社区商业研究及开发建议与社区商业招商建议 谨呈：浙江万科南都房地产有限公司 目   录 一、工作回顾  二、社区商业最优化开发流程     1.社区商业开发的市场研究、定性定量     2.社区商业商铺物业规划设计建议     3.社区商业开发模式     4.社区商业的开业/经营要求和招商策略     5.营运管理建议     6.商业开发经济测算  三、社区会所开发     1.会所的内涵、发展     2.会所的经营管理内容     3.目前会所发展的主要症状     4.会所开发建议 目   录 四、万科杭州项目开发建议     1.魅力之城社区底商开发建议     2.蝶园会所开发建议 社区商业市场研究方法 社区商业研究分级模型 社区商业市场研究的结果指标--业态分类 社区商业开发分级模型 万科各产品品类的社区商业规模定位 万科各产品品类的社区商业功能组合比例 商业业态、品牌化程度定位Top系列和Gold系列 商业业态、品牌化程度定位City系列和Town系列 社区商业物业的规划设计基础指标 社区商业物业的规划设计建议--餐饮类 餐饮功能－－大型中餐物业标准要求（花中城） 餐饮功能－－特色中餐物业标准要求（外婆家） 餐饮功能－－中式快餐物业标准要求（九佰碗 ） 餐饮功能－－西餐物业标准要求（必胜客） 餐饮功能－－西式快餐物业标准要求（肯德基） 餐饮功能－－咖啡物业标准要求（摩卡咖啡） 餐饮功能－－甜品物业标准要求（哈根达斯） 购物功能各业态商家物业要求分类 购物功能－－大卖场物业标准要求（家乐福） 购物功能－－生活超市物业标准要求（联华超市） 购物功能－－专业卖场物业标准要求（国美） 购物功能－－水果超市物业标准要求（叶氏兄弟果业） 购物功能－－便利店物业标准要求（快客） 购物功能－－保健品、药品、化妆品物业标准要求 购物功能－－文具、书店等物业标准要求 购物功能－－服装服饰等物业标准要求 购物功能－－眼镜店物业标准要求（零距离眼镜店） 休闲娱乐功能各业态商家物业要求分类 休闲娱乐功能－－美发物业标准要求（聚星） 休闲娱乐功能－－美容、SPA物业标准要求（克丽缇娜） 休闲娱乐功能－－棋牌物业标准要求（皇朝棋牌） 休闲娱乐功能－－健身馆物业标准要求（青鸟健身） 服务功能各业态商家物业要求分类 服务功能－－银行物业标准要求（华夏银行营业厅） 服务功能－－服务物业标准要求（电信营业厅） 服务功能－－洗衣物业标准要求（卡柏） 服务功能－－文印店等小型服务业态商家物业要求 服务功能－－幼儿园物业标准要求（大地幼儿园） 社区商业开发盈利模式 社区商业商家的选址/经营评估指标 餐饮功能各业态商家开业/经营环境评估（13个样本） 餐饮功能各业态商家投资评估（13个样本） 餐饮功能各业态商家营运成本要求（13个样本） 餐饮功能各业态商家回报评估（13个样本） 购物功能各业态商家开业/经营环境评估（14个样本） 购物功能各业态商家投资评估（14个样本） 购物功能各业态商家营运评估（14个样本） 购物功能各业态商家回报评估（14个样本） 休闲娱乐功能各业态商家开业/经营环境评估（6个样本） 休闲娱乐功能各业态商家投资评估（6个样本） 休闲娱乐功能各业态商家营运评估（6个样本） 休闲娱乐功能各业态商家回报评估（6个样本） 服务功能各业态商家开业/经营环境评估（8个样本） 服务功能各业态商家投资评估（8个样本） 服务功能各业态商家营运评估（8个样本） 服务功能各业态商家回报评估（8个样本） 社区商业招商策略总论 细分为4个招商策略： 倡导投资者差异化经营 关注“主力店”和“品牌店”效应 控制招商节奏 选择好开业时机  倡导投资者差异化经营  经营为先 免除同类恶性竞争，提高经营效益。把“经营为先”的原则作为各个开发阶段运作的核心。  市场培育 以合适的租金，相应的业态、品牌补贴，吸引各个目标商户入场。经过一定的培育期后，商业氛围成熟，经营业绩增长，租金上升，物业升值，实现多赢的结果。      关注“主力店”和“品牌店”效应  知名的百货、购物中心将带动周边的商业物业升值 主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。  商铺品牌店是否进入社区，是投资者重要的参考因素： 一、品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法； 二，知名的品牌客户其本身具备聚客能力，会影响商圈的形成和加快社区商业的招商进程。 社区商业招商的节奏  招商分为四个阶段 核心主力店招商； 次主力店招商； 独立精品店招商； 特色店招商。  核心主力店招商的重要性  核心主力店的成功招商能带动次主力店和其余商家。 核心主力店对社区商业的成败有决定性的作用，决定了社区商业的品牌形象。对于超级大盘，社区主力店的招商是整个社区商业成败的关键。 选择好开业时机  万科各品类楼盘商家招商策略 万科各品类楼盘商家招商策略 万科各品类楼盘商家招商策略 万科各品类楼盘商家招商策略 万科各品类楼盘商家招商策略 万科各品类楼盘商家招商策略 万科各品类楼盘商家招商策略 万科各品类楼盘商家招商策略 “统一管理，分散经营” 统一管理 四个统一管理：统一招商管理、统一营销管理、统一服务监督、统一物管。  分散经营 社区商业的管理者一般不要直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁      “统一管理”的实现 组建专业管理团队,自行管理 设立由社区商业专业人员组成，由发展商直辖。对同一个城市多个项目的社区商业进行统一管理。若可管辖的社区商业体量不大（小于1万平方米），不建议组建专业团队进行管理。  委托专业管理公司进行管理 寻求专业的商业管理公司进行合作，委托其管理社区商业。  法律问题 此两方案在实施之前，首先要理清商铺所有权和经营管理权的法律问题，以免为日后的经营管理造成困难。 社区商业招商成本收益评估 费用 招商前期费用： 招商咨询，招商代理，招商宣传活动，商家接待费用、及不可预计费用等。  招商成本： 装修补贴，设备投入，免租期，经营费用补贴（人工、水电）等  收益估算 直接收益： 租金收益，销售收益 间接收益： 楼盘后续售价提升，开发商名誉提升 会所的内涵、发展 社区会所的作用：以完备生活设施的组件，营造闲适的气氛，提供配套的生活服务和社交的场所，是当今富裕阶层休闲生活的主要部分。  休闲： 在时间充裕的情况下，不慌不忙自由的选择活动，以达到身心平衡，充实生活。小区的会所就是提供这种休闲活动的地方。  社区会所的发展： 社区会所起源于私人会所，私人会所为外籍人士及富裕居民提供高端休闲的服务，是他们认识朋友，建立个人关系网络的好场所。私人会所往往位于城市商业中心、高端酒店、景区，一般距居住地较远，日常消费不便利。社会会所就由此产生：为社区有此类需求的业主就近地提供会所服务。 目前国内社区配套会所，开发成风。诸多中低端的楼盘也都配有会所，然而，其实际往往发展为经济型的“居民康乐中心”。  社区会所的开发目的 （1）以完善服务项目为目的 这类形式的会所不是以盈利为目的，而是为适应整个社区规划的需要而设立的，以便适应市场，保证整个项目的运营。 （2）以盈利为目的 即经济形式会所。这类会所也包括两种类型：一种是只面向社区业主的内向型一种是即面向业主又面向周

社区商业研究及开发建议与社区商业招商建议.ppt