五、供求分析 2、供应量及供应结构分析      潜在供应量分析              可售面积  M1         未建面积   M2                        潜在土地供应量=  M1 +  M2      现有市场存量分析                 已竣工量            销售量            平均销售周期         五、供求分析 2、供应量及供应结构分析      供应结构分析方法            对区域、环线、板块、户型、面积、单价、总价进行分类分析  五、供求分析 3、需求量分析方法 人口结构 人口增长与住宅需求潜力分析 家庭结构 家庭规模、家庭结构与套型规模的分析  收入结构 收入与住宅需求潜力分析 产业结构 产业规划的调整与住宅需求潜力的分析 主要内容 房地产市场研究基本思路 1 4、CBD的开发 房地产宏观经济分析 2 房地产整体市场分析 3 房地产政策影响分析 4 房地产市场供求分析 5 房地产项目市场分析 6 六、房地产项目市场分析 1、房地产项目一般特性分析      法律特性分析：土地出让方式、规划条件、开发限制条件等      经济特性分析：价格、租金、促销手段、付款方式、定价策略等      地理特性分析      六、房地产项目市场分析 1、房地产项目一般特性分析     地理特性分析           地块物理条件：地块的面积、形状、高度、深度、角度      地表的自然状况：地貌、地表景观、地基状况、水文地质、植被状况      配套设施的物理特性 ：建筑物的布局、设计、通行模式      便利配套：停车场特色、安全性设施  六、房地产项目市场分析 2、对不同用途物业特性的分析     住宅物业特性的基本要素           财务特性：租金、价格、停车费、付款方式及折扣、物业管理费、其他相关税费    建筑特性：使用年限、面积、房间数量、特殊设计（错层、飘窗、天井）    地块特性 ：社区配套（小配套）、景观等    （大）配套特性：商业中心、文教娱医、交通干道、公交站点、运动休闲 六、房地产项目市场分析 2、对不同用途物业特性的分析     商业、写字楼物业特性的基本要素           财务特性：租金、价格、租金折扣、出租面积、可用期限、物业管理费等    建筑特性：标准层面积、功能区面积及比例、可分割性、智能化水平、装修水平、交通设计、空调等设备情况    地块特性 ：停车场设施、配套设施、对外交通、景观    环境特性：与主干道、交通枢纽的接近程度、与行人密集区的接近程度、商业区或附近商铺的类型和数量、周边商业的租赁条件 附录一、房地产市场分析常用工具 工具方面： 简单的饼状图、折线图、柱状图、表格； 量价配比关系（可用于分析市场形势） 去化周期（可用于分析市场形势和寻找市场机会点） 价值价格吻合度（可用于分析市场形势） 供需比差（可用于寻找市场机会点）    表格：适于涉及数字较为复杂的情况 原有可售量 新增可售量 当前可售量 2006年10月 1500 200 1700 2006年11月 1400 200 1600 2006年12月 1400 250 1650 2007年1月 1350 250 1600 2007年2月 1450 300 1750 2007年3月 1630 300 1930 饼状图：适于组成分析，且各比例合计             为100%的数据统计   折线图：适于处理历史走势的数据统计  柱状图：适于处理两组或多组数据相比较             的数据统计 量价配比关系     第一步：统计交易量并简单描述走势 2006年10月-2007年3月商品住宅成交量走势 量价配比关系       第二步：统计交易价格并简单描述走势 2006年10月-2007年3月商品住宅成交价格走势 量价配比关系        第三步：对交易量和交易价格配比 2006年10月-2007年3月商品住宅成交情况 10月 11月 12月 1月 2月 3月     量价配比关系     放量上涨，后市看好    缩量盘整，价格看跌    缩量下跌，交易看淡    跌后放量，构筑平台 去化周期        第一步：统计可售量 去化周期        第二步：统计去化量 去化周期        第三步：计算去化周期，判断走势 用去化周期寻找区域市场机会点 用“供需比差” 判别区域机会点        第一步：统计需求的目标区域构成 用“供需比差” 判别区域机会点        第二步：统计供给的目标区域构成 用“供需比差” 判别区域机会点        第三步：计算每个区域的“供需比差” *   如何做好房地产市场研究 主讲人：陈啸天2007年7月 主要内容 房地产市场研究基本思路 1 4、CBD的开发 房地产宏观经济分析 2 房地产整体市场分析 3 房地产政策影响分析 4 房地产市场供求分析 5 房地产项目市场分析 6 一、房地产市场研究基本思路 1、总体认识——体、面、线、点   市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成，线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售。   按照这种设想，宏观环境是“体”，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面”；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线”构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的“点”构成的。   房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深入，直到认清项目市场的方方面面。 一、房地产市场研究基本思路 2、房地产市场分析的十大常见问题 对未来市场预测不足 定量分析方法运用不当 分析层次不清 市场研究的方向不明确 对需求分析不足 不进行供求对比 对市场份额估计过高 市场研究没有给出多种可能方法 过高的估价了土地市场价值 过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者的跟踪调查 一、房地产市场研究基本思路 3、房地产市场分析的方法与思路   比较法模式     运用估价方法，与可比案例进行比较、修正   假设条件法模式     假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来价格等   现状类推法模式     通过对现状的分析，可以发现什么类型物业成交量最大等，     然后假设项目所在市场与宏观市场同构进行分析         方法： 一、房地产市场研究基本思路 3、房地产市场分析的方法与思路   三个层次         地区市场、专业物业市场、项目物业市场   两个方面         供给、需求   三个时段         过去、现在、未来   五个影响因素         经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方         面、人文心理方面   五个项目分析指标         区域、价格、体量、客户、产品         思路：    3 2 3 5 5   一、房地产市场研究基本思路 3、房地产市场分析的方法与思路         房地产市场分析所需基本信息表   一、房地产市场研究基本思路 4、房地产市场分析的基本内容   估价   成本－效益分析   可行性研究   营销分析   专业市场供求分析   土地最佳用途和最佳利用分析   地

如何做好房地产市场研究(课程培训).ppt