215项目定位报告初稿 目录 一、宏观环境 二、市场环境 三、项目定位 四、开发建议 作为内陆二线城市，内贸为主，经济发展稳定，市场风险较低；同时，城市房价与周边省会城市相比偏低；因此，长期来说是资本流向的避风港。 中原城市群规划强化了郑州市的中心地位，城市化持续，人口增长，购房需求巨大。 中心城区2020年规划人口550万，年均增长18万，未来10年将延续投资、消费的高预期。 区域规划交通便利，对外辐射力强 区域配套设施相对不足，无优势配套资源 缺乏市级优势教育资源，难以形成项目卖点 房地产市场整体发展向好、价格稳步增长 以往的城市价值洼地，将逐步发展成为以现代制造业、物流及城市生活配套功能为主的城市东南部门户地区 。 区域市场发展的三大驱动力： 区域内大量专业市场持续带来置业人口，且支付能力充足，购房需求刚性； 城市南部门户地位带来外来置业客户； 区域交通及配套状况的改善带来市区白领客户的增长。  当前市场供应以城中村改造开发项目为主。普遍的项目特征是开发规模大、密度高、综合性强。 主流户型是市场供应产品主体。 80-90平米两房和110-130平米三房为主，90平米三房是畅销户型。 项目卖点集中。异域主题风格景观、高档会所配套、教育配套、赠送面积户型是区域市场吸引客户主要手段。 区域主流市场客户构成相当一致。专业市场相关客户占60%，外来客户占20%，本地白领20%，这一客户构成在区域内各项目都有明确表现，尤其是周边各类批发市场的客户。 一期推出住宅、公寓总建面积13.5万㎡，二期17万㎡。 09-10年累计销售 后期剩余商品开发量 作为区域内项目，具有以下共性： 整体效果+售楼部/会所实景效果展示提升信心、前期产品以提升形象和市场关注、后期高层规模化产品实现利润。 在成熟度较低的区域，营造生活氛围消除客户区域陌生感和培植信心。 成熟区域项目前期实景展示，勾画未来区域美好蓝图 紧凑实用户型设计 项目位于东南市场片区边缘，距离城市中心区板块、东区板块的绝对距离在5公里左右。 中心区、东区、东南区三大地产板块交叠的位置特征，使项目与三板块共享客户，价格体系直接受相邻区域的共同影响。 东区发展特征是：高起点规划、政府强力推动，目标打造未来城市中心。 与未来郑汴新区连成一片，为区域发展提供更广阔前景，取代老城区成为城市价值最高区域。 本地及外来高端客户的热土。 由于土地新增供应量小，东区项目近两年成为稀缺的奢侈品，区域价格一直高于城市整体水平1000-2000元左右。 215项目紧邻郑东新区居住区，有共享价格平台的机会。 区域市场价值快速提升，开发收益提高。 东南片区城市形象随着城市功能规划明确、交通优化、城中村改造、配套设施优化明显提升。加之十七里河、十八里河的河道景观改造，广播塔落成等要素提升，区域价值提高。 片区内，中州大道以东区域，配套不足，但09、10年价格涨幅均超过15%。 区域市场具备丰富的客户资源基础。 区域内各类批发市场提供了各个层次的客户，客户数量、质量均有较大潜力。 适度舒适型居住产品的市场空间。 区域发展超过十年，成熟的客户市场要求产品的升级换代。 目前区域市场供应以城中村改造为主，普遍社区舒适度不足，舒适型居住区具备市场空间。 项目自身优厚的景观资源潜质，为舒适型产品提供基础。 近期区域市场内舒适型产品供应量较少，蓝钻为主，其他项目的产品同质性较明显，具备适度舒适产品的市场供应空间。 东区、中心区价值辐射提升项目价格空间。 由于东区核心区域供应量不大，“泛东区”价值得到了更多客户的认同。  中心区成规模的开发项目十分有限，城市框架拉大形成的价值外溢提升了项目价格预期。 产品设计创新、景观打造、合理社区配套是区域产品的竞争力主要来源。 地块概况 地块位置：航海路北、西临十八里河东临十七里河，南邻岔河村，北临陇海铁路绿化带。地块中部及东侧为规划路。 面积：143612.1㎡（以最终控规为准）； 土地用途：住宅 容积率：3.0； 建筑密度：25%； 绿地率：30%； 教育配套：小学 太阳能街灯，可以采用多种造型，做为社区内部的景观点缀，并减少后期社区的维护成本 街灯太阳能照明 新生态· 双河湾         现代生活样板社区——康桥·观澜 形象方面高举高打，通过推广形象与产品品质的充分展示，迅速完成项目形象占位。 形象定位 定位演绎： 出发点：地块景观资源 确定建筑风格应考虑的因素： 市场竞争——在市场中形成自己项目本身独特的建筑风格，以能够在市场上快速树立项目形象。 客户特征——对建筑风格以简洁为主，但对新鲜事物较为关注，善于接受，能够把项目风格赋予项目一个整体的印象。 项目定位要求——本项目定位于城市东南的高端项目，在建筑上要体现时尚、现代化的特色。 基于市场、客户需求、项目定位 形象定位 风格建议：后现代主义。 后现代主义风格最符合项目城市区域高端项目的定位，且项目临近机场高速，后现代建筑风格的应用更能给人一种视觉冲击力，提升企业形象。    项目采用后现代主义风格，可以使项目在区域市场内迅速的与其他项目区分开来，同时可以快速的树立起项目的高端形象，有利于项目的对外宣传和销售。 形象定位 塑造市场标杆产品 彰显项目高端形象 形象定位 首先是立面材料中引入质感较强的材料，如面砖和石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受； 材料的使用上要强化对比，不同材料之间的穿插运用，不仅可以强化部分材料的质感，而且可以达到“事半功倍”控制成本的效果。 建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显 形象定位 石材运用 特色化入口设计，赋予建筑与众不同的细节表情，使其更加具有自己的社区性格，凸现了项目定位，体现社区精神内涵。 形象定位 入口设计 我们建议园林风格：          泰国皇家风情园林   选择泰国风情园林作为项目的园林风格，主要原因有： 符合项目打造精致景观的要求； 与项目两侧水景相呼应； 项目周边暂无同类风情园林社区； 国内有成功项目，景观营造上减少了创新风险。         形象定位 景观建议 园林营建不仅仅是为社区服务的内部环境，还是我们打造精致社区的重要环节，需要有鲜明的性格特征： 通过精致水景营造整个社区园林的核心； 通过雕塑、叠水、喷泉等景观细节突出项目景致景观的特性； 大量低成本花卉和低矮篱笆墙突出泰式风情，走降低成本，保证特色的景观营造路线。 形象定位 景观建议 形象定位 景观建议—泰式园林景观展示 符合项目高端品质 体现健康、生态人居原则 讲究实用性原则 增加成本较低，但能够凸显项目档次 在经过研究国内市场上现行的智能化配备的基础上，结合项目本身考虑，本项目智能化建议基于以下几个原则： 形象定位 产品附加值建议 形象定位 产品附加值建议—教育 建议引进省内知名小学，例如河南省试验小学分校等，也可通过与项目南侧外国语小学联合，形成项目独有配套，打造本项目核心竞争力。        六大功能 休闲 会议 运动 餐饮 生活 洗娱 一般会所的基本功能 形象定位 产品附加值建议—会所 运动会所 文化会所 商业会所 商务会所 泛会所 由功能延伸 的会所分类 根据主要功能划分的会所种类 形象定位 产品附加值建议—会所 航海东路 映月路 石化路 中州大道 云鹤路 未来路 德风街 机场高速 航海体育场 航海广场 世纪欢乐园 水上世界 区域内休闲娱乐配套资源丰富，紧邻世纪欢乐园，市民

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