微博或新浪微博（@搜狐焦点王佳）随时与我沟通。王佳2013年10月于北京上篇 购房技巧篇第1章 购房基本知识对于购房者来说，买房除了要了解房价、配套及基础设施外，多了解一些与购房相关的基本知识同样很重要。倘若您买房时向销售员询问该楼盘的得房率、容积率等比较专业的问题，销售员就会把你当成内行，不敢忽悠您了。下面着重介绍一些基本的购房知识，让您明明白白地买到房。1.1 普通住宅与非普通住宅以北京市为例，其普通住宅的认定应具备以下三个条件。1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上。2.单套建筑面积在140平方米（含）以下。3.实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格的1.2倍。北京市不同区域普通住宅详细的成交上限价格详见下表。北京市不同区域普通住宅详细的成交上限价格表（续表）【特别提示】以上三个普通住宅的认定条件只要有一个没有满意，该住宅就属于非普通住宅。1.2 板楼与塔楼板楼一般是指“东西长、南北短”的楼型，建筑层数大多不会超过12层；塔楼则是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，属于高层建筑。1.2.1 板楼的长处板楼与塔楼相比有以下三个长处。1.在户型上，板楼一般南北通透，户型方正，采光通风好。2.在居住密度上，板楼的每一层住户不多，多是一梯两户或三户，居家清静。3.在房屋使用率上，板楼因为电梯井等公共面积少，所以一般公摊面积小。1.2.2 塔楼的长处也不是说塔楼就一无是处，与板楼相比塔楼也有以下一些长处。1.由于社区建筑密度较高，塔楼通常房价较低。2.在建造结构上，塔楼多是框架结构，也就是说承重墙少，户型可以灵活分割。3.塔楼相对板楼较高，高层居住视野开阔。塔楼、板楼哪个好，这主要取决于您在选房时的价值取向及自身需求。【特别提示】并非所有板楼的公摊面积都比塔楼的少。1.3 容积率容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；对于住户来说，容积率直接关系到居住的恬静度。容积率越低，居民的恬静度越高；反之，则恬静度越低。一般情况下，住宅的容积率在3.0 左右，花园洋房的容积率一般小于2.0 ，别墅的容积率一般在0.7以下。1.4 绿化率与绿地率通常，售楼处说的绿化率是指绿化覆盖率，即绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。一般而言，无论这个小区的景观好坏，绿化率都不低于30％，有的别墅小区的绿化率会高一些。所以，绿化率仅仅是一个参考指标。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。倘若有两个绿地率和绿化率同样都是30％的小区，绿地率30％的小区其绿化情况要比绿化率30％的小区好，因为绿化率包括的范围广，只要小区大致长草的地方都可以算作绿化率。总体来说，一个小区的绿化率大于或等于绿地率。1.5 房屋使用率房屋使用率又称得房率，它是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。一般来说，房屋得房率普遍在78％ ～80％。我见过住宅使用率最高的有98％，独栋别墅是100％，低的时候也到过72％。大家要注意，有的时候，四五十年产权房的得房率就很低，甚至低至55％。有的小区，不同楼的得房率是不一样的，但是同一栋楼得房率是一样的。判断得房率的高低有两个重要因素，一是楼道的面积，二是电梯间的面积。这两个面积大了说明你可支配使用的套内面积就小，在这里必须提到影响得房率的一个重要因素——房屋的公摊面积。房屋公摊面积小，则得房率就高。房屋公摊面积主要包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等在功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房的建筑面积；二是各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。但是也有一些公共空间不计入公共建筑面积，如作为独立使用空间可租售的地下室、车棚及作为人防工程的地下室等。【特别提示】同一栋楼虽然房价不同，但是得房率基本上是一样的。1.6 认购与签约1.6.1 认购认购是指签订 《商品房认购书》。《商品房认购书》 是购房者与开发商签订的一份合同，它独立于正式房屋买卖合同（认购后的房源状态在北京市住房和城乡建设委员会网站上该项目信息公示显示为橙色，也就是指已预订）。《商品房认购书》 并不是购房过程中法定签署的文件。依据 《中华人民共和国合同法》，《商品房认购书》 被视为要约合同。虽然 《商品房认购书》 所约定的购买行为有效，但是买卖双方仍需签订正式的 《房屋买卖合同》。因此，最终的购房法律文本只有 《房屋买卖合同》。在签订 《商品房认购书》 时，倘若该房源已经取得预售许可证，并且认购书条款中对房号、面积、价格、付款方式等有明确约定，所签订的 《商品房认购书》 属于有效协议，退房就属于违约行为，不能要求开发商退还定金。在签订 《商品房认购书》 后，以下两种情形购房者可以退房。1.签订 《商品房认购书》 时，所买房源还没有取得预售许可证，签订的《商品房认购书》 属于无效协议，购房者是可以要求开发商退还定金的（开发商在没有销售许可证的情况下收取定金，本身也是违背相关规定的）。2.签订 《商品房认购书》 时，购买的房源虽已经取得预售许可证，但是《商品房认购书》 中没有注明房号、面积、价格等主要条款内容，签订的 《商品房认购书》 属于无效协议，也是可以要求开发商退还定金的。1.6.2 签约认购之后，经过买房者资格审查就进入签约状态。签约是指签订正式的 《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》 是房管局统一印制的标准合同，签订合同后说明购房行为产生（签约后的房源状态在北京市住房和城乡建设委员会网站上该项目信息公示显示为红色）。签约之后购房者如要求退房，则属于违约行为，需要交纳违约金。但以下九种情况退房时不用交违约金。1.开发商延期交付房屋。2.开发商证件不全导致合同无效。3.开发商未经购房人同意擅自变更设计。4.交房时房屋面积误差超过3％。5.房屋质量不合格严峻影响使用。6.房屋产权不清晰，如存在抵押等。7.迟延超过一年办理房屋所有权登记。8.购房者按揭合同办理不下来。9.在建工程转让。【特别提示】在北京市住房和城乡建设委员会网站上，项目信息公示的房屋还有以下四种状态。1.不可售状态。项目信息公示显示为灰色。显示为不可售的房源是不能对外销售的，也是不能办理网签备案的，出现这种情形可能是项目限制销售、抵押禁止销售或项目被查封等。2.可售状态。项目信息公示显示为绿色，这是购房者可以放心购买的房源。3.网上联机备案状态。项目信息公示显示为褐色，它是指通过联机备案专网将房地产开发企业与购房人订立的 《商品房买卖合同》 即时报房地产管理部门的备案方式，其作用是规范商品房销售行为，防止商品房一房多卖。购房合同签订7日之内，由房地产开发企业持已签订的合同和买受方身份证明复印件到房地产管理局进行网络联机备案。4.已办理预售项目抵押状态。项目信息公示显示为黄色，它是指在建工程抵押，以主管部门登记为依据，抵押资产的出卖必须经抵押权人同意。购买这类房屋时，您需要注意的是，银行不会接受已抵押的房屋再抵押。1.7 层高与净层高层高是指下层地板面或楼板面到上层地板面或楼板面之间的距离，也就是一层房屋的高度。北京在售普通住宅层高一般为2.80米，少数住宅小区层高也有3.20米的。层高越高显得房屋的内部空间越大，倘若装修时做吊顶的话，你站在屋里也不会觉得很压抑。净层高是指楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。在一般2.80米层高的前提下，倘若楼板厚度0.40米左右，净层高就剩2.40米，倘若此时再做吊顶的话，有的房屋就剩2.00米的净层高了，这样的房屋就不适合做吊顶。净层高和层高的关系可以用公式来表示：1.8 样板间样板间大致可分为实体样板间和临时样板间两种。1.8.1 实体样板间实体样板间与购房者所购实际房屋基本一致。倘若是看实体样板间，购房者尽量不要在意精装修情况，而要把考察的重点放在对房屋的格局是否满意上。以下三点需要购房者在看实体样板间时注意一下。1.倘若开发商说，有的样板间书房将来可以改成卧室，此时就要重点关注原书房是否能放下床。2.有的小户型样板间，开发商放在卧室的床会比标准的床小一号。3.有的实体样板间客厅为了显出空间大，开发商基本不放电视等家电。1.8.2 临时样板间临时样板间是开发商临时搭建的样板间，倘若他们对临时样板间进行以下处理，更容易让购房者产生错觉。1.临时样板间的层高要比实际房屋高出一些，这样会显得房子更大。2.临时样板间可能与实际房屋不是1 ：1的比例，比如墙薄一层。3.户型比较差的时候，有的开发商会把临时样板间外面的窗户封起来，而把室内灯光光源效果设计得特别好，给购房者造成采光非常好的错觉。【特别提示】看样板间要着重看房屋格局，开发商基本不让拍照，建议购房者采用步丈法测量客厅及卧室的面积。倘若购买精装修房的话，看样板间时要跟销售员确认实际房屋装修是用同等质量的装修材料还是用同样板间同品牌同质量的装修材料，同时要明确样板间的哪些家具、家电将来交房是带的。1.9“五证”与“两书”一家合法、正规的房地产开发商必须具备齐全的“五证”、“两书”。要求开发商出具“五证”、“两书”是购房者在购买一手房验房环节最重要的程序之一。所谓“五证”是指 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、期房的 《商品房预售许可证》或现房的 《商品房销售许可证》。“两书”是指 《住宅质量保证书》 和 《住宅使用说明书》，这也是法律对销售房屋一方的基本要求。“五证”及“两书”分别由房管局、国土资源局、建设局、规划局核发。【特别提示】《商品房销售许可证》 或 《商品房预售许可证》 是“五证”、“两书”中最重要的证件，有了这个证，其他的证一般都会有。北京市 《商品房销售许可证》 或 《商品房预售许可证》 的规格为“京房售证字（20**）**号”。期房没有 《商品房预售许可证》 或现房没有 《商品房销售许可证》 时，销售员却跟购房者说可以交钱买房是违背相关法规的，这时候购房者要注意，可能你购买的不是正规房。1.10 房本1.10.1 房本介绍房本又称房产证或 《房屋所有权证》，它是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房本封面为红色，正上方印有国徽，下方印有“中华人民共和国房屋所有权证”字样，证书大小为16开，有五页内容。第一页上方印有房权证“某字第某号”字样，中间印有“根据 《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，为保护房屋所有权人的合法权益，对所有权人申请登记的本证所列房产，经审查属实，特发此证”字样，下方应盖有“某市房地产管理局”公章，此章为统一套印章。第二页分别有房屋所有权人、房屋坐落、地号、产别、房屋状况、幢号、房号、结构、房屋总层数、所在层数、建筑面积（平方米）、设计用途、共有人、共有权证号等内容，与所有权证存根一并加盖“某市房地产产权监理处产权证骑缝章”。若有产权证遗失需补证的，在“房屋所有权人”一栏中加盖“补发”印章。第三页为附记栏。属于购买单位公房的，附记栏主要记载所购公房的单位情况，加盖“房改房产权比例”方形印章；不是购买单位公房的，附记栏为空白，下方印有填发单位、填发日期，填发单位为“某市房地产产权监理处”，填发日期为审批日期。第四页上方印有房地产平面图字样，此页主要用于粘贴房屋平面图，房屋平面图粘贴后加盖“某市房地产产权监理处权证附图骑缝章”。第五页印有注意事项1～6条。1.10.2 辨别房产证真伪以下三招可以辨别房本的真假。1.真的房产证是流水线生产的，因此墨色均匀，纸张光滑、挺实；假证多数是手工制作，线条不齐，油墨不均匀。2.真房产证内页使用的纸张均为人民币印钞纸，用紫光灯照射内页，可见纸张内的防伪彩条。3.真房产证花边里藏着微缩文字，肉眼看好像为一条虚线，在放大镜下可辨“FANG WU SUO YOU QUAN ZHENG”字样。1.10.3 丢失补办房本是证明这套房产属于购房者的主要凭证，倘若房本丢失可以通过以下流程进行补办。1.房屋权利人持本人身份证到市房管局，填写房产证遗失声明。2.到房产档案馆查档并出具房产权属证明（房产档案馆收取查档费用）。3.在报上刊登权属证书遗失声明。4.六个月后，房管部门发布房屋所有权证书作废公告。5.房屋权利人持刊登遗失声明和作废公告的原版报纸、身份证及复印件等资料到市房产交易管理处办理遗失登记发证手续。收费标准是房屋所有权证工本费10元／本，印花税5元／本。【特别提示】房本上只能写一个房屋所有权人名字，倘若房屋是共有的，发放房屋共有权证，房屋共有权证可以写多个人名。第2章 从需求考虑买房目前市场上，购房人群分为刚性需求购房人群、改善型需求购房人群和投资型需求购房人群三类。三类购房人群需求不同，考虑因素偏重点不尽相同。2.1 刚性需求购房2.1.1 考虑因素刚性需求购房者主要是工作不久的毕业生和婚房购房者，他们的年龄一般在25～35岁，且大部分人购房资金有限。因此，我建议刚性需求购房者采取“先买小后买大、先买普通后买高档”的梯度买房策略，低总价的房子是首选，特别要注意不要追求一步到位。下面分别从预算、地段、开发商选择、户型和物业五个因素，为刚需购房者进行解读。1.预算对于“月供族”来说，每月还贷额度尽量控制在总收入的50％以内，这样才可保证生活质量不受太大的影响。2.地段在地段选择上，因为年轻人工作不稳定，尽量选择离地铁站近的房源，方便工作出行。倘若和父母住在同一城市的话，尽量考虑离父母近一些。3.开发商选择对于大品牌开发商来说，房地产是他们的主业，“品牌”、“诚信”是他们长远安身立命的本钱。所以，他们往往更注意开发的房屋品质，包括在整个的购房流程方面会比较负责一些，同时往往也能带来完善的周边配套及区域升级发展。因此，我建议首次置业的刚性需求购房者买房最好选择大品牌开发商开发的项目。但我这里并不是说小品牌开发商开发的项目就不可取，小品牌开发商可能也有物美价廉的房屋。4.户型可以重点考虑购买70平方米两居或90平方米三居总价在200万元以内的房源。我认为，最好选择有卧室、小客厅、卫生间、独立厨房甚至小餐厅的户型，“麻雀虽小、五脏俱全”的户型最实用。5.物业（1）首先要考虑物业公司的服务质量这一因素。好的物业配套是以后房屋入住的一个保证，它不仅能够保居住平安，而且能够营造良好的小区环境，同时还能延长您的房屋使用年限，起到保值、增值的作用。例如，一些房龄相同的小区，有的小区看起来明显老旧一些、脏一些，这并非其建筑材质有差别，而是跟物业公司的服务不到位有很大关联；有些小区虽然没有人车分流，但是好的物业能让业主停车井然有序，小区出行便利。（2）其次要考虑物业费这个因素。例如，一个小区虽然各方面都合适，倘若其物业费为一个月5元／平方米，一套90平方米的三居一个月的物业费就需要450元，一年下来5400元。这还只是物业费一项花费，再加上其他杂费，养房的压力就不小了。在我看来，物业服务质量好坏非常重要，购房者应当优先考虑物业服务质量，确保有一个好的居住环境。当然，刚需购房者在买房时并非只考虑预算、地段、开发商选择、户型和物业这五个方面的因素，还需要考虑配套、房屋品质等因素，只是我认为上述五个方面应该是刚需购房者应优先考虑的因素。2.1.2 类型刚性需求购房者主要包括两类人群，一是工作不久的毕业生，二是婚房购房者。1.工作不久的毕业生搜狐焦点曾对848名毕业半年的大学生进行过一项购房意向调查，调查显示已买房的占到17.5％。虽然我们总是劝年轻人买房要理性，等到收入足够后买房也不迟，但是不得不承认房子问题已经成为当下年轻人焦急的主要原因。工作不久的毕业生大多工作收入不稳定、工作单位不稳定，他们供一套房比较困难，从他们寻常咨询我的问题来看，买哪儿、花多少钱是他们最困惑的问题。第一，倘若是非买不可的话，要看看自己是否符合购买住宅的资格。刚毕业没有北京户口的外地大学生，因为在北京没有连续五年的纳税证明或社保证明，按目前的政策不具有在北京购买住宅的资格。所以，我建议这类人群可购买具有四五十年产权的房源。第二，不要追求一步到位，做到花最少的钱满意目前需求。在我看来，这类人群即使买的房屋再大，五年之内也会考虑换房。【特别提示】建议购买房屋类型以低总价项目为首选。毕竟年轻人工作年限不长，经济积累比较有限，我建议选择阶梯型置业，或者说分步置业，从低总价项目入市，待经济条件允许后再换房也不迟。工作不久的毕业生购房考虑因素的排序应该是预算、地段、户型、开发商选择，最后才是物业。
 
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