* 上海仙乐斯购物广场分析 佳兆业控股商业管理公司 2010年7月 汇报思路  是否收购：           上海商业概况           南京路区域商业功能分析           本案区域商业分析            项目本体分析 收购价格： 运用市场比较法、收益还原法进行评估 不同收购价格下的财务测算 结论               河西 新区 第一部分 能否收购 1.上海商业概况  上海整体商业概况： 上海有十一个市级商圈；其中中环商业中心及新虹桥商业中心为新设立的市级商圈； 以南京路、淮海中路商圈为核心，商业外扩； 市级商圈特点，依靠政府的行政中心，地铁结合处； 上海整体商业格局有西移的趋势 本案位于南京路中间位置；临近人民公园； 中环商业中心 南京东路及南京西路商圈 淮海中路商圈 四川北路商圈 五角场商圈 中山公园商圈 徐家汇商圈 陆家嘴张扬路商圈 新客站不夜城商圈 豫园商圈 新虹桥商业中心 本案 河西 新区 2.1区域功能分布 协和地区：主体化休闲娱乐 本案仙乐斯广场 梅泰恒地区：时尚购物中心  项目区位概况：南京路集合商业、商务、会展、酒店、旅游等多重形态；各片区定位逐步差异化；本案靠近石门路信息传媒区，周边商业以临街店铺、娱乐、健身会馆为主； 静安寺地区：文化旅游、购物 展览中心地区：会展酒店区 石门路地区：信息传媒区 南京路步行街：旅游、购物、文化 外滩高档消费区 河西 新区 2 . 2区域功能分布 第五大道百货（珠宝、服饰出自名师设计，业态含餐饮、酒吧、夜总会等） 20 世界一流高档消费区 外滩高档消费区 复制世界知名商业街区：1.纽约第五大道；2.东京银座风情等 7 主体休闲娱乐地 协和地区 久百城市广场（9万平方米；南京路最大商业体） 27 文化旅游、商业购物 静安寺 新嘉里城 10 会展酒店区 展览中心 梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场 31 时尚购物中心 梅泰恒 恒基广场、兴业广场等写字楼裙楼商业、太古城（高端商业） 21 信息传媒区 石门路 商业代表案例 商业规划面积（万平方米） 片区定位 地区名称  项目区位概况：南京路东西端以旅游、文化为主，中部时尚购物及信息传媒区；未来本案能够影响的是周边写字楼的人群及附近的居民等； 3 .本案周边区域分析 1.整体商业气氛较差，无知名大型商业体； 2.商家特点：以名车展示店、银行为主； 3.片区商场一楼月租金在400－600元/平方米； 4.政府对该区域暂未进行规划； 4.1项目情况概述 4.2项目情况概述－－SWOT分析 优势： 1.位于全国知名的南京西路，对外昭示性好； 2.写字楼有大量优质租户，提升了项目的知名度；（如荷兰航空、法国航空；汇丰银行、日电中国、雅培制药等） 3.上海木偶剧团在本项目5楼，为本案吸引了不少儿童群体； 劣势： 1.项目单层面积较小，平均每层面积约3512平方米； 2.体量较少，商业总面积2.8万平方米，而项目公司持有的仅2.2万平方米； 3.主题不鲜明，业态杂乱； 机会： 1.项目正进行内外装修，以新面貌进入市场； 威胁： 1.南京路新商业不断增多，而且定位越来越细化；本案在业态配置上并无亮点； 4.3项目情况概述－－商业情况 各楼层业态规划： 负一楼：有机食品、餐饮 1F－2F：设计品牌及时尚配饰； 3F：有机生活与家饰、高级儿童服饰、餐饮； 4F：美容、健身、餐饮； 商场定位： 成为艺术地标、聚会的目的地、宣扬环保生活、迎合高端消费群体需要； 客户定位： 具有设计品位、对环保有使命感、20－40岁的人群、年轻专业人士、外籍人士 存在问题： 主题不突出，目标客群定位较为杂乱； 现有商家与定位不符； 4.4项目情况概述－－商场当前内外景 4.5项目情况概述－－商场平面图1F * 

汇报PPT（上海南京西路仙乐斯项目）8.2.ppt