* 城市综合体运营 品控中心 坂田旧改项目 布吉金稻田项目 555新天地项目 南联项目 中航城 华润万象城 金地岗夏村改造 体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。  这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体  ——城市综合体 深圳城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类的复合形态 我们必须要面对的问题 城市综合体 城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。  城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。 城市综合体的特征 1 2 3 4 5 6 7 8 9 高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值 深圳城市综合体的发展 周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题 停车系统问题 周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题 周边环境问题 功能搭配问题 。。。。 城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰 国贸 地王 中信城市广场 中航城 万象城 深圳城市综合体的发展离不开城市化发展进程 城市化发展 “ 一个城市只有一个中心 ” 广州-北京路 重庆-解放碑 北京-西单 上海-南京路 “一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？ 上海由一个中心向多个中心发展 上海-淮海路 上海-人民广场 上海-陆家嘴 上海-徐家汇 上海-虹桥 上海南京路 城市化发展 北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代 城市化发展 城市化多核发展是必然趋势 深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的  东部组团 中部组团 西部组团 深圳城市化发展 深圳商城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展 深圳城市化发展 未来深圳可能面临的城市综合体形态 城市核心区 城市次中心 城市综合体 核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间的综合体 城市综合体的开发与运营 定位需满足的目标： 1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求 2、具有鲜明特色，体现项目地段价值 3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标 城市综合体的开发与运营 定位依据： 定位依据 1 2 3 4 5 6 城市和区域市场 城市化发展 经济和人口状况 城市和区域地理环境 历史、文化、民俗、民情 政府规划及功能定位 城市综合体的开发与运营 霍金斯“消费者决策过程模型” 城市综合体的开发与运营 三位一体定位方法 城市综合体——商业形态定位 核心商业形态 家庭服务 家庭时尚 家庭娱乐 辅助商业形态 家庭休闲品 家庭必需品 家庭生活类 城市综合体——商业形态定位 城市综合体——商业形态构成 5-10% 其他服务 20-25% 餐饮 30-35% 商业零售 30-40% 休闲、娱乐、酒店 城市综合体——商业零售业态 按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入） 零售饱和理论公式：                IRS =  C *  RE  / RF  C：      潜在客户数量 RE：   人均消费支出 RF：   营业面积 城市综合体——商业零售业态 商业零售业态商业规模的设定 城市综合体——商业零售业态 商业零售业态极限规模测算表 销售额=购物概率*人口*人均零售开支 商业面积=销售额/单位面积营业额 购物概率测算公式选用赫夫模型公式： A  =S /D ij j a M ij b S /D j a ij b S /D j a ij b P ij = A     ij 为商店J对消费者I的吸引力； S j a 为商店J的规模； D ij b 为消费者I到商店J的距离或时间； P ij 为消费者I到商店J的规模购物的概率； 城市综合体——商业零售业态 商业零售业态引力模型 商业街分析需要解决的核心问题 1、商业街的长度和宽度 2、商业街的辐射半径 3、商业街与平行干道的距离 城市综合体——商业街 东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M 东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M 东京商业街平均宽度 城市综合体——商业街 城市综合体——商务 城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响 城市综合体——商务 城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容 1、城市商务物业供给总量和供给结构 2、城市商务物业需求总量和需求结构 3、城市商务物业供给矛盾分析 4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求） 5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数 5、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量 城市综合体——酒店 城市综合体的酒店规模估算 E = N * P *  L  / （T * K）  E ：酒店的床位数 N ：全年的旅客人数 P :  住宿旅客比例 L :  平均住宿天数 T :  全年可逗留天数 K :  床位的利用率 城市综合体运营的价值 酒店 商务 办公 商业 公寓 住宅 资源平台 商务租客 提升品质 高消费人流 旅游租客 商务消费人流 住家消费人流 提升品质 资源平台 提升品质 商务消费人流 商旅消费人流 城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链 * 

城市综合体研究——中原41P.ppt