三亚楼市评析 一、宏观市场二、个案点评三、小谈三亚 一、宏观市场 1、三亚是海南最南端的国际热带滨海旅游城市，面积1919平方公里；海岸线长209公里；共有19个海湾和40余个大小岛屿。2、常驻人口49万。（原住民和常驻人口）3、支柱产业为旅游业，旅游过夜人口2002年2781861人次，2003年300多万。 空气质量位居全国第一，世界第二；长夏无冬，全年平均气温8度；全年海水温度25度；被联合国誉为“世界最适合人类居住的城市”；人均寿命80岁，位居全国之首，高于全国平均寿命10岁； 2002年接待游客总数2781861人次：其中国际游客174424人次,占总量的6.27％；国内游客2607437人次，占总量的93.73％ 。2003年接待游客300多万人次；全市旅游收入29.3亿元；相当于当年全市国内生产总值的71％。 二、个案点评 三亚华宇皇冠假日酒店 建筑以中式风格为主，园林以水系为主；各区由水系格开。设有独立的大堂与酒店别墅完全分离。热带雨林110000M2； 3个面积分别为1500M2、600M2、300M2的豪华泳池。3000株热带珍惜花木。1、2栋酒店的一楼设有直接到泳池的客房，层高4.5米，做为最贵的酒店房间出售和出租。设有商业配套30000M2，主要经营酒吧、各国餐饮、风情购物等。 申亚翡翠谷 时代海岸 集休闲度假、商务、娱乐于一体；包括高尚住宅、别墅、酒店式公寓、超五星级宾馆、休闲健康城、游艇名车俱乐部、写字楼、大型购物广场、风情酒吧街、海鲜街、大型游乐场等。 在酒店客房的设计上简单的添加了厨房的设置，更具有居家的感觉。阳台的设计较好 。 4、购买群体受旅游淡旺季影响很大，春节左右是楼市的黄金销售季节，平时客户寥寥无几。客户在三亚的逗留时间较短，所以成交周期一定要短。    基本数据 3422.7平米 建筑面积 22163.21平米 占地面积 三亚嘉和置业有限公司  发展商 户型点评 户型设计及不合理，面积过大实用率不高，卧室过于狭长.，作为一线海景物业阳台显得过小且只有一个。 销售价格 别墅均价20000元，海景公寓均价10000元。 总结 项目位于三亚湾，景观资源优越。但户型设计太大，浪费面积过多。属于前些年的作品重新包装出售。 三、小谈三亚 基本数据 89亩 占地面积 59套 总套数 海南申亚实业股份有限公司  发展商 户型设计 所占比例 套数 户型 54% 32套 两房一厅 27% 16套 一房一厅 18.6% 11栋 别墅 户型点评 A别墅的户型设计不好，客厅虽然是挑空的但由于客厅面积不够大，所以挑空的感觉并不好。主人房设计过于狭长，且不好摆放。其余别墅的户型设计在空间处理上做的不好，有些浪费面积；没有突出别墅的舒适性、私密性和尊贵性。 公寓一梯三户，户型方正，但房间设计太小，无法摆放。 销售价格 公寓起价7000元，最高9000元； 别墅均价12000元。 max.book118.com地产E网 销售模式 普通住宅销售模式：公寓首付40%；按揭25年；                              别墅首付50%；按揭10年。  目前销售情况:别墅2套，公寓40%。 总结 靠近虹霞岭地块，无海景资源；烂尾楼重新包装出售，目前项目定位亚龙湾首席社区。但整个社区规模不大，配套简单，整体品质不高。 从翡翠谷看景观 4 业态 基本数据 60％ 绿化率 创维集团 投资商 51．7万平方米 建筑面积 34．5万平方米 占地面积 假日酒店 酒店管理 1．5 容积率 戴德梁行 代理商 创维鸿洲房地产开发有限公司  发展商 户型点评 销售价格 起价4500左右，最高6500左右；景观价差很大，同层之间可以差2000元/平米。 9月份高层公寓认购预计起价4600元左右。 销售模式 首期三成，七成25年按揭； 业主可自住，也可委托假日酒店经营，每年以次套房实际收益扣除15%的服务费之后给业主回报。 总结 海南最大的房地产项目，三亚最大的旧城改造项目，产品多元化包罗万象。项目横跨三亚河两岸，位于三亚河入海口。只出售很少的部分酒店式公寓。比较有特色的是带私家游艇码头的独栋别墅。另配有国际游艇会。规划中的酒店大堂游艇可直接驶入。二期商业可能有部分商铺推出。管理费2.9元/平米。 5 阳光海岸 业态 由10栋6-12层洋房和2栋TOWN-HOUSE组成 定位：三亚的顶级住宅,高尚社区 基本数据 90000平米 建筑面积 90% 绿化率 768000平米 占地面积 广东联华实业、香港信恒集团 投资商 海南黄金海湾建设有限公司 开发商 园林规划 10万平米的大型巴厘岛风情园林，2万平米的阳光沙滩俱乐部，时尚沙滩娱乐水上运动。 户型点评 户型布局较为合理，方正通透，保证了每户都可以通过8平米的阳台观海，270度全幅大开玻璃窗观赏世界级的无敌海景。户型面积偏大，因为作为一个空置率及高的物业，在功能齐全的情况下户型应能小则小，尽量控制总价。 max.book118.com地产E网 销售状况 一期基本售磬，二期规划中。自开盘以来价格上涨了一倍左右，目前均价6500元左右。 总结 位于三亚湾滨海大道旁，属于一线海景房。整个楼盘布局合理，基本保证了每户的海景，社区园林为巴厘岛风情，独具特色。 社区配套：观海平台；木栈道；风情草屋；沙滩椅；沙滩排球；沙雕；冲浪浴场；椰林秋千；海边休闲吧；情人小径；水床；帆船；沙滩摩托；水上单车。为三亚目前的顶级住宅，户型设计以三房为主，两房为辅。主要客户为外地度假客和部分炒家。目前是三亚最有活力的楼盘之一。 6 海阔天空·三亚 业态 纯住宅，由三栋高层公寓和三排TOWNHOUSE组成 基本数据 40000平米 建筑面积 32524平米 占地面积 0.81 容积率 海南航空 投资商 海南海航恒实房地产开发有限公司  发展商 户型比例 所占比例 面积 户型 318套 70－90 公寓式海景房 10套 141．06 内庭别墅 22套 133．03－188．36 联排别墅 户型点评 别墅设计面积不大但设计合理具有现代海岸气息。公寓楼设计较为独特户户带入户花园。露台上的观海浴缸设计很大胆。 销售策略 前排海景别墅均价20000元；后排均价18000元； 公寓均价10000元。 利用发展商自身的资源，开发商将为业主提 供定量的免费往返机票，同时还享有通过机 场VIP通道的无上特权。还可享受到海航旗 下众多产业的VIP服务和优惠。   总结 产品位于三亚湾黄金海岸线上，亚泰会议中心旁，属于一线海景物业。周边生活配套不齐全只能做为度假用途。项目整体品质较高加上海航提供的VIP服务，让业主产生尊贵感。受旅游淡季影响客户很少。 7 嘉和海景国际公馆 业态 住宅：由8栋海景别墅和全海景纯板式小高层组成 * max.book118.com地产E网 max.book118.com地产E网 三亚简介 三亚之最 旅游指数 亚龙湾 经营中酒店：万豪酒店、喜莱登、凯莱、天域、金棕榈、环球城、假日、仙人掌。 在建中酒店：华宇、天域二期、红树林、香格里拉。 目前客房3500间左右，平均价格75美金，年平均入住率达到了70%。 2003年接待过夜游客200多万； 客户构成：散客70%、会议20%、旅行团10%；所有游客中夫妻和情侣50%，家庭40%，其他占10%。 max.book118.com地产E网 

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