上海 房地产市场
调 研 报 告
海航置业项目拓展部
二○○八年八月三十日
目    录
摘要	4
一、上海城市概况	4
二、上海宏观经济市场	4
三、上海房地产市场	5
四、相关政策分析	5
五、上海市规划及建设规划	5
六、上海写字楼市场	7
七、上海市商业市场	7
八、上海市商品住宅市场	8
九、上海市土地市场	9
十、上海市二手房市场	9
第一部分、上海市宏观经济分析	10
一、上海城市概述	10
二、上海市宏观经济分析	12
三、上海房地产市场研究	18
四、上海宏观市场分析总结	20
第二部分、相关政策分析	21
一、宏观政策对房地产市场的影响	21
二、国六条的影响	22
第三部分、城市规划及建设举措	23
一、上海市城市总体规划	23
二、重点开发区建设	30
第四部分、上海写字楼市场概况	32
一、总体市场概况	32
二、写字楼市场供应概况	33
第五部分、上海商业市场概况	37
一、总体商业市场概况	37
三、商业市场需求概况	42
四、商业市场价格分析	44
五、未来商业地产展望	47
第六部分、住宅总体市场分析	49
一、住宅总体市场分析	49
二、市区住宅总体供应趋势分析	49
三、上海市市区商品住宅总体需求分析	53
第七部分、土地市场分析	59
一、上海土地市场概况	59
二、上海市土地供应分析	61
三、上海市土地成交分析	66
四、土地市场预测	67
第九部分、上海市二手房市场分析	68
一、2008年上海各区域二手房市场特点	68
二、上海市二手房市场成交分析	69
三、上海市二手房市场需求分析	73
四、上海市二手房市场热点分析	74
五、未来二手房市场的趋势预测	77
摘要
一、上海城市概况	
上海北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省。交通便利，腹地宽阔，地理位置优越。全市土地面积为6340.5平方公里。"申"字型，三横三纵，地铁一、二号线，高架轨道明珠线上海成为了全国轨道交通运营里程最长的城市。浦东、浦西的公交线路也是四通八达，全市的1100余条线路纵横交织。航空、铁路、公路、水运可到达国内各个省市及世界各国。上海现有16个区、4个县， 共205个镇，9个乡，99个街道办事处，3278个居民委员会和2935个村民委员会. 现辖黄浦区、南市区、卢湾区、静安区、徐汇区、长宁区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、浦东新区、松江区、金山区16个区和南汇县、奉贤县、青浦县、崇明县4个县。 回顾2007年对房地产市场影响力较大的新政，第二套房40%首付+1.1倍利率；以家庭为单位认定住房贷款次数，是对2007年房地产市场影响力较大的新政。 
随着上海地铁轨道交通日益形成四通八达的网络状，依托轨道交通而诞生和发展的商圈逐渐增多，各个新型商圈正在沿着地铁轴线遍地开花，如静安寺商圈、老西门商圈、天山路商圈、宝山商圈、金桥商圈、陆家嘴商圈、松江新城商圈等等。有的借助地铁线路的延伸或建成迅速崛起，有的在原有基础上进一步扩大。如9号线开通促使松江新城崛起一个“大学城站” 商圈；1号线延伸造就上海北区大宁路和汶水路商圈以及宝山商圈的形成。 
随着虹桥交通枢纽、虹桥机场扩建、徐家汇交通枢纽、铁路上海南站、铁路上海站北区长途客运联动等大型项目的兴建和改造，新一轮城市交通规划正在唱响“西进乐曲”。于是，上海西部地区商圈蓬勃兴起。如天山路商圈依托娄山关路地铁站的落成，相继形成由长房国际广场、泓鑫时尚广场、虹桥天都等三大商厦围合而成的天山商圈；虹桥交通枢纽总体规划的推出，同样吸引一大批著名商业地产项目纷纷到此寻觅商机。 
商圈规模越来越大、现代化程度越来越高正在成为2008年上海商业地产发展的一大特色，如南京西路“大中里项目”、徐家汇兆丰小闸镇项目、弘基广场、越洋广场、南京东路洛克菲勒商业项目、东方路大都会、五角场等等著名商圈都将在2008年展露新姿或交付使用。这些商圈不但规模庞大，而且品质越来越高。尤其“大中里项目”建成后将成为上海中心城区规模最大的现代化商圈。上海上半年呈现'两稳一降'的运行特征，即开发投资平稳、销售有所下降、价格波动不大。
上半年，上海完成房地产开发投资643.3亿元，同比增长3.8%，其中，新建住宅投资407.4亿元，同比增长3.2%，不过，同时，商品房销售面积有所下降。上半年，实现商品房销售面积1228.91万平方米，同比下降18.5%，其中，新建商品住宅销售面积1070.32万平方米，下降22.4%。
据对样本楼盘销售价格的跟踪监测，上海上半年各月价格环比持平的楼盘所占比重均超过90%，6月份更高达96.9%。今年以来上海住宅价格涨幅平稳除2月环比下降0.1%外，3月和5月为持平，1月、4月和6月环比小幅上涨，分别上涨0.2%、0.1%和0.1%。上半年累计环比上涨0.4%。从同比指数看，上半年累计同比上涨9.7%。主要是去年年末的翘尾因素所致，今年的新涨价因素仅占0.4个百分点。
未来10年，中国25至34岁年龄段人口将出现30%的下降，城市化进程已经放慢，未来10年城镇真实住房需求增长也将放缓。过去几年房地产高达20%以上的投资增长在未来难以维持，商品房新开工面积可能出现较大回落。房地产是目前中国经济内需增长的核心动力，其漫长的投资链条和巨大的财富效应，对投资和需求都将产生举足轻重的影响。政府在2007年采取了一系列手段，调整上海供不应求的市场局面，但大部分政策效果并不能马上得到显现，不过随着市场预期的改变，以及投资投机需求被进一步抑制，上海楼市将逐渐平稳，价格将呈现稳中有升的态势。由于土地市场供应依旧以外环为主力，明年市场内中环供应依然会偏紧，需求将会持续向外围扩散，外郊环将巩固主力需求释放点。??? 长远来看，到2010年前，上海的商品房价格还将保持平稳上升。其间会有波动，但幅度不会很大。未来几年上海房地产投资将占全市固定资产投资总额的三分之一，总额约为5000亿元。需求方面，“十一五”期间，预期住宅需求总量为11670万平方米，平均每年需求量为2334万平方米。紧缩性政策不会松动，但后续出台较大动作可能性不大公积金利好消息利好刺激楼市价格总体趋稳奥运会后市场观望气氛有望快速消散把握投资热点
第一部分、上海市宏观经济分析
一、上海城市概述	
1、地理位置	
上海位于北纬31度14分，东经121度29分。 北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省。地处南北海岸线中心，长江三角洲东缘，长江由此入海，交通便利，腹地宽阔，地理位置优越。全市东西宽约100公里，南北长约120公里。土地面积为6340.5平方公里。"申"字型，三横三纵，三环十射的建成使得几年前上下班拥挤、堵车的情况，现今已经有了非常大的改观。94年至今，在市政府的领导下，上海建成了地铁一、二号线，高架轨道明珠线。至此，上海成为了全国轨道交通运营里程最长的城市。黄浦江是上海的母亲河，同时也阻隔了浦江两岸间的交通运输。如今浦东、浦西之间除了"五桥三隧"，另有黄浦江轮渡，过江隧道1至9线，大桥1至6线，还有其他的一些车辆，从此解决了过江难的问题。浦东、浦西的公交线路也

2008年8月上海房地产市场调研报告.doc