社区商业定位与招商 万商俱乐部  杨泽轩 说在前面的话      目  录 第一部分  定义与特征分析 第二部分  定位与业态规划 第三部分  招商与销售管理 第四部分  营销与运营管理 第五部分  案例分享 社区商业定义与特征分析 社区商业的定义 社区商业的特征 社区商业的角色 社区商业的问题 社区商业的定义 何谓社区商业?       社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。            社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。        它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，       社区商业是什么？不是什么？业态?       定义突出的是什么？ 商圈？          同类对应的是城市商业中心\区域商业中心  社区商业类型--按照服务的规模分类 便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下； 邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人； 社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。 社区商业类型--按照载体建筑形式分类 底商型商业 裙房型商业 独立型商业 社区商业类型--按照布局分类 散点式商业 商业街型商业 购物中心型商业 社区商业类型--按照位置分类 内部型商业 外部型商业 兼有型商业 社区商业类型--按照社区规模分类 小型社区： 人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）； 人均商业面积：0.6平米/人以下； 可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区； 商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十分钟内； 商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。 社区商业类型--按照社区规模分类 中型社区： 人口规模：2000-5000户； 人均商业面积：0.6-0.8平米/人； 可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑形成商业街区)； 商业交通时间：步行10分钟以内； 商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。 社区商业类型--按照社区规模分类 社区商业的特征 顾客属地性 业种配套性 日常便利性 服务亲和性 赢利稳定性 需求依赖性 商圈扩展性 社区商业的角色 忽悠买房者？ 服务业主者？ 品牌支撑者？ 利润获取者？ 敷衍指标者？ 自我作品者？ 其它…… 社区商业的角色 社区商业与整体住宅区关系 社区商业与整体住宅区关系 社区商业与整体住宅区关系 社区商业的问题 鸡先还是蛋先 便民与扰民 出租与出售 一铺养三代与三代养一铺 放水养鱼还是杀鸡取卵 物业：管理还是经营 步行街还是不行街 小结 搞清楚社区商业是什么？ 搞清楚你要什么？ 目  录 第一部分  定义与特征分析 第二部分  定位与业态规划 第三部分  招商与销售管理 第四部分  营销与运营管理 第五部分  案例分享 社区商业定位与业态规划 社区商业市场分析 社区商业定位策划 社区商业业态组合 社区商业规划布局 社区商业市场分析—主要要素  周边人口统计  周边消费群特征分析  竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）  周边人车流量统计分析  周边商业业态的统计分析  周边市政规划分析  商业物业条件分析 社区商业市场分析---调研模板 1.项目周边环境调研分析     1)项目1.5公里半径周边商家/机构分布     2)项目周边未来20000平米以上商业规划/在建项目     3)项目商圈调查与分析: 分别0.5/1/1.5公里半径居民人口数、人口结构、家庭收入水平, 流动人口调研分析（数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点等） 项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向（普通路、快速路、轨道交通、公交枢纽与线路） 项目客流监测:平时\周末,（7：00—22：00）不同方向客流量及其交通工具； 2.小型租户分类入户深访（租户类型、面积、营业额、经营状况、项目规划概念测试等） 3.消费者街头拦访调查（个人基本信息、消费习惯与特征、项目绘画概念测试问题等） 4.特别调研项目：典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析 5.项目概念测试（设计项目定位与初步规划，对消费者、小型商家和相关人士进行测试） 社区商业的定位策划 市场定位 顾客定位 规模定位 主题定位 社区商业市场定位 市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括： 功能定位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、内部型社区商业； 业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少； 形象定位：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档； 名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。  社区商业顾客定位 顾客是谁 顾客规模 顾客特征：肖像描绘  社区商业规模定位        商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出正相关的关系。规模定位中主要考虑的因素有：   区域的商业市场容量   市场整体租售状况对项目规模的影响   项目的商业属性（辐射型、中间型或内向型）   主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）   竞争性项目对项目规模的影响   市政规划对项目片区商业规模的影响   项目自身条件对规模的影响等。  社区商业主题定位 商业主题形象定位主要考虑的因素：  住宅楼盘的整体风格  项目片区的整体氛围  主题营造的可实现性等  社区商业业态组合 百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。 业态组合规划原则： 社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态； 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； 符合商铺建筑设计技术指标。 社区商业业态组合—租户角色定位 社区商业规划布局 社区商业布局类型 各业态布局特点 人流动线的规划 社区商铺铺位面积配比 社区商铺铺位开间/进深比例  底商设计要点 客流量与面积大小正相关 客流量低，价值低，内街铺尽量不要 面宽进深〈1：3 面宽一般4-9米，进深8-15米（餐饮尽可能大于12米），总面积控制在100平以下； 餐饮一般不能做，如果做，需要在平面预留共用排烟道（结合塔楼高空排放） 预留上下水,DN40/100 室内外高差〈100-300毫米 电量至少100W/平米 广告位预留 空调机位考虑，顶或立面（

社区商业定位与招商-处理版 (NXPowerLite).ppt