万福·黄金海岸
幼儿园操作模式建议书
一、工作梳理
【施工进度】
目前会所及幼儿园主体及内、外墙主施工，内部空间分隔已基本完成，现正处于内部窗、门安装的施工阶段。
【工作回顾】
幼儿园的招商工作于2008年3月31日正式启动，共向前期接触过的五家幼儿园发出招标文件，仅汕尾市小风帆艺术学校按招标文件时限要求提交了经营管理方案，并提出了内部结构是否可以调整？外活动场地能否满足平均每生4平方米的活动空间？及如果购买，如何定价？三项问题。
根据对方提出的问题，经我司各部门确认认为：幼儿园的内部结构可以进行重新分割；目前的规划，幼儿园室外活动场地的面积约850平方米，未能满足1200平方米的要求；初步核算幼儿园总开发成本在2277元/平方米左右。
集团领导指示幼儿园销售底价为3500元/平方米。
【目标事项】
目前工作重点为运做模式的拟订及工作开展方向；
二、本体分析
【用途说明】
幼儿园的使用功能主要做为项目内部的教育配套而设计及建筑，按法规而定实为公共使用部分。
【建筑结构】
幼儿园建筑设计共三层，每层建筑面积860平方米，幼儿园总建筑面积为2883平方米。
【SWOT分析】
S（优势）：
本幼儿园总建筑设计的规模优势；
本项目产品及社区高端呈现的品质优势；
项目内部优越的环境配套优势；
项目本身所具备的社区内部生员优势；
周边教育环境优势；
交通便利
W（劣势）：
总面积大带来的总价较高；
户外活动面积一定的不足与局限；
O（机会）：
项目形象公众认可度较高，发展空间较大；
汕尾首家此类高品质幼儿园，填补市场空白；
T（威胁）：
使用功能为公共使用设施；
各项收费较高将带来一定的市场抗性；
未来对公共设施使用性更加规范的制法规定；（政策法规）
碧桂园开发设立幼儿园配套的话将带来直面的竞争；
小结：
本身硬件配套优势明显；
物业总体形象已经形成，带来多面附加值；
总价高与使用功能局限是该物业的最大问题；
三、物业定位操作思路
  汕尾首家双语幼儿教育机构  
教育方式：
中、英双语言教育；
重在培养学生兴趣爱好及特长发展；
四、运做模式对比分析
运做模式1：直接销售。即：将物业销售出去，由认购方经营与管理。
以单价3500元/平方米算，本物业销售总价为1009万元。
目前在与汕尾三家及深圳两家幼儿园沟通的结果看，五家幼儿园在资金能力上还是存在很大难度实现购买本幼儿园物业，五方都侧重以租赁的方式进行合作。
做为一项低利润的商业运营幼儿园而言，1000万是一个很庞大的数目，对其所构成的投资风险极高。
若以销售形式运做则将难以寻求客户，且本项目在汕尾经济能力不强的城市市场消费力也将难以支撑。
运做模式2：以租赁形式经营。
以租赁方式操作有以下优点：
出租形式将大大降低租赁方风险，我方将有更多的选择空间。
有效把握好该物业作为社区配套作用。
大大提高业主的经营信心。
总结：
以直接销售方式的话将很大层面上缩小客户群，最终将遇到销售阻力；
租赁方式则相反，能将我方立于优势方，能把握更利于我方条件的基础上选择租赁方进行经营，将很大程度上保证幼儿园高质量、高标准的运做；
总体而言，租赁形式操作将更有益于项目后期运作的品质展示、项目配套的按期开放等，对社区业主有更大的价值享受；
五、租赁模式建议
【租约期限】
六年起签，即最短租赁期限为六年。
【洽谈方式】
选定汕尾规模较大、运做规范及办圆四年以上的幼儿园进行邀请式洽谈。
【合作模式】
以六年租赁为例
免租期：建议三年
因前期各硬件设施未完全建设完毕，小区业主也未全部入住，幼儿园此时正处于发展期，其盈利性暂不能实现，所以在操作上设置两年的免租期是对其发展经营的支持，只有将幼儿园扶持起来才能为后期的社区添加更丰富的附加值，也为社区的对外形象及公司的品牌效应起到一定的支撑作用。
幼儿园年度运营模拟情况分析表  (表1)
年分	起始标准/计算公式	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12		学生年增长量	20人/年		首年学生数量/年人数	70	70	90	110	130	150	170	190	210	230	250	270	290		学费
总额	收费标准	100元/月·学生	100.00 	105.00 	110.25 	115.76 	121.55 	127.63 	134.01 	140.71 	147.75 	155.13 	162.89 	171.03 			收费标准年增长	5%/年	100.00%	105.00%	110.00%	115.00%	120.00%	125.00%	130.00%	135.00%	140.00%	145.00%	150.00%	155.00%			营业额	学生数×个人缴费额×12（月份）	84000 	113400 	145530 	180590 	218791 	260361 	305542 	354589 	407778 	465398 	527762 	595198 		首年老师数量/年人数	7	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18		租金成本（年）	月租金×月份×总面积	0	0	0	103788	103788	103788	103788	103788	103788	103788	103788	103788		人员工资成本/年	工资：1000元/月·人工资年成本：月总额×12	84000	96000	108000	120000	132000	144000	156000	168000	180000	192000	204000	216000		日常运营成本（饮食、交通、办公等）	首年总额：1500元/月餐饮：10元/人	2270	2480	2690	2900	3110	3320	3530	3740	3950	4160	4370	4580		总预计成本	工资成本+运营成本+租金	86270	98480	110690	122900	135110	147320	159530	171740	183950	196160	208370	220580		核算盈利额	总收益-总成本	-2270 	14920 	34840 	-46099 	-20107 	9253 	42224 	79061 	120040 	165450 	215604 	270830 		分段合计	营业额	1002672 	2656267 			工资成本+运营成本	700770 	1140330 			租金成本	311364 	622728 			核算盈利额	-9462	893209 		
从以上运营表分析，租金设定为：3元/㎡
模式1：
免租	收租	6年后		3年	3年
（租金以市场平均价格为定价依据）	原租金基础上提价10%/3年（视市场及经营情况而具体定）		经济分析：
模拟租金：现租金设为3元/㎡·月
合同签署：六年追加六年
效益分析：
十二年总效益额：
=[第一期年效益×3（年）＋第二期年效益×3（年）+第三期年效益×3（年）]×总建筑面积
=[初始月租金×12（月）×3（年）+初始月租金×（1+10%）×12（月）×3（年）

20080513幼儿园经营模式建议书.doc