一、土地市场 ——08年首场土地拍卖诞天河新“地王” （一）1月8日土地拍卖情况 （二）解构天河新“地王” 1.绢麻厂地块概况：              该地块位于天河区员村二横路原广州绢麻厂地块，南临珠江，与琶洲地区隔江相望，北临黄埔大道，西侧隔华南快速干线与珠江新城相邻，东侧与美林海岸花园相连接科韵路、琶洲大桥。地块周边为城中村，生活配套完善，但感觉档次较低 。 2.地理位置示意图  3.地块历史：   该地块在2001年流拍，主要原因有三：  （1）2001年是房地产行业的低迷时期，土地市场的供需关系并不紧张，土地价格相应地呈现出低位态势；  （2）2001年的珠江新城还处于概念规划的阶段，前景预期不明朗，开发的政策风险相对较大；  （3）那一次是广州拍卖门槛首次提高，要在半年内缴清全部地价款。 该地块在流拍7年后回炉，员村绢麻厂地块创下了广州市天河区新住宅“地王”纪录，并成为广州市第二住宅“地王”。与2001年流拍相比，楼面地价相差近13倍。长达1个小时22分的举牌拉锯战结束。在第228轮举牌时，恒大集团终以总价41亿元、楼面地价13053元/m2，拿下二线南向江景的员村绢麻厂地块。  4.地块优劣势分析 优势：  1、地块位于天河区中心地段，近邻广州CBD珠江新城，位置优越； 2、地块面积较大，形状较规整，不限户型； 3、地块原生大树较多，较清静，可步行至江边，居住环境较好； 4、地块周边交通路网便捷，属于地铁五号线员村站上盖物业（2009年开通），门前有公交线路途经； 5、地块周边有多个大型居住区，生活配套齐备，人气旺，富生活氛围； 6、员村二横路规划将打造成商业样板路，现在有天河都市广场等商业，较兴旺，有利于本项目商铺部分价值的提升 。 4.地块优劣势分析 劣势：  1、员村地段现时外来人口较多，品流复杂，有不少宅基地和村屋，高档次楼盘较欠缺，区域整体形象有待提高； 2、现时项目门前的道路路况较差，影响项目档次的提升。  5.地块的明天——员村板块的崛起 绢麻厂地块与广州南方面粉厂、广东玻璃厂、广州鹰金钱罐头厂等厂房地块，同属于员村板块。 员村板块是继珠江新城、琶洲、金沙洲之后未来的又一热点板块，绢麻厂地块是该板块出让的第一块地。 随后，其他厂房地块预计将陆续推出，在2006年后未再推住宅地的天河区，形成一个较大规模的新建生活小区板块，缓解天河区的购房需求。 该项目预计在2010年面市，预测建成后要卖2万多元/m2。  目前周边楼盘情况：  （三）金沙洲地块 该地块位于金沙洲西部，地块内有山有水，向西就是万科四季花城，限建8成90m2以下的中小户型。 越秀城建在去年12月初的土地拍卖会上，首度进入金沙洲，拿下此次B3711B03地块相邻的两幅地块。当时金沙洲B3709B07地块，楼面地价3889元/m2； 金沙洲B3709B08地块，楼面地价3628元/m2。与本次成交的楼面地价相比，相差约700元/m2。 该地块至少可建1425套中小户型住宅。根据其楼面地价，房价将在1万元/㎡左右。 金沙洲B3711B03地块地理位置示意图 目前周边楼盘情况： 二、08年市场预测 （一）08年新增商品房供应情况  2008年广州商品住宅新增供应呈增长趋势。       据不完全估计：2008年广州市中心六区新增供应约4万套，约420万平方米；相比2007年有一定幅度的增加；全市十区新增供应约6.5万套，约700万平方米；相比2007年呈增加趋势；  2008年新增供应大幅增加的区域主要有：白云区、原荔湾区、萝岗区；供应量萎缩的区域有：越秀区、黄埔及花都区；其他区域：天河区、海珠区、番禺区及南沙区的供应与2007年变化不大。  2008年广州市商品住宅新增供应热点板块：天河区的珠江新城、北天河板块；白云区的金沙洲-城西板块、机场路板块、白云大道板块；荔湾区的原荔湾板块；番禺区的市桥板块；海珠区的海珠中心板块；  （二）户型结构  预计2008年，随着“90/70”政策的逐步落实，“90/70”产品供应进一步增多，小户型放量，产品同质化趋势更为明显。根据政府发布的数据，今年1-10月，广州90平方米以下的中小户型占比例为32%，今年年底，随着保障型住房、限价房的集中面市，这一比例将升至50%，而明年则将超过50%。按广州市历年供应住宅9万多套计算，明年全市小户型的总量将超过4万套，比今年增加20%左右，彻底实现放量。而随着中小户型的增多，加上其面积小，总价低，更多观望人群将主动入市，整个楼市也由此步入回暖轨道，楼价或将继续坚挺。  （三）08年预计有近20000套限价房上市 政府为了稳定房价,一方面加大土地的供应，提高住房的供应。另一方面，政府对保障型住宅的供应也加大了力度。例如廉租房、经济适用房、限价房，一个系列的保障使得每一个阶层都有所选择，例如廉租房，租金1元/平方米，一直到4000元/平方米左右的经济适用房，还有6000元/平方米的限价房，都是无缝的连接，这就是双轨制。 以下为08和09年限价房供应情况 （四）08年楼市展望 08年广州楼价全年整体平稳并可望稳中有升。经济学家分析，“只要中国经济继续保持快速增长，房价上涨仍然是整体趋势！同时由于目前中国正处于工业化的加速阶段，通货膨胀是一个特征，CPI的不断增长，物价上涨，要抵御通货膨胀，我们要买保值的商品，比如说房子，因为买房子是市场经济经济人理性的选择。 广州市房地产协会荣誉会长陈敦林则认为，有四类物业在明年或者是相当长的时间内价格都会保持稳定的增长。第一类是城市中心区的房子,不会有多少跌的空间；第二类是大户型的房子，不会有多少跌的空间；第三类是好地段的房子；第四类是别墅（包括独立别墅、空中别墅、联排别墅）。而我司在售的楼盘都属于以上几类稀缺性资源，具有较强的抗跌性。  谢谢！ *地产江max.book118.com——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！  * 地产江max.book118.com——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！  2008年市场情况预测 2008年1月 一、08年首次拍卖土地情况  二、08年楼市预测 区域 地块 用地性质 用地 面积 总建 面积（M2） 容积率 成交 金额（亿） 楼面地价（元/M2） 竞得人 天河 原绢麻厂 地块 商品住宅 109802 314099 3.2 41 13053 恒大 地产 金沙洲 B3711B03 地块 商品住宅 103436  160326 1.55 7.35 4584 宏城 发展 （越秀城建） 方圆·公园一号： 含装修均价16000  赛拉维： 毛坯均价12000 本地块位置 地铁五号线：2009年开通 员村站 地铁五号线：窖口－大坦沙－中山八路－西场－广州火车站－小北－淘金－区庄－动物园－杨箕－五羊村－珠江新城－猎德－谭村－员村－科韵路－黄洲－车陂南－东圃－鱼珠－茅岗－大沙地－文冲  131891   38600  起拍价 （万元）  4199   3.2   314099  109802，可建设用地面积98156  2007-2008   1012   3.3   381114 总用地142301，净用地115489， 城市道路面积26812   2001年5月  起拍楼面价 容积率  总建筑面积（m2）  总用地面积 （m2）  时间    该地块才是广州”真地王”，

2008年市场情况预测--合生创展.ppt