2009年一季度衢州市区房地产市场形势分析报告
衢州市房地产管理处
2009年一季度的衢城楼市，是在对业绩的惊喜中度过的。经历了2008年市民观望气氛渐浓的痛苦煎熬后，今年一季度的暖春迹象显得特别振奋人心。尽管目前还没有人敢断言楼市至此已回归上升期的康庄大道，但一二手房成交的数据显示2009年衢城楼市已有一个良好的开局。
一、一季度市区房地产市场运行情况
1、房地产开发情况
（1）房地产开发投资额负增长。
据统计资料显示，2009年一季度市区累计完成房地产开发投资额3.03亿元，同比减少21.93%。其中住宅投资2.45亿元，同比减少14.44%；商业营业用房投资0.30亿元，同比减少29.13%。
（2）房屋新开工面积同比出现增长，而竣工面积大幅减少。
一季度市区房屋新开工面积为33.27万平方米，同比增长66.86%；其中新开工住宅面积29.96万平方米，同比增长174.34%。一季度市区房屋竣工面积为16.08万平方米，同比减少65.72%。
（3）商品房空置面积出现缩减。
至3月底，市区商品房空置面积累计为47.4万平方米，同比减少10.91%。其中商品住宅的空置面积为19.45万平方米，同比减少9.34%；商业用房的空置面积为15.35万平方米，同比减少23.98%。
2、商品房市场情况
（1）商品房销售量反弹。
经历了2008年振荡调整后，2009年一季度市区楼市在种种利好政策的刺激下，由去年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放，市区房地产市场进入一轮反弹行情。一季度市区商品房新增供应放缓，市场供应以消化库存为主，市场累积需求大幅释放，商品房销售量反弹。
从供给方面来看，一季度市区共8个楼盘有新增商品房供应，面积仅为4.72万平方米，总供应套数为476套，供应面积同比下降74.33%，新增供应量为近四年来的最低值。
时间	总
套
数	90平方米以下套数	面积（平方米）					总面积	其中						普通住宅	别墅	写字楼	商贸	其他		09年1季度	476	337	47217.63	40699.63	3106.76	0	2331.16	1080.14		08年1季度	1317	61	183909.74	152161.64	11158.51	572.73	447.63	19569.23		07年1季度	／	／	150585.08	128434.01	0	551.13	19397.36	2202.58		06年1季度	／	／	196382.77	167836.84	0	2159.9	23211.1	3174.93		从需求角度看，一季度市区共预（销）售商品房1349套，同比减少23%，环比增长21.97%；销售面积15.41万平方米，同比减少19.11%，环比增长16.65%。商品住宅销售1132套，同比减少27.44%，环比增长14.69%；销售面积12.36万平方米，同比减少29.57%，环比增长7.85%。商业用房销售217间，同比增长13.02%，环比增长82.35%；销售面积3.05万平方米，同比增长103.33%，环比增长74.29%。（3月份市区共销售商品房642套，面积为7.59万平方米。其中商品住宅销售589套、面积为6.75万平方米，商业用房销售53间、面积为0.38万平方米。）
一季度市区商品房销售量自2月中下旬开始稳步增长，3月份突然爆发，。，方面的因素促使商品房销量。一是自去年开始执行的购房优惠政策减轻了市民在购房时贷款、还贷以及首付方面的负担；二是开发商推出的打折让利促销方式刺激了市民的购房需求；?三信心有
结合一季度市区商品房市场的供需分析认为，我市市区房地产市场吸纳周期开始缩短，库存消化压力开始逐步缓解，市场供求努力往总体平衡方向靠近。
（2）商品房销售价格略有增长。
一季度市区商品房的销售均价为3513.06元/平方米，同比增长15.68%，环比增长2.27%。其中商品住宅的销售均价为3407.16元/平方米，同比增长21.5%，环比增长4.18%；营业用房的销售均价为3942.57元/平方米，同比减少31.56%，环比减少12.63%。
今年一季度市区商品房新增房源很少，仅8个楼盘4.72万平方米的新增商品房上市，因此一季度所销售的15.41万平方米商品房大多为2008年三、四季度上市的房源，销售均价与2008年四季度接近。至于同比出现较大增长，是因本季度所销售的商品房以中高档楼盘居多，如恒成·世纪美林、广绿·玉龙湾、金磐·衢州花园、华都·维多利亚等楼盘均有较好的销售业绩，因此我们认为一季度商品房销售价格相对去年略有增长。
2009年一季度市本级商品住宅销售套数前十排名
序号	楼盘名称	区域	销售套数	销售面积 (㎡)	销售均价 (元/㎡)		1	恒成—世纪美林	开发区	91	8570	2956		2	广绿—玉龙湾	西区	88	9871	4126		3	远景—远景城	老城区	81	2956	3607		4	金磐—衢州花园	排屋	城北	20	6703	5955				普通住宅		59	11751	4659		5	建工—丽江城	巨化	49	4794	2734		6	乐业—乐业景观	开发区	44	4907	2755		7	华都—维多利亚	排屋	老城区	8	2440	6922				普通住宅		30	3396	4736		8	绿都—城市假日	开发区	38	4056	2588		9	世通—世纪天成	开发区	36	3058	3102		10	长河—蓝保国际	开发区	33	1305	3074		（上表数据来源于衢州市商品房销售网）
3、二手房市场情况
（1）二手房成交量增长明显。
据统计，2009年一季度市区共成交二手房1177套，面积为12.18万平方米；其中二手房买卖1039套，拆迁安置、继承、离婚等其他交易138户。与2008年一季度相比，交易套数增长25.48%、面积增长16.67%；与2008年四季度相比，交易套数增长66.95%、面积增长27.67%。（3月份市区共成交二手房592套，面积为4.81万平方米。其中二手房买卖515套，拆迁安置、继承、离婚等其他交易77套。）
（2）市场呈现较好的发展态势
从统计数据来看，市区二手房市场经过近年来的发展和各相关部门行之有效的清查整顿，在2008年的楼市调整期间展现了良好的抗风险能力与自我修复能力。尽管在2008年四季度市场出现了明显的振荡与成交量的萎缩，但是理性的发展仍然主导了市场的进程，因此，在今年一季度局势稍显明朗后，市区二手房市场就开始迅速恢复。近期二手房交易的大幅放量，不但说明了购房者对市区楼市的继续看好，也说明了市区楼市依然处在良性运行之中。同时也显示了市区刚性需求强劲的购买力。
二、目前存在的主要问题
1、房地产用地有效供应量明显不足。
2008年受国家宏观调控政策影响，我市市区房地产市场出现明显下滑趋势，与房地产直接相关的土地市场表现得尤为突出，虽然2008年全年市区土地供应量比较充足，而实际出让房地产用地还不到当年计划供地量的一半，房地产用地有效供应量明显不足。这种情况到今年一季度并未出现好转，2009年一季度市区仅1个房地产用地项目被市场接受，根本适应不了今年房地产市场的新形势。
2、新建普通商品房供应后续不

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